written by
Alex V

Bieden op een woning onder gesloten omslag

Vastgoednieuws Selectie ht 3 min read

Waarop moet u letten ?

Door de coronacrisis en de bijhorende lockdowns is er bij heel wat Belgen een mentaliteitswijziging gekomen over wonen. Omdat we zowel privé, maar ook met telewerk professioneel opnieuw meer tijd doorbrengen in onze woning zijn heel wat mensen op zoek naar een beter wooncomfort. Kandidaat-kopers wensen nu vooral meer woonoppervlakte in combinatie met een tuin of een ruim terras.

Dat gewijzigde kooppatroon zet de vastgoedmarkt onder druk waardoor er in bepaalde regio’s een tekort is ontstaan voor woningen en appartementen in een prijsklasse tussen 200.000 en 400.000 euro. Hierdoor wordt er steeds vaker aan kandidaat-kopers gevraagd om te bieden onder gesloten omslag. Maar wat houdt een verkoop onder gesloten omslag nu precies in en waarop moet u letten?

Bieden onder gesloten omslag is vooral interessant voor de verkoper

Indien er meerdere kandidaat-kopers zijn de vraagprijs van het pand willen betalen, kan de verkoper vragen om een bod onder gesloten omslag te doen. Zo’n bod onder gesloten omslag mag u letterlijk nemen waarbij de kandidaat-koper een document opmaakt met daarin het exacte bedrag dat men wenst te betalen voor het pand. Vervolgens wordt dat document in een dichtgeplakte envelop gestopt. Op die manier kan de verkoper dus meerdere kandidaat-kopers elk individueel een bod laten uitbrengen dat hoger ligt dan de vraagprijs. Het hoeft waarschijnlijk geen betoog dat dergelijk scenario vooral interessant is voor de verkoper die op die manier kan genieten van een potentieel hogere verkoopprijs.

Het basisprincipe van een verkoop onder gesloten omslag

Alles begint bij de verkoper die zijn woning of appartement te koop zet en zijn vraagprijs bekend maakt. Het pand dat te koop staat wordt gepromoot en geïnteresseerde kopers krijgen de kans om het pand te bezichtigen. Wanneer er heel wat kandidaat-kopers komen opdagen die bereid zijn meer te bieden dan de initiële vraagprijs kan de verkoper vragen om tegen een bepaalde datum een bod uit te brengen onder gesloten omslag. Om alle kandidaat-kopers een gelijke kans te geven, opent de verkoper de omslagen pas aan het einde van de afgesproken biedperiode. De verkoper kan dan vaststellen welke kandidaat-koper het hoogste bod heeft uitgebracht. Ongeacht het bedrag blijft het aan de verkoper om te kiezen welk bod aanvaard wordt. Een bepaald bod kan bijvoorbeeld bijkomende garanties bevatten over de financiering zodat er meer vertrouwen is bij de verkoper om zo’n bod te aanvaarden. De verkoper behoudt ook nog steeds het recht om een bieding te lanceren en er vervolgens toch van af te zien. In de praktijk echter zal het meestal niet zover komen en zal de verkoper in normale omstandigheden bijna altijd het hoogst uitgebrachte bod aanvaarden.


“ Doe bij een verkoop onder gesloten omslag steeds beroep op een professionele vastgoedmakelaar. Met zijn ervaring en kennis kan hij de procedure mee opvolgen en op een correcte manier organiseren.”


Zowel kandidaat-kopers als de verkoper moeten de wettelijke spelregels volgen

Het is wettelijk verboden dat de verkoper een openbare verkoop organiseert waarbij hij de kandidaat-kopers tegen elkaar uitspeelt door hun op de hoogte te brengen van elkaars biedingen. De omslag moet daarom altijd gesloten blijven tot het einde van de afgesproken bied-periode. Ook na het openen van de omslagen is het wettelijk niet toegestaan om de prijs verder op te drijven door kandidaat-kopers tegen elkaar uit te spelen. Alleen notarissen mogen een openbare verkoop organiseren waarbij strikte wettelijke regels gevolgd worden die transparantie en eerlijkheid garanderen. Een pand verkopen onder gesloten omslag is dus wettelijk geregeld voor zowel de kandidaat-koper als de verkoper. Indien deze wetgeving niet wordt nageleefd, kan een rechter de verkoop nadien nog steeds nietig verklaren. Bij het bieden onder gesloten omslag is het dus cruciaal dat iedereen voorafgaand duidelijk inzicht heeft op de te volgen spelregels. Doe daarom bij een verkoop onder gesloten omslag steeds beroep op een professionele vastgoedmakelaar. Door zijn ervaring en kennis kan hij de procedure mee opvolgen en op een correcte manier organiseren.

Opgelet, een bod is altijd bindend

Als kandidaat-koper is het belangrijk om te weten dat uw bod altijd bindend is. Bekijk dus voordat u effectief een bod uitbrengt, altijd op voorhand het financiële plaatje samen met uw bankier. Op die manier vermijdt u onaangename verrassingen waarbij uw bod aanvaard wordt en u nadien tot de conclusie komt dat u de aankoop niet kan financieren. Hou er ook rekening mee dat een bod altijd een exact bedrag moet inhouden. Een bijkomende opmerking vermelden dat u bijvoorbeeld 5 procent boven het hoogst uitgebracht bod zal betalen, is niet toegelaten. Voorzie ook altijd veiligheidshalve een einddatum op uw document zodat uw bod niet tot in de ‘eeuwigheid’ blijft lopen.

Bieden gesloten omslag