We zouden graag de volgende jaren investeren in een woning in het nabije zonnige buitenland, deels als vakantiewoning en deels als belegging. Voor welk land opteer ik het best vanuit het fiscaal oogpunt van de jaarlijks terugkerende belastingen?
Een aankoop van buitenlands vastgoed blijft een goeie investering, ondanks de stijgende rente. Het grote voordeel is immers dat u als vastgoedverhuurder geregeld prijzen kunt indexeren als bescherming tegen inflatie. Dat maakt vastgoed zo interessant als belegging. Voor welk land u best kunt opteren, daarbij mag u zich zeker niet enkel laten leiden door fiscale motieven. Uiteindelijk fungeert uw buitenlands vastgoed bijna altijd een stukje als vakantiewoning, en dus moet u zeker rekening houden met tal van andere factoren. Opteer voor het land of de streek waar u zich het meest thuisvoelt. Voelt u zich verwant met de taal en cultuur? Kijk ook naar wat het land te bieden heeft qua levensstandaard. Hoeveel kost het om er dagelijks te leven? Hoe zit het met de bereikbaarheid met het vliegtuig of de auto? En in welk land heeft u de grootste kans om uw vastgoed binnen zoveel jaar tegen een aantrekkelijke prijs te kunnen verkopen? Buitenlands vastgoed kopen is een beslissing waarbij u best niet over één nacht ijs gaat.
Specifieke aanpak per land
Vastgoed in het buitenland, verhuurd of niet, vraagt een specifieke aanpak. Daarbij kan een accountant u fiscaal behulpzaam zijn. Elk land heeft zijn specifieke regels. Er zijn zelfs verschillende fiscale regels in Spanje onderling.
Dit betaalt u jaarlijks als u een huis bezit in Frankrijk
Elk jaar betaalt u een ‘taxe foncière’, zeg maar onroerende voorheffing. Die wordt berekend op de kadastrale huurwaarde. De belasting is afhankelijk van departement tot departement. Het gemiddeld tarief schommelt rond de 33%, maar er zijn dus grote plaatselijke verschillen. betalen, de Impuesto sobre la renta de no residentes. Reken daarbij op 2% van de kadastrale waarde van uw vakantiewoning- of appartement. Dit betaalt u jaarlijks als u een huis bezit in Italië In Italië betaalt u jaarlijks IMU of Imposta Municipale sugli Immobili, die overeenkomt met de onroerende voorheffing of eigendomsbelasting. Die wordt berekend op de kadastrale waarde van de woning. Elke gemeente bepaalt zelf het percentage, dat ligt tussen 0,46% en 1,06% van de kadastrale waarde. Heeft u uw vaste verblijfplaats in de woning, dan bent u in de meeste gevallen vrijgesteld van IMU, tenzij uw vastgoed geklasseerd is als villa of luxehuis (categorieën A/1, A/8 of A/9). Daarnaast betaalt u ook TASI (variabele gemeentetaksen) en TARI (huisvuilbelasting). Reken op gemiddeld 500 euro gemeentebelastingen per jaar. Verhuurt u uw vastgoed, dan betaalt u ook nog inkomsten belastingen in Italië. En de belastingen in België? Of u nu een nieuwbouwwoning of een bestaande woning koopt: ze belandt ook in België in uw belastingaangifte. Dat gebeurt op basis van het kadastraal inkomen. Het is de Belgische fiscus die het ki vaststelt. Daarvoor moet u binnen de vier maanden na aankoop spontaan aangifte doen. Het kadastraal inkomen dient als grondslag voor de berekening van uw buitenlandse inkomsten. België heeft met Frankrijk, Spanje en Italië een dubbelbelastingbedrag, waardoor het onroerend goed zelf niet belast kan worden in België. Hebt u zelf een fiscale vraag? Stuur ze naar info@multum.be Als u ook effectief in het huis woont, dan betaalt u een jaarlijkse ‘taxe d’habitation’. Deze gemeentebelasting wordt berekend op basis van het kadastraal inkomen, met een maximum van 3,44%.
Let op: nieuwe regels meerwaardebelasting
Sinds februari 2022 geldt er in Frankrijk een nieuwe regeling als u uw tweede verblijf verkoopt. Voortaan krijgt u pas na 30 jaar volledige vrijstelling van meerwaardebelasting, vroeger was dat na 15 jaar. De belastbare basis daalt pas geleidelijk vanaf 6 jaar. Maar na tien jaar bedraagt ze nog altijd 90% van de meerwaarde.
Dit betaalt u jaarlijks als u een huis bezit op het Spaans vasteland
Verhuurt u uw eigendom, dan betaalt u per kwartaal 19% belastingen op de huurinkomsten met een kleine aftrek van kosten. Verhuurt u niet, dan betaalt u jaarlijks 19% belasting op de fi ctieve huurinkomsten, gelijk aan een percentage van de kadastrale waarde van het vastgoed. (1,1% op de ‘valor cadastral’). Daarnaast betaalt u ook IBI, de Impuesto sobre bienes imuebles (belasting op onroerend goed). Die verschilt van gemeente tot gemeente, en wordt berekend op basis van de kadastrale waarde van uw inkomen. Als eigenaar betaalt u tussen de 0,3% en 0,8% belasting.
TIP: Opgelet met de Canarische eilanden
De Canarische eilanden, ook al maken ze deel uit van Spanje, verschillen qua fi scaal regime danig van het Spaanse vasteland. Op de Canarische eilanden betaalt u eveneens jaarlijks IBI, of de Impuesto sobre bienes imuebles (belasting op onroerend goed). Die komt neer op tussen 0,4 en 08% van de waarde van het onroerend goed. Daarnaast moet u als niet-resident ook jaarlijks IRNR of inkomensbelasting voor niet-residenten betalen, de Impuesto sobre la renta de no residentes. Reken daarbij op 2% van de kadastrale waarde van uw vakantiewoning- of appartement.
Dit betaalt u jaarlijks als u een huis bezit in Italië
In Italië betaalt u jaarlijks IMU of Imposta Municipale sugli Immobili, die overeenkomt met de onroerende voorheffi ng of eigendomsbelasting. Die wordt berekend op de kadastrale waarde van de woning. Elke gemeente bepaalt zelf het percentage, dat ligt tussen 0,46% en 1,06% van de kadastrale waarde. Heeft u uw vaste verblijfplaats in de woning, dan bent u in de meeste gevallen vrijgesteld van IMU, tenzij uw vastgoed geklasseerd is als villa of luxehuis (categorieën A/1, A/8 of A/9). Daarnaast betaalt u ook TASI (variabele gemeentetaksen) en TARI (huisvuilbelasting). Reken op gemiddeld 500 euro gemeentebelastingen per jaar. Verhuurt u uw vastgoed, dan betaalt u ook nog inkomsten belastingen in Italië.
En de belastingen in België?
Of u nu een nieuwbouwwoning of een bestaande woning koopt: ze belandt ook in België in uw belastingaangifte. Dat gebeurt op basis van het kadastraal inkomen. Het is de Belgische fi scus die het ki vaststelt. Daarvoor moet u binnen de vier maanden na aankoop spontaan aangifte doen. Het kadastraal inkomen dient als grondslag voor de berekening van uw buitenlandse inkomsten. België heeft met Frankrijk, Spanje en Italië een dubbelbelastingbedrag, waardoor het onroerend goed zelf niet belast kan worden in België.
Multum-expert Danny De Winter
Hebt u zelf een fiscale vraag? Stuur ze naar info@multum.be
Maak zélf de juiste keuze De specialisten van Multum Accountants geven u de juiste raad bij elke beslissing die u neemt over uw privé- of bedrijfsvermogen. Contacteer ons voor een gesprek: info@multum.be of telefonisch via 09/367.93.27.