Beleggen in bakstenen of aandelen blijft voor veel Belgen een strategisch dilemma. De ene investering geeft zekerheid en tastbaarheid, de andere vrijheid en groeipotentieel. In 2025, met stijgende rentes en veranderende markten, is de vraag actueler dan ooit: waar haalt de particuliere belegger vandaag het hoogste en meest stabiele rendement?
EEN LAND VAN BAKSTEENBELEGGERS
België heeft een bijzondere relatie met vastgoed. Van jongs af aan krijgen we mee dat “een eigen huis de beste investering is”. Dat zit diep ingebakken in de cultuur. Niet voor niets bezit bijna 72% van de Belgen een woning, en investeren velen daarna nog in een tweede verblijf of huurpand.
Die liefde voor bakstenen is deels emotioneel, u kunt het zien, voelen, verhuren, maar ook rationeel. De Belgische vastgoedmarkt heeft de afgelopen decennia een indrukwekkende veerkracht getoond. Waar aandelen soms grillig bewegen, stijgen vastgoedprijzen meestal gestaag, met hier en daar een correctie maar zelden een crash.
DE CIJFERS: RENDEMENT IN PERSPECTIEF
Wie cijfers naast elkaar legt, ziet dat het verschil tussen beide investeringsvormen kleiner wordt. Volgens berekeningen van Delen Private Bank haalde residentieel vastgoed in Vlaanderen de voorbije tien jaar een gemiddeld nettorendement van 4 à 5% per jaar. Daarbij zijn zowel huurinkomsten als waardestijging meegerekend.
Een analyse van Immoweb en Fédération du Notariat toont dat vooral energiezuinige appartementen en woningen in stedelijke regio’s nog steeds sterke waardestijgingen kennen, terwijl oudere panden met slecht EPC-label terrein verliezen.
Aandelen daarentegen leverden, afhankelijk van het risicoprofiel, gemiddeld 4 à 6% netto op, op lange termijn. De BEL20 presteerde eerder bescheiden, maar internationale fondsen en indextrackers zoals MSCI World of S&P 500 deden het aanzienlijk beter, met rendementen van 6 à 8% bruto over twintig jaar.
Met andere woorden: op papier lijken beide paden even interessant, maar het pad dat u kiest, bepaalt hoe stabiel of beweeglijk uw rendement aanvoelt.
VASTGOED: ZEKERHEID MET WERK AAN DE WINKEL
De troeven van vastgoed blijven duidelijk: het is tastbaar, voorspelbaar en deels beschermd tegen inflatie. Huurprijzen stijgen vaak mee met de levensduurte, en de schaarste op de huurmarkt zorgt ervoor dat leegstand relatief beperkt blijft.
Een appartement in een universiteitsstad als Leuven of Gent levert doorgaans een bruto huurrendement tussen 3 en 4,5% op. Tel daar de jaarlijkse waardestijging van gemiddeld 2% bij, en u zit aan een solide totaalrendement. Bovendien kan u, door een lening af te sluiten, met een beperkte eigen inbreng een groter pand financieren. Dat is de zogenoemde hefboomwerking: een belangrijke motor van vermogensgroei bij vastgoedinvesteerders.
Maar vastgoed heeft ook een keerzijde. De instapkosten zijn hoog: registratierechten, notariskosten, onderhoud, verzekeringen en renovaties kunnen tot 15% van de aankoopprijs opslorpen. Daarnaast wordt de regelgeving steeds strenger. EPC-normen, verplichtingen rond asbestinventaris en toekomstige energielabeldoelstellingen kunnen de winst op lange termijn beïnvloeden.
AANDELEN: VRIJHEID EN SPREIDING
Beleggen in aandelen vraagt een andere mindset. Het vergt vertrouwen in de markt, in de economie, in tijd. Wie dagelijks naar de beurskoersen kijkt, ziet pieken en dalen die zenuwen kunnen kosten. Maar wie belegt met een lange adem, wordt vaak beloond. Over de laatste twintig jaar leverden brede indexfondsen gemiddeld 6 tot 8% bruto per jaar op. Dat is meer dan vastgoed, maar met grotere schommelingen onderweg.
De sterkte van aandelen zit in spreiding en flexibiliteit. Met één ETF kunt u wereldwijd beleggen in honderden bedrijven, verspreid over sectoren als technologie, energie of gezondheidszorg. U kunt maandelijks bijstorten, herinvesteren en op elk moment verkopen.
Daarbij komt: aandelen vragen geen onderhoud, geen huurders, geen verzekering. Behalve mentale rust en discipline om niet te verkopen bij de eerste dip, is er weinig beheer nodig. Toch heeft ook de beurs zijn valkuilen. Emotie is de grootste vijand van de belegger. Paniekverkopen bij een crash of overmoed tijdens hausseperiodes kunnen het rendement snel uithollen. En hoewel de beurstaks en roerende voorheffing relatief laag blijven, drukken beheerkosten en fiscaliteit wel op het eindresultaat.
2025: EEN NIEUWE REALITEIT
De context waarin investeerders vandaag beslissen, verschilt sterk van tien jaar geleden. Waar vroeger lage rentes en stabiele markten de toon zetten, is het speelveld nu complexer én uitdagender.
Na jaren van historisch lage tarieven is lenen opnieuw duurder geworden. Dat verkleint de hefboom voor vastgoedbeleggers, al blijven de Belgische rentes nog steeds relatief mild in vergelijking met de jaren ’90. Tegelijk zorgt de inflatie, die na de pieken van 2022 en 2023 weliswaar is afgezwakt maar niet volledig verdwenen, ervoor dat vastgoed aantrekkelijk blijft als buffer tegen koopkrachtverlies.
Ook de beurswereld beweegt sneller dan ooit. Geopolitieke spanningen, energieprijzen en technologische revoluties zorgen voor meer volatiliteit, maar creëren tegelijk nieuwe kansen. Bedrijven actief in domeinen als artificiële intelligentie, hernieuwbare energie en biotechnologie groeien aan een ongezien tempo.
COMBINEREN IS DE SLEUTEL
Steeds meer Belgische beleggers kiezen niet langer tussen vastgoed of aandelen, maar combineren beide. Een verhuurpand zorgt voor voorspelbare inkomsten en inflatiebescherming, terwijl een gespreide aandelenportefeuille groei en liquiditeit toevoegt.
Die mix biedt het beste van twee werelden: stabiliteit én flexibiliteit. Bovendien versterkt de ene investering de andere. De huurinkomsten uit vastgoed kunnen bijvoorbeeld dienen om maandelijks te beleggen in ETF’s, waardoor u zowel kapitaalopbouw als inkomenszekerheid realiseert.
DE TOEKOMST: DUURZAAMHEID EN DIGITALISERING
Zowel vastgoed als aandelen evolueren naar een duurzamer tijdperk. Energiezuinige woningen behouden beter hun waarde en blijven gewild, terwijl ook op de beurs ESG-fondsen aan terrein winnen.
De rode draad is duidelijk: kwaliteit primeert. Eén goed gelegen, duurzaam project weegt zwaarder dan een reeks middelmatige investeringen.