Een woning of ander onroerend goed erven lijkt op het eerste gezicht een mooie toevoeging aan uw vermogen. Maar achter die ogenschijnlijke meevaller schuilen vaak complexe fiscale, juridische en emotionele beslissingen. Wie een pand erft, krijgt te maken met erfbelasting, administratie, keuzes rond verkoop of behoud én soms ook spanningen binnen de familie. Dit zijn de belangrijkste aandachtspunten.
DE FISCALE REALITEIT: ERFBELASTING EN SCHATTINGSWAARDE
In Vlaanderen betaalt u erfbelasting op basis van de vermoedelijke verkoopwaarde van het vastgoed op het moment van overlijden. Dat bedrag moet u als erfgenaam aangeven in de aangifte van nalatenschap. Die marktwaarde mag u zelf inschatten, maar ze moet wel realistisch en verdedigbaar zijn. Als VLABEL vermoedt dat het pand ondergewaardeerd werd, kunnen ze zelf een correctie opleggen. Is het verschil te groot, dan volgt er een fiscale boete. Wie geen risico wil nemen, kan kiezen voor een bindende schatting via een erkend schatter. Die biedt fiscale zekerheid, maar legt ook vast welke waarde u verplicht moet opnemen in uw aangifte.
De tarieven van erfbelasting zijn afhankelijk van de graad van verwantschap. Voor partners en kinderen gelden lagere tarieven — van 3% tot 27% in schijven — terwijl verdere familieleden of niet-verwante erfgenamen tot 55% belasting kunnen betalen. Dat maakt successieplanning op voorhand belangrijk, zeker wanneer men een eigendom aan een vriend of verre verwant wil nalaten.
Wat vaak onderschat wordt: ook schulden of lopende kredieten op het pand gaan mee over in de erfenis. Wie een huis erft met een openstaande hypotheek, moet dus niet alleen erfbelasting betalen, maar ook overwegen of de lasten wel draagbaar zijn.
SAMEN ERVEN, SAMEN BESLISSEN
In de meeste gevallen wordt vastgoed geërfd door meerdere erfgenamen samen. Kinderen, broers en zussen, of soms zelfs een bredere familiekring worden dan mede-eigenaars in onverdeeldheid. Dat betekent dat het pand juridisch één geheel blijft, waarvan iedereen een onverdeeld aandeel bezit. Zo’n constructie vraagt om overleg, want belangrijke beslissingen — zoals verkoop, verhuur, of verbouwing — moeten in principe unaniem genomen worden.
In theorie is onverdeeldheid een tijdelijke situatie, bedoeld om snel tot een oplossing te komen. In de praktijk blijven families soms jarenlang mede-eigenaar, wat kan leiden tot wrijvingen of stilstand. Wat als de ene wil verkopen, maar de andere in het huis wil blijven wonen? Of als niet iedereen in staat is om de kosten mee te dragen?
Een oplossing kan liggen in uitkoop: één erfgenaam koopt de anderen uit, op basis van de geschatte marktwaarde. Maar ook dat vraagt wederzijds akkoord én voldoende financiële draagkracht. Komt het niet tot een consensus, dan rest vaak geen andere mogelijkheid dan een openbare verkoop of gerechtelijke verdeling, met risico op conflicten en waardeverlies.
WAT DOET U MET HET PAND: VERKOPEN, HOUDEN OF VERHUREN?
Een geërfd pand biedt drie basisopties: verkopen, zelf bewonen, of verhuren. Elk scenario heeft z’n eigen fiscale, juridische en praktische gevolgen.
Verkopen is voor veel erfgenamen de eenvoudigste keuze, zeker als de erfbelasting betaald moet worden en er liquiditeit nodig is. Bovendien geldt in Vlaanderen dat bij verkoop binnen het jaar na overlijden géén meerwaardebelasting wordt geheven, ook niet bij een aanzienlijke waardestijging. Die regeling maakt snel verkopen fiscaal aantrekkelijk, maar het moet wel praktisch haalbaar zijn: het pand moet verkoopklaar zijn, en alle erfgenamen moeten instemmen.
Wie beslist om het pand te houden en zelf te bewonen, krijgt met andere regels te maken. Zo geldt sinds 2025 de verplichting om binnen vijf jaar na aankoop een woning met EPC-label E of F op te waarderen naar minstens label D. Dat betekent mogelijk ingrijpende en dure renovaties, zoals dakisolatie, ramen vervangen of overschakelen op een energiezuinig verwarmingssysteem. Een bewuste keuze dus, die u best laat doorrekenen.
Verhuren is een derde mogelijkheid, al brengt ook dat verplichtingen met zich mee. U moet als verhuurder instaan voor het onderhoud en de conformiteit van de woning, huurcontracten opstellen volgens de Vlaamse huurwetgeving, en fiscale aangiftes correct invullen. Voor privéverhuur wordt doorgaans enkel het kadastraal inkomen belast. Bij verhuur aan zelfstandigen of bedrijven wordt de werkelijke huuropbrengst wel belast, wat een impact kan hebben op uw persoonlijke belastingdruk.
ADMINISTRATIE: WAT MOET U REGELEN?
Binnen vier maanden na het overlijden moet u een aangifte van nalatenschap indienen bij VLABEL. Hierin geeft u alle activa op, inclusief vastgoed. Wilt u het pand verdelen of verkopen, dan is er een notariële akte nodig. Vanaf het jaar na overlijden komt ook de onroerende voorheffing op naam van de erfgenamen.
Daarnaast kan een tweede woning of opbrengsteigendom een impact hebben op uw eigen fiscale situatie. Denk aan hogere belasting op huurinkomsten, verlies van bepaalde voordelen of impact op uw eigen erfplanning.
VOORKOMEN IS BETER DAN GENEZEN: ERFPLANNING MET VASTGOED
Een erfenis met vastgoed kan eenvoudig zijn, maar ook tot lastige situaties leiden — vooral wanneer er geen duidelijke afspraken zijn gemaakt. Daarom is het slim om al tijdens uw leven na te denken over successieplanning. Dat kan via een testament, een schenking met voorbehoud van vruchtgebruik, of door nu al eigendom te structureren via een vennootschap.
Ook familiale afspraken, zoals het vastleggen van wie welk pand erft of hoe de waarde verdeeld wordt, kunnen veel discussies vermijden. Bij complexe dossiers is advies van een notaris, fiscalist of estate planner geen overbodige luxe.
VASTGOED ERVEN VRAAGT KEUZES
Een huis of appartement erven betekent niet alleen extra bezit, maar ook extra verantwoordelijkheden. U doet er goed aan u grondig te informeren en waar nodig professioneel advies in te winnen. Zo maakt u weloverwogen keuzes — voor uzelf én voor de mensen met wie u het pand deelt.