In tegenstelling tot de doemberichten die door sommige vastgoedexperts na de eerste lockdown werden voorspeld was 2020 een bijzonder goed jaar voor vastgoed in België.
Uit analyse van de cijfers blijkt dat de prijzen van huizen het afgelopen jaar, ondanks de coronapandemie en het afschaffen van de woonbonus, met bijna 6 procent zijn gestegen. Gemiddeld is een huis in Vlaanderen zo’n 15.000 euro duurder geworden dan vorig jaar. Het gaat om de grootste prijsstijging sinds 2006. Ook de prijzen van appartementen zijn met bijna 5 procent gestegen. Vooral nieuwbouwappartementen aan de Belgische kust waren bijzonder gegeerd met een gemiddelde prijsstijging van iets meer dan 7 procent.
De coronapandemie heeft onze maatschappij begin vorig jaar midscheeps getroffen en zorgde voor onverwachte wendingen en grote tegenstellingen. Los hiervan heeft de pandemie de baksteen in de maag van de Vlaming niet aangetast. Na de eerste lockdown in maart en april waarbij de vastgoedmarkt grotendeels tot stilstand kwam te staan, is er in de maanden daarop een spectaculair inhaalmanoeuvre geweest. De Vlaming blijft dus duidelijk dromen van vastgoed.
Voor 2021 is de algemene consensus dat de druk op de vastgoedmarkt bijzonder groot zal blijven voor een deel aangevuurd door de historisch lage rente en de nieuwe trend naar een ruimer en hoogstaander wooncomfort. Ook investeerders op zoek naar een betrouwbaar rendement beschouwen vastgoed steeds meer als de enige veilige haven in turbulente tijden. Door de grote vraag dreigt er vooral in onze centrumsteden een woningtekort te ontstaan met een sterke opwaartse prijsdruk op huizen met een kleine stadstuin en nieuwbouwappartementen met een terras.
Waarom investeren in vastgoed ?
Er is een reden dat vastgoed bij veel beleggers steevast op nummer één staat in hun beleggingsportefeuille. Vastgoed heeft zich gedurende vele tientallen jaren bewezen als een veilige haven in soms turbulente tijden. Uiteraard is de waarde van vastgoed ook onderhevig aan schommelingen, maar algemeen over verloop van tijd heeft vastgoed wel steeds een duidelijke opwaartse curve gekend. Vooral de voorbije jaren steeg de waarde van huizen en appartementen spectaculair. Af en toe zullen er zeker kleine correcties mogelijk zijn, maar het is een feit dat vanuit economisch oogpunt de vraag naar kwalitatief vastgoed altijd zal blijven bestaan en zelfs in de toekomst nog verder zal toenemen.
De stijgende demografie waarbij onze Belgische bevolking de komende jaren nog sterk zal aangroeien, de nieuwe gezinsrealiteit met steeds meer eenoudergezinnen en de beperkte openbare ruimte zullen de vraag naar vastgoed blijven stuwen. In tegenstelling tot andere vormen van beleggen is en blijft vastgoed ook een tastbare investering. De investering is dus zichtbaar en bestaat uit een grondwaarde en een concrete constructie bestaande uit een gebouw van staal, beton en baksteen. Bovendien hebt u bij vastgoedbeleggingen ook de keuze tussen heel wat soorten investeringen met elk hun eigen kenmerkende doelgroep. We denken hierbij in de eerste plaats aan het traditionele residentiële vastgoed, maar ook assistentiewoningen, studentenflats, hotelkamers en garages.
Wees wel op uw hoede voor oudere panden. De kans is groot dat deze markt van oude panden de komende jaren onder druk zal komen te staan door de steeds strenger wordende EPB-normen en veiligheidseisen, maar ook door de vraag naar een beter wooncomfort. Globaal wordt aangenomen dat het prijsverschil tussen oude en nieuwe panden de komende jaren steeds verder uit elkaar zal komen te liggen.
Zijn er risico’s verbonden aan vastgoed ?
Bij een vastgoedinvestering moet u de mogelijke risico’s ook onder de loep durven nemen. Daarbij moet u eerst en vooral uitmaken met welke reden u investeert in vastgoed. Als u vastgoed aankoopt vanuit het perspectief dat u de woning of het appartement zelf zal bewonen zijn de risico’s eerder beperkt. Dergelijke beslissing wordt immers niet lichtzinnig genomen en is meestal gebonden aan een lange termijn engagement. Weet wel dat u bij een nieuwbouw 21 procent btw zal moeten betalen.
Vanuit investeringsperspectief is het belangrijk dat u weet als u de woning op een korte termijn weer wilt doorverkopen ook de nieuwe eigenaar in theorie weer deze 21 procent btw zal moeten betalen. Over verloop van tijd kan uw woning uiteraard ook stijgen in marktwaarde. Besef echter wel dat het aandeel van deze btw of eventuele registratierechten, zeker als uw pand nog niet veel gestegen is qua marktwaarde, een serieuze hap uit uw potentieel meerwaarde rendement kan nemen. De kans bestaat dus als u de woning door omstandigheden vrij snel weer zou doorverkopen uw potentiële meerwaarde het btw-bedrag of registratierecht niet zomaar zal overstijgen. In zulke gevallen is het dan niet volledig ondenkbaar dat u verlies maakt op zo’n doorverkoop.
Als u de woning of appartement koopt vanuit een investeringsoogpunt met het doel het pand te verhuren liggen de kaarten anders op tafel. Enerzijds hebt u meer tijd om vooral op middellange termijn te speculeren op een potentiële meerwaardeverkoop. Anderzijds zal u rendement in eerste instantie vooral gefocust zijn op de huuropbrengst. In dit geval is het belangrijk uw pand te verhuren aan een betrouwbare huurder met bij voorkeur een lange termijn profiel. Elke maand dat u pand immers leeg staat loopt u huurinkomsten mis terwijl uw vaste maandelijkse kosten wel blijven doorlopen. Het risicoprofiel van een opbrengsteigendom is dus vooral de mogelijke leegstand. Probeer dit dus kost wat kost te vermijden en maak daarom goed op voorhand uw huiswerk. Welk pand koopt u en wat is de potentiële verhuurbaarheid in de buurt of streek waar u wenst te investeren.
Wat zijn de voor- en nadelen van een nieuwbouw in vergelijking met een ouder pand?
In de praktijk kan u een ouder pand meestal goedkoper aankopen vergeleken met een nieuwbouwpand. U betaalt op een nieuwbouw-pand 21 procent btw en op een ouder pand in Vlaanderen 10 procent registratierechten. Voor nieuwbouwprojecten bestaat een gunstigere optimalisatie door de eigendom op te splitsen in een grondeigenaar en een eigenaar van de constructie. In dit geval wordt de grondwaarde verkocht onder registratierechten en is er enkel op de constructiewaarde 21 procent btw van toepassing. Deze formule is wel gebonden aan enkele voorwaarden waarmee de bouwpromotor rekening moet houden.
De laatste jaren staat de prijs van oudere panden wel meer en meer onder druk waardoor u hier en daar zeker koopjes kan doen. Als u overweegt om een ouder pand aan te kopen bekijk dan wel steeds het totaalplaatje. Ga na of er geen verborgen gebreken zijn en weet dat u de komende jaren kan te maken krijgen met bepaalde noodzakelijk onderhouds- of herstellingskosten. Ook de gemiddelde huurprijs van een ouder pand ligt meestal lager dan deze van een nieuwbouw-pand. Bij nieuwbouwpanden bent u als eigenaar beschermd door de tienjarige aansprakelijkheid. De tienjarige aansprakelijkheid houdt in dat het bouwbedrijf, architect, aannemer, ingenieur, opdrachtgever, projectontwikkelaar of andere dienstverlener als betrokken partij in een bouwproject gedurende tien jaar aansprakelijk is voor fouten in het ontwerp of fouten in de uitvoering van de gesloten ruwbouw inclusief elementen die de stabiliteit en de dichtheid van de bouw waarborgen.
Concreet betekent dit dat u als eigenaar gespaard blijft van grote kosten de eerste tien jaar. Dit is een niet te verwaarlozen voordeel. Bij oudere panden kunnen op korte termijn de kosten immers heel hoog en onverwacht oplopen bijvoorbeeld als er herstellingen nodig zijn aan het dak of de gevel, ramen moeten vervangen worden of de Cv-installatie moet vernieuwd worden. Dergelijk kosten kunnen uw potentieel rendement laten wegsmelten als sneeuw voor de zon.
Er staat meer dan 285 miljard euro geparkeerd op de Belgische spaarrekeningen
Het gemiddeld vermogen van de Belg is vorig jaar gestegen naar een recordpeil mede door de stijging van de vastgoedprijzen en doordat er meer gespaard is. De toename van de rijkdom is uiteraard niet evenredig verdeeld. De coronacrisis heeft immers bepaalde sectoren hard getroffen en dus het inkomen van sommige gezinnen effectief aangetast. De overheid heeft deze sectoren wel met allerhande steunmaatregelen gestut om de economische schade van de pandemie tot een minimum te beperken. De verschillende sluitingsperiodes van niet-essentiële winkels en de horeca deed de consumptie-uitgaven sterk dalen waardoor heel wat gezinnen uiteindelijk toch meer hebben gespaard. De Belgen spendeerden vorig jaar ook minder aan reizen omdat er nog steeds beperkende maatregelen van kracht waren. Nu er concreet zicht is op een exit-strategie met een vaccinatiecampagne die de komende maanden uitgerold zal worden keert langzaam maar zeker het algemeen vertrouwen terug. Er staat momenteel maar liefst 285 miljard euro geparkeerd op de Belgische spaarrekeningen. De verwachting is dat in 2021 veel kapitaalkrachtige Belgen een deel van dit opgepotte spaargeld zullen investeren in vastgoed.
De historisch lage rente blijft ook in 2021 de grootste drijfveer
Cijfers leren ons dat de gemiddelde rente voor traditionele woonkredieten momenteel fluctueert rond 1,25 procent. Deze historisch lage rente zal in 2021 niet significant wijzigen. De centrale banken zoals de ECB (Europees Centrale Bank) blijven de markten overspoelen met geld zodat onze overheden zich goedkoop kunnen financieren en de banken de economie, bedrijven en gezinnen kunnen voorzien van de noodzakelijke kredieten. In deze context verwachten heel wat financiële experts dat we vertrokken zijn voor een lange periode van een laag rentebeleid. Banken zullen in 2021 de mogelijke financieringsrisico’s wel strikter toepassen.
Concreet zullen ze dus nauwer toezien op het risicoprofiel van de kredietnemer. Voor een hypothecaire financiering van uw eigen woning zullen de banken dus vasthouden aan de opgelegde verhouding van minimum 20 procent eigen inbreng en 80 procent financiering. De opgelegde minimum 20 procent eigen middelen zal vooral voor jonge startende kredietnemers geen evidentie worden. In absolute cijfers zal voor de financiering van een eigen woning met een waarde van pakweg 250.000 euro de kredietnemer een eigen inbreng van minimum 50.000 euro moeten ophoesten. Heel wat jonge kredietnemers gaan hierdoor creatief naar oplossingen moeten zoeken. Het hoeft dan ook niet te verwonderen dat in de praktijk de kapitaalkrachtige ouders meestal een doorslaggevend rol spelen in zulke dossiers. Jonge kredietnemers kunnen ook aankloppen bij een gespecialiseerde kredietmakelaar. Een kredietmakelaar kan terugvallen op zijn netwerk met banken, heeft veel expertise en kennis in huis, en kan dus ook jonge startende koppels effectief perspectief geven op alternatieve oplossingen.
Het herstelde vertrouwen zal een positief effect hebben op de vastgoedmarkt
Heel wat economen verwachten in de loop van 2021 een euforische stemming bij de bevolking. Naarmate de bevolking de komende maanden gevaccineerd zal worden kan de wereld langzaam maar zeker ontwaken uit een lange corona-winterslaap. Dit herwonnen vertrouwen zal een cruciale katalysator vormen om onze economische motor weer te laten aanslaan. Vastgoed is ongeacht het uitdagende coronajaar 2020 steeds populair gebleven. Zoals we reeds aangaven in onze inleiding zijn de prijzen van woningen en appartementen vorig jaar spectaculair gestegen. Hoe meer mensen het vertrouwen in de toekomst terugwinnen hoe meer dit ook de vastgoedmarkt nog verder zal aanvuren. Geconfronteerd met de nadelen van de verschillende lockdowns en de nieuwe evolutie van telewerk gingen heel wat mensen reeds in 2020 bewust op zoek naar meer wooncomfort. Deze nieuwe trend zal de komende maanden nog versnellen en grotendeels parallel lopen met een positieve outlook naar een betere periode na Covid.
De komende jaren is er vooral in onze steden een grote nood aan nieuwbouw
Als we Europees vergelijken heeft België een relatief verouderd woonpatrimonium. Nog een groot deel van onze steden omvat heel wat woningen en appartementen die dateren uit de jaren zestig, zeventig en tachtig. Sommige van deze panden zijn dus ondertussen meer dan vijftig jaar oud. Deze oude panden 100 procent ‘eco-proof’ maken is technisch niet vanzelfsprekend en meestal ook gebonden aan een hoge renovatiekost. Los hiervan kunnen de panden met een grondige renovatie-inspanning qua EPB-peil nog een stukje opgewaardeerd worden, het wooncomfort zelf blijft echter achterwege. De oude panden blijven dus ook na renovatie meestal hun weinig praktische indeling behouden met kleine inkomhallen, geen ondergrondse garages en in veel gevallen zelfs geen terrassen. De algemene consensus is dan ook dat de panden die hun ‘vervaldatum’ meer dan voorbij zijn beter gesloopt en dus vervangen worden door moderne nieuwbouwpanden. Nieuwbouwpanden die volledig beantwoorden aan de strengste EPB-normen, veiligheidseisen en bovendien een veel aangenamer wooncomfort kunnen garanderen voor de inwoners. De nieuwe regeling van ‘sloop en heropbouw’ met een verlaagd btw-tarief van 6 procent is sinds 1 januari 2021 van toepassing. Deze gunstige regeling zal ongetwijfeld één en ander in een stroomversnelling brengen waardoor een ouder pand sneller zal vervangen worden door een nieuwbouwproject.
Vastgoed aan de Belgische kust heeft de wind in de zeilen
Vastgoed aan de Belgische kust heeft zonder twijfel tijdens de coronapandemie aan populariteit gewonnen waardoor heel wat Belgen vorig jaar een tweede verblijf kochten. Veel mensen herontdekken de enorme troeven van de kust en beseffen dat het in deze tijden gemakkelijk is om even op-en-af naar de kust te rijden. Keerzijde van de medaille is dat die stijgende populariteit een opwaartse druk zet op de prijzen van de kustappartementen. Door de trend naar een hoger wooncomfort is vooral de vraag naar nieuwbouwappartement met een terras bijzonder groot.
Appartementen met een terras zijn een must
De coronapandemie heeft een invloed op welk type woning we kopen waardoor appartementen zonder terras vandaag een stuk moeilijker verkocht geraken dan vroeger. Cijfers leren ons dat het voorbije jaar een appartement zonder terras gemiddeld 22 dagen langer te koop stond dan een appartement met terras. Deze vaststelling is vrij frappant omdat in 2019 de situatie nog omgekeerd was en appartementen zonder terras sneller verkochten dan appartementen met terras. Ook hier drukt de coronapandemie dus duidelijk zijn stempel op een nieuwe trend naar meer wooncomfort waarbij we vooral tijdens de eerste lockdown besefte hoe waardevol een terras is. In het kielzog van de vraag naar meer wooncomfort is voor het eerst sinds 3 jaar ook de oppervlakte van de verkochte panden gestegen naar bijna 190 vierkante meter.
U hebt reeds een vastgoedinvestering
Loont het de moeite om uw woonlening te herfinancieren?
De huidige rentetarieven
De huidige gemiddelde vaste rente voor een lening op 20 jaar bedraagt ongeveer 1,25 procent. In de zomer van 2020 bedroeg die gemiddelde rente nog 1,35 procent. Indien u een hoger risicoprofiel hebt of meer dan 80 procent van de aankoopwaarde van de woning wilt lenen dan moet u rekening houden met een hogere rente van gemiddeld 1,50 procent. Bovenstaande cijfers zijn gemiddelden. Indien u een sterk dossier hebt en de bank u een laag risicoprofiel geeft zijn lagere tarieven mogelijk van ongeveer 1 procent voor een lening met een looptijd van 20 jaar. Zulke bodemtarieven zijn echter zeldzaam en zullen enkel bij uitzondering toegestaan worden. Als u een herfinanciering van uw lopende woonlening overweegt mag u zich niet blindstaren op deze soms extreem lage rentes. Banken zullen voor herfinancieringen immers niet de laagste rente hanteren.
Wanneer moet u een herfinanciering overwegen?
Als u tussen 2006 en 2015 een lening aanging tegen een rente van 3,5 procent of meer, is het logisch dat u deze vandaag in overweging neemt voor een herfinanciering. Hou bij een herfinanciering wel rekening met verschillende kosten. Om te beginnen betaalt u een wederbeleggingsvergoeding aan de bank die in de praktijk zal neerkomen met drie maanden interest op het nog openstaande kapitaal. Daarnaast betaalt u de kosten voor de schrapping van uw lopende hypotheek en hebt u kosten om de nieuwe hypotheek te registreren. Bovendien bent u als kredietnemer ouder op het moment van een herfinanciering waardoor de schuldsaldoverzekering ook een stuk duurder zal zijn. Ondanks al die kosten loont het bij een serieus renteverschil zeker de moeite om een herfinanciering te overwegen. Volgens een voorzichtige schatting zou in België meer dan 40 procent van alle lopende woonkredieten in aanmerking kunnen komen voor een herfinanciering.