Als het over residentieel vastgoed gaat blazen heel wat experts momenteel warm en koud terzelfdertijd waardoor de potentiële vastgoedbelegger amper nog weet van welk hout pijlen te maken. Toegegeven in de huidige tijdsgeest ogen de zaken soms wat complex. Toch is het reilen en zeilen van de vastgoedmarkt gebonden aan enkele eenvoudige basisprincipes.
U bent op zoek naar rendement en speelt al een tijdje met het idee om uw centen te investeren in residentieel vastgoed? U gaat eens praten met de bankier, eventueel de boekhouder, een kredietmakelaar en waarschijnlijk enkele dichte familieleden of vrienden. Mensen met wat kennis en expertise denkt u. Op het einde van de dag bent u echter nog verder van huis, want de helft geeft u de raad om nog even af te wachten, terwijl de andere helft u adviseert om nu te kopen. Omdat wij vanuit Home & Trends in het middelpunt van de vastgoedmarkt staan gingen we op de koffie bij enkele ervaringsdeskundigen die tijdens hun carrière al heel wat woelige watertjes hebben doorzwommen. Een gevleugelde uitspraak van één van de experts vat het eigenlijk perfect samen: “Om een goed zicht te hebben op de vastgoedmarkt moet u soms door de mist heen durven kijken. ”
Wat is inflatie?
Inflatie treedt op wanneer er sprake is van een algemene stijging van de prijzen van goederen en diensten. Een gezonde jaarlijkse inflatie bedraagt ongeveer 2 procent. Inflatie die echter te snel oploopt kan enkele gevaren inhouden. Met de huidige inflatiegraad van ongeveer 10 procent bevinden we ons op een vrij onbekend terrein. Enkel in de jaren zeventig van de vorige eeuw hadden we eenzelfde hoge inflatie, maar toen waren de macro-economische omstandigheden wel anders. De nadelen van de huidige hoge inflatie is vrij eenvoudig samen te vatten. Ten eerste, het leven wordt duurder en ten tweede uw spaarcenten verdampen maand na maand. U kan dus met uw budget van 100 euro elke maand iets minder kopen. Ook de 100 euro op uw spaarrekening is hetzelfde lot beschoren, want uw bank geeft u slechts 0,11 procent spaarrente wat vanzelfsprekend de levensduurte van +10 procent, niet compenseert. Inflatie treft dus vooral de conservatieve en voorzichtige spaarder.
Inflatie is echter wel goed voor wie geleend heeft
Laten we de medaille eens omdraaien en niet kijken naar de spaarder maar naar de schuldenaar. De schuldenaar is degene die schuld bezit, meestal in de vorm van een hypothecaire lening. Inflatie werkt voor de schuldenaar net omgekeerd. We verduidelijken één en ander met een praktisch voorbeeld. Veronderstel dat u 200.000 euro zou lenen op 20 jaar tegen een vaste rente van 2,5 procent. Dan moet u 240 maanden lang telkens 1.057,06 euro per maand afbetalen. Na afloop zal u dan 253.694,56 euro hebben betaald opgesplitst in 200.000 euro geleend kapitaal en 53.694,56 euro intresten. De 1.057,06 euro die u maandelijks moet afbetalen wijzigt bij een lening met vaste rente niet, ongeacht een oplopende inflatie. Door die jaarlijkse inflatie of geldontwaarding zal de 1.057,06 euro die u in de toekomst moet betalen, een pak minder zwaar doorwegen in uw budget dan de 1.057,06 euro die u nu moet aflossen. Op die manier zorgt inflatie er dus voor dat uw schuldwaarde elk jaar een stukje verdampt in verhouding tot uw gestegen inkomen. Wie investeert in vastgoed en daarbij gebruik maakt van een lening heeft dus een niet te onderschatten voordeel bij een stijgende inflatie.
Hoe groot is de kans dat de inflatie de komende maanden nog zal stijgen?
Niemand heeft een glazen bol, dus niemand kan met zekerheid zeggen of de inflatie de komende maanden nog verder zal stijgen of afvlakken. Een feit is dat de ECB (de Europese Centrale Bank) eind vorig jaar de bal wel volledig heeft misgeslagen met verklaringen dat de inflatie onder controle was. Desondanks die verklaringen heeft de inflatie sindsdien een spectaculaire klim genomen. Bij het ter perse gaan van dit artikel bedraagt het laatste gekende inflatiecijfer in augustus ongeveer 10 procent. Met de komende winter in het vooruitzicht en de grondstofprijzen die de pan blijven uit swingen verwachten de meeste analisten nog geen onmiddellijke kentering. De kans dat de komende wintermaanden de inflatie nog verder zal oplopen is dus heel reëel.
De huidige hypotheekrente… staat deze nu hoog of laag?
De huidige hypothecaire rente is momenteel afhankelijk van het dossier, gemiddeld 2,5 à 3,5 procent. Vergeleken met amper een jaar geleden zijn de rentes dus quasi verdubbeld. Historisch gezien en bekeken over een langere termijn zijn deze tarieven echter nog steeds laag. Om u een idee te geven eind jaren 70 en begin jaren 80 van de vorige eeuw waren hypotheekrentes van 10 procent en hoger vrij normaal. Een één-op-één vergelijking maken met deze periode is wel wat kort door de bocht want de kapitaalmarkten waren anders georganiseerd en ook de spaarrente lag een pak hoger. Voor de komende maanden blijft het een beetje afwachten wat de hypotheekrentes zullen doen. Om de inflatie af te remmen verwachten de meeste economen dat de rente zal moeten verhoogd worden. De ECB heeft in ieder geval aangekondigd dat ze de algemene rente dit jaar nog gradueel zal verhogen waardoor de kans groot is dat de commerciële banken dit parcours ook zullen volgen. Wie de komende maanden wacht op een betere hypotheekrente zal er waarschijnlijk dus aan zijn voor de moeite.
Vastgoed is waardevast
Ervaren beleggers kunnen u bevestigen dat vastgoed één van de weinige producten is die over de jaren heen waardevast is en onder normale marktomstandigheden ook de inflatie volgt. Weinig investeringsproducten vandaag de dag kunnen zo’n hoge betrouwbaarheid bieden. Wie de laatste maanden bijvoorbeeld belegd heeft in aandelen kan zijn belegging waarschijnlijk vergelijken met het parcours van een rollercoaster. Residentieel vastgoed daarentegen heeft over langere termijn meermaals bewezen een mooie stijgende curve te volgen.
Conclusie: Investeren in vastgoed… nu kopen of nog afwachten?
Alle indicatoren om effectief te investeren in residentieel vastgoed zijn momenteel nog gunstig: de oplopende inflatie als schuldenaar speelt in uw voordeel, de hypotheekrente staat historisch gezien nog laag en vastgoed is één van de weinige beleggingsproducten die waardevast is. In deze uitzonderlijke tijden bestaan er echter geen zekerheden en is de nodige voorzichtigheid geboden. De kans is echter groot dat mensen die nu wachten op het ideale momentum het zich nadien met bijvoorbeeld een verder oplopende hypotheekrente zullen beklagen. Analyseer dus voor uzelf de nuchtere feiten en volg de gouden raad van een ervaren vastgoedexpert: “Durf doorheen de mist te kijken.”