De inflatie, maar vooral de sterk opgelopen rente hebben een rem gezet op het aantal transacties waarbij we terug geëvolueerd zijn naar de normale transactieniveaus van voor de coronapiek.
Ongeacht sommige doemberichten in de media is van een crisis op de Vlaamse vast - goedmarkt geen sprake. De hoge pieken zijn wel voorbij, maar de markt zelf functioneert goed met nog steeds een stevige vraag naar huizen en appartementen. Januari en februari was er een daling merk - baar, terwijl in maart en april het aantal transacties terug gestaag aan het groeien is. Ook voor de zomer en het najaar gaan de meeste vastgoedexperts uit van een ge - zonde vastgoedmarkt waarbij energieverslindende panden wat onder druk komen te staan, terwijl de vraag naar nieuwbouw zal blijven stijgen. In deze uitdagende tijden is en blijft vastgoed één van de weinige beleggingsproducten die zijn reputatie als een veilige haven kan waarmaken.
DOOR DE CORONAPANDEMIE ZAT DE VASTGOEDMARKT DE VOORBIJE JAREN OP EEN ARTIFICIËLE ROLLERCOASTER
Tot 2019 bevond de vastgoedmarkt in Vlaanderen zich in een relatieve status quo. De bankencrisis van 2008 was verteerd, er waren voldoende kopers en ver - kopers en alles ging rustig zijn gang. Bij het uitbreken van de coronapandemie begin 2020 kwam heel de wereld plots tot een abrupte stilstand. Door de verschillen - de lockdowns waren immokantoren gesloten en waren ook fysieke bezoeken in het begin niet toegestaan. De onzekerheid was toen groot waardoor ook de banken weinig tot geen leningen durfde te verstrekken. Door de lockdowns was een groot deel van de bevolking verplicht om thuis te werken in omstandigheden die niet altijd ideaal waren. Door deze situatie kwamen echter nieuwe inzichten waarbij heel wat mensen de klik hebben gemaakt met een duidelijk uitgesproken wens naar een hoogstaander wooncomfort met onder meer ook de aanwezigheid van een tuin of een ruimer terras. Toen de economie zich in de zomer van 2020 weer langzaam op gang trok ontstond er een stormloop naar vastgoed. Enerzijds was er de inhaalbeweging van enkele maanden lockdown en anderzijds waren de wooneisen van heel wat Vlamingen fundamenteel gewijzigd. Gedurende twee jaren, in 2021 en 2022, konden de immokantoren de vraag amper volgen. Een vraag die bovendien ook extra aangevuurd werd door een extreem lage rente.
EEN GESTEGEN HYPOTHECAIRE RENTE HEEFT DE VASTGOEDMARKT TERUG GENORMALISEERD
Toen de inflatie begin en midden vorig jaar historisch hoge toppen scheerde stond het zonder enige twijfel in de sterren geschreven dat de rente ging oplopen. De centrale banken veranderden op enkele maan - den tijd radicaal het geweer van schouder en lieten, om de inflatie af te remmen, de hypotheekrente gradueel oplopen tot 3,5 à 4 procent. Deze nieuwe realiteit zorgde ervoor dat geld niet langer ‘gratis’ was. Hypotheekrentes van 1 à 1,5 procent behoren dan ook tot het verleden. Dit ‘duurder’ geld zorgt ervoor dat, anno 2023, heel wat mensen hun vastgoeddromen een stukje hebben moeten bijstellen. Waar in januari en februari iedereen nog wat de kat uit de boom keek, zien immokantoren onder - tussen het vertrouwen wel terugkeren. Net zoals de coronapandemie resulteerde in een gewijzigde kijk op wooncomfort zorgt de energiecrisis nu voor een gewijzigde kijk naar energiezuinigheid van vastgoed. Met deze achtergrond hoeft het dan ook niet te verbazen dat energieverslindende panden eerder als risicovol beschouwd worden, terwijl energiezuinige nieuwbouw of recent gerenoveerde panden het wel opvallend beter doen.
WELKE KOPERS ZIJN VANDAAG ACTIEF OP DE VASTGOEDMARKT?
De huidige Vlaamse vastgoedmarkt definieert zich in grote lijnen in drie soorten kopers. Om te beginnen zijn er de jonge kopers die, met de oplopende rentes, een wat afwachtende houding hadden aangenomen. Bij deze jonge kopers is de realiteit ondertussen een deel ingezonken waardoor deze vanaf maart terug opvallend actiever zijn geworden. Het besef dat de rente niet meer zal dalen en eerder nog zal stijgen en daarnaast het feit dat vastgoedprijzen momenteel vrij stabiel zijn doen jonge kopers terug handelen. De tweede categorie zijn de wat oudere kopers. Deze categorie van kopers is kapitaalkrachtiger, doet meestal een grotere inbreng van eigen middelen en is hierdoor minder afhankelijk van de ‘dure’ hypotheekrentes. De derde categorie zijn de investeerders. Ook deze groep was de voorbije maanden met de sterk gestegen rentes minder nadrukkelijk aanwezig op de markt. Bij een investeerder draait alles rond de ROI of de ‘return on investment’. Een belegger kijkt immers steeds naar de verwachte opbrengst van de investering.
Ook deze investeerders lijken bij het begin van de lenteperiode terug de weg naar de vastgoedmarkt te hebben gevonden. Om de vooropgestelde rendementen te halen is gezien de opgelopen rente een grotere inbreng van eigen middelen aangewezen. Dit vergt voor heel wat investeerders sowieso een mentale omslag. Anderzijds is ondertussen ook het besef gegroeid dat heel wat beleggingsproducten vandaag de dag allesbehalve risicovrij zijn. Vastgoed daarentegen, en vooral nieuwbouwvastgoed, is één van de weinige beleggings - producten die ook in deze uitdagende tijden zijn reputatie kan blijven bevestigen als een veilige haven met een betrouwbaar en waardevast rendement.