Ik heb begrepen dat als je als privépersoon onroerend goed verkoopt dat dienst doet als gezinswoning, je vrijgesteld bent van meerwaardebelasting daarop. Maar zijn er bepaalde voorwaarden waaraan de verkoper moet voldoen om van die vrijstelling te genieten?
De verkoop van de gezinswoning is inderdaad in principe vrij van meerwaardebelasting (artikel 93bis 1°WIB 92) . Op het verschil tussen de oorspronkelijke aankoopprijs en de verkoopprijs hoeft u geen belasting te betalen. Tenminste: als u privé-eigenaar bent. Er is ook een belangrijke voorwaarde: u moet als verkoper de woning minstens 12 maanden lang effectief ononderbroken bewoond hebben. Minstens 6 maanden daarvan moeten vallen binnen de periode van 12 maanden vóór de verkoop van uw gezinswoning.
Stel dat het niet gaat om de gezinswoning maar om een tweede of derde woning, dan kunt u toch als privé-eigenaar vrijgesteld worden van de belasting op de meerwaarde, dus de winst die u realiseert bij de verkoop. De voorwaarde: u moet langer dan 5 jaar eigenaar zijn van het vastgoed. De fiscus controleert dit door de data van de aktes van aankoop en verkoop te checken. Hebt u vastgoed of grond verworven via erfenis, dan betaalt u daar ook geen meerwaarde op bij verkoop.
Wat levert een vrijstelling u op?
De meerwaardebelasting op bebouwde onroerende goederen bedraagt 16,5% op de winst die u maakt bij de verkoop. De fiscus berekent de effectieve meerwaarde door de verkoopprijs te verminderen met de verkoopkosten die u betaalde, zoals de eigenaar is en het vruchtgebruik is overgedragen aan de vennootschap, de belastingplichtige geen eigenaar is in de zin van artikel 12, § 3 WIB 92. En dus niet kan genieten van de vrijstelling, ook al woonde hij zelf in de woning. Het begrip ‘eigen woning’ wordt namelijk gedefinieerd als ‘de woning die de belastingplichtige als eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker tijdens het belastbare tijdperk zelf betrekt’. (artikel 5/5, § 4, tweede lid, 1° Bijzondere Wet 16 januari 1989 financiering gemeenschappen en gewesten). Omdat ‘de vruchtgebruiker’ hierin expliciet wordt aangeduid als de rechthebber van de vrijstelling, is volgens de interpretatie van het Hof de naakte eigenaar uitdrukkelijk van deze vrijstelling uitgesloten. Ook het feit dat de belastingplichtige is belast op een ‘voordeel alle aard’ omdat de vruchtgebruiker hem de woning ter beschikking stelt, kan niet tot gevolg hebben dat hij zich als naakte eigenaar kan beroepen op de vrijstelling van meerwaardebelasting in toepassing van artikel 12, § 3 WIB 92. commissie voor de vastgoedmakelaar of de extra kosten die u hem betaalt. Daarnaast wordt de oorspronkelijke aankoopprijs verhoogd met een forfaitair kostenpercentage van 25% op de aankoopprijs. De met de kosten verhoogde aankoopprijs wordt dan nogmaals verhoogd met 5% per jaar dat u de woning in uw bezit hebt.
Wat als u alleen naakte eigenaar bent?
Zoals bekend genieten vennootschappen niet van een vrijstelling van de meerwaardebelasting bij de verkoop van vastgoed. In die zin is het arrest dat het Hof van Beroep van Antwerpen op 30 maart 2021 uitsprak een heel interessante case. Het Hof kreeg een verkoop van een woning door een belastingplichtige voorgelegd in het kader van een vruchtgebruikconstructie. Concreet: de belastingplichtige is enkel de naakte eigenaar van de woning, het vruchtgebruik is in handen van zijn vennootschap. De naakte eigenaar bewoont de woning wel met zijn gezin. Hij verkoopt ze met een meerwaarde, en bepleit de toepassing van artikel 93bis 1°WIB 92, omdat het gaat om een eigen gezinswoning die dus vrijgesteld is van meerwaardebelasting.
Geen vrijstelling gezinswoning
Het Hof van Beroep volgt die redenering niet. Het zegt dat als de belastingplichtige enkel naakte eigenaar is en het vruchtgebruik is overgedragen aan de vennootschap, de belastingplichtige geen eigenaar is in de zin van artikel 12, § 3 WIB 92. En dus niet kan genieten van de vrijstelling, ook al woonde hij zelf in de woning. Het begrip ‘eigen woning’ wordt namelijk gedefinieerd als ‘de woning die de belastingplichtige als eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker tijdens het belastbare tijdperk zelf betrekt’. (artikel 5/5, § 4, tweede lid, 1° Bijzondere Wet 16 januari 1989 financiering gemeenschappen en gewesten). Omdat ‘de vruchtgebruiker’ hierin expliciet wordt aangeduid als de rechthebber van de vrijstelling, is volgens de interpretatie van het Hof de naakte eigenaar uitdrukkelijk van deze vrijstelling uitgesloten. Ook het feit dat de belastingplichtige is belast op een ‘voordeel alle aard’ omdat de vruchtgebruiker hem de woning ter beschikking stelt, kan niet tot gevolg hebben dat hij zich als naakte eigenaar kan beroepen op de vrijstelling van meerwaardebelasting in toepassing van artikel 12, § 3 WIB 92.
Maak zélf de juiste keuze De specialisten van Multum Accountants geven u de juiste raad bij elke beslissing die u neemt over uw privé- of bedrijfsvermogen. Contacteer ons voor een gesprek: info@multum.be of telefonisch via 09/367.93.27.