Investeren in vastgoed zit al enkele jaren serieus in de lift. Toch blijven sommige mensen eerder wat sceptisch staan tegenover een vastgoedbelegging. Voor een vastgoedinvestering met het doel om te verhuren gaat u uiteraard best niet over één dag ijs.
In tegenstelling tot bijvoorbeeld aandelen die u vrij snel kan kopen en verkopen moet u voor een vastgoedinvestering een lange termijn visie hanteren. Als u echter rekening houdt met enkele logische basisprincipes is en blijft een vastgoedinvestering nog steeds één van de beste beleggingen voor uw spaarcenten. We geven u alvast enkele gouden tips zodat u met kennis van zaken kan investeren in bakstenen.
Wees op uw hoede voor vastgoedbeleggingen met een uitzonderlijk hoog rendement
Heel wat projectontwikkelaars hebben door de grote vraag sterk geïnvesteerd in een breed gamma van beleggingsproducten. Vandaag de dag kan u quasi in alle markten investeren in vastgoed, gaande van traditioneel residentieel vastgoed, naar studentenflats, hotelkamers, assistentiewoningen en garages. Los van het investeringsproduct mag u zich in deze context niet te snel laten verleiden door voorstellen met een soms onrealistisch hoog rendement. Ten eerste is een hoger rendement meestal verbonden aan een hoger risico en ten tweede moet u steeds focussen op het nettorendement en niet het brutorendement. Voor residentieel vastgoed, dat nog steeds de meest populaire vastgoedinvestering blijft, is een nettohuur-rendement van 2,5 à 3,5 procent realistisch. U moet immers het brutorendement verminderen met tal van bijkomende kosten zoals de jaarlijkse onroerende voorheffing, onderhoudskosten, verzekering, beheerskosten en mogelijke leegstand.
“ Appartementen maken bijna 70 procent uit van de totale huurmarkt. Het hoeft dan ook niet te verwonderen dat de meeste vastgoedbeleggers investeren in appartementen. ”
Nieuwbouw of ouder pand ? Appartement of woning ?
Bij een investering in residentieel vastgoed hebt u enerzijds de keuze tussen nieuwbouw en een ouder pand, en anderzijds hebt u de keuze tussen een appartement of een woning. Elk van dit vastgoed heeft zijn voor- en nadelen. Voor nieuwbouw betaalt u bij de aankoop 21 procent btw. Indien u een ouder pand koopt betaalt u in Vlaanderen 10 procent registratierechten. Nieuwbouw zal dus duurder zijn dan een ouder pand, maar door de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer blijft u wel gespaard van onverwachte kosten. Een ouder pand kan u meestal goedkoper aanschaffen, maar dan moet u wel rekening houden met de onzekere factor van onderhouds- of herstelkosten. Traditioneel investeren de meeste beleggers in appartementen. Dit hoeft op zichzelf niet te verwonderen want appartementen maken bijna 70 procent uit van de totale huurmarkt. Als vastgoedinvesteerder kan u met een budget van 250.000 à 300.000 euro al een mooi 2-slaapkamer appartement aankopen om te verhuren. Voor een nieuwe woning zit u meestal in een prijsvork van 300.000 à 350.000 euro. Door de coronapandemie is de vraag naar huurwoningen met een tuin sterk toegenomen. Het aanbod van dergelijke huurwoningen is relatief klein waardoor meer en meer vastgoedinvesteerders overwegen om toch in een huurwoning te investeren.
Wat primeert er voor een huurder
Als u investeert in vastgoed om te verhuren doet u dit best in één van de grote centrumsteden of hun randgemeenten. De huurmarkt in een stedelijke regio is veel groter dan in een landelijke gemeente. Vooral nieuwbouwpanden die dicht bij een station of bij een goede verbindingsweg liggen zijn populair. Bij een appartement is een terras een absolute must en bij een woning zal een kleine onderhoudsvriendelijke tuin een noodzaak zijn. Toch is de huurder anno 2020 met meer bezig dan enkel de locatie. Meer dan vroeger nog is hij of zij op zoek naar een goed wooncomfort. Daarom moet u als vastgoedinvesteerder voldoende aandacht besteden aan de inrichting van het pand dat uw wenst te verhuren. U voorziet dus best een moderne keuken inclusief vaatwasmachine en een grote koelkast. Voor de badkamer zal een ruime douche en stijlvol meubel zeker gewaardeerd worden. Een luxe afwerking met bijvoorbeeld een bubbelbad, exclusief marmeren keukenblad of duur domotica systeem is niet nodig. Dergelijke investeringen kosten u bijzonder veel geld en kan u bovendien ook niet doorrekenen in de huurprijs. Tot slot, het merendeel van de huurders zoekt een comfortabel 2-slaapkamer appartement van 80 à 90 vierkante meter. Vermijd dus een vastgoedinvestering in grote woningen of luxe appartementen. U kan uiteraard voor zo’n groter pand meer huurgeld vragen, maar u moet zich dan wel bewust zijn dat u eerder een nicheproduct aanbiedt voor een potentieel kleine huurmarkt.