We overwegen om vastgoed in Spanje te kopen, als vakantieverblijf voor onszelf maar ook als belegging. Kunt u me informeren over welke belastingen ik allemaal moet betalen op dat vastgoed?
Vastgoed in het buitenland, verhuurd of niet, vraagt een specifi eke aanpak. Daarbij kan een accountant u fi scaal behulpzaam zijn. Elk land heeft zijn specifi eke regels, en voor Spanje is dat niet anders. Er zijn zelfs verschillende fi scale regels in Spanje onderling. Zo betaalt u bijvoorbeeld op de Canarische eilanden zoals Tenerife en Lanzarote bij aankoop van vastgoed veel minder btw dan op het Spaanse vasteland.
Dit betaalt u bij aankoop op het Spaans vasteland
Voor Spaans vastgoed betaalt u bij aankoop van nieuwbouw (woning of appartement) 21% btw. Koopt u een bestaande woning of appartement, dan moet u daarop registratierechten betalen. Dat percentage kan verschillen van streek tot streek, omdat belastingen op vastgoed een regionale materie zijn. Reken op maximaal 10% op de aankoopprijs.
Daarnaast betaalt u ook jaarlijkse belastingen. Eerst is er de inkomensbelasting voor niet-residenten. Verhuurt u uw eigendom, dan betaalt u per kwartaal 19% belastingen op de huurinkomsten met een kleine aftrek van kosten. Verhuurt u niet, dan betaalt u jaarlijks 19% belasting op de fictieve huurinkomsten, gelijk aan een percentage van de kadastrale waarde van het vastgoed. (1,1% op de ‘valor cadastral’). Daarnaast betaalt u ook IBI, de Impuesto sobre bienes imuebles (belasting op onroerend goed). Die verschilt van gemeente tot gemeente, en wordt berekend op basis van de kadastrale waarde van uw inkomen. Als eigenaar betaalt u tussen de 0,3% en 0,8% belasting.
Dit betaalt u bij aankoop op de Canarische eilanden
De Canarische eilanden, ook al maken ze deel uit van Spanje, verschillen qua fiscaal regime danig van het Spaanse vasteland. Belangrijk: ze vallen niet onder het Spaanse btw-stelsel. In plaats daarvan moet u bij de aankoop van goederen een Canarische belasting betalen: de IGIC of Impuesto General Indirecto Canario (algemene indirecte Canarische belasting). Die bedraagt slechts 7% in plaats van 21% btw op het Spaanse vasteland. Daardoor zijn ook dagelijkse verbruiksgoederen er – tenminste op fiscaal gebied - goedkoper dan in Spanje.
Het verschillende fiscaal regime geldt ook voor de aankoop van een onroerend goed, en dat maakt het extra interessant voor Belgen die in een vakantiewoning willen investeren. Tenminste: als u een nieuwbouwwoning of een nieuwbouwappartement op een van de Canarische eilanden koopt. Dan betaalt u enkel 7% IGIC, in plaats van 21% btw op het Spaanse vasteland. Koopt u een bestaande woning of appartement, dan moet u 6,5% registratie rechten op de aankoopprijs betalen. Dat is ook weer minder dan op het Spaanse vasteland, met een tarief tot 10%.
Vergeet ook hier de jaarlijkse belastingen op vastgoed niet. Op de Canarische eilanden betaalt u eveneens IBI, of de Impuesto sobre bienes imuebles (belasting op onroerend goed). Die komt neer op tussen 0,4 en 08% van de waarde van het onroerend goed. Daarnaast moet u als niet-resident ook jaarlijks IRNR of inkomensbelasting voor niet-residenten betalen, de Impuesto sobre la renta de no residentes. Reken daarbij op 2% van de kadastrale waarde van uw vakantiewoning- of appartement.
En in België?
Of u nu een nieuwbouwwoning of een bestaande woning heeft: ze belandt ook in België in uw belastingaangifte. Vanaf dit jaar wordt Spaans vastgoed dat u zelf gebruikt of verhuurt aan een privépersoon wel anders belast. Tot vorig jaar gebeurde dat op basis van de huurwaarde, vanaf nu op basis van het kadastraal inkomen. Het is de Belgische fi scus die het ki vaststelt. Daarvoor moet u binnen de vier maanden na aankoop spontaan aangifte doen van uw Spaans eigendom. Het kadastraal inkomen dient als grondslag voor de berekening van uw buitenlandse inkomsten. België heeft met Spanje een dubbelbelastingbedrag, waardoor het onroerend goed zelf niet belast kan worden in België.
Multum-expert Danny De Winter
Maak zélf de juiste keuze De specialisten van Multum Accountants geven u de juiste raad bij elke beslissing die u neemt over uw privé- of bedrijfsvermogen. Contacteer ons voor een gesprek: info@multum.be of telefonisch via 09/367.93.27