Is een opbrengsteigendom ook iets voor u?
Een opbrengsteigendom is een pand dat aangekocht wordt om niet zelf te bewonen of te gebruiken, maar om te verhuren. Op die manier kan de eigenaar de maandelijkse lasten en kosten dekken met de huurinkomsten van het pand. De voorbije maanden is er een ware rush ontstaan op nieuwbouwpanden om te verhuren waardoor in sommige regio’s meer dan de helft van alle nieuwbouwappartementen wordt gekocht als opbrengsteigendom.
Door deze evolutie is residentieel vastgoed op enkele maanden tijd uitgegroeid tot één van de belangrijkste beleggingsproducten in België. In deze tijden van een quasi nulrente op de spaarrekening hoeft het niet te verwonderen dat veel mensen gecharmeerd worden door de aantrekkelijke rendementen op een vastgoedinvestering.
De voor- en nadelen van een opbrengsteigendom
Investeren in vastgoed om te verhuren heeft heel wat voordelen. U belegt immers in een tastbaar investeringsproduct dat over langere termijn grotendeels inflatiebestendig is en daarnaast ontvangt u ook een maandelijkse huur. Toch is niet iedereen stressbestendig genoeg om te beleggen in vastgoed. Vastgoed is immers een actieve investering en zal sowieso meer tijd en energie opslorpen vergeleken met een passieve belegging in één of ander spaarproduct bij de bank. Als eigenaar van vastgoed blijft u steeds verantwoordelijk voor uw pand waardoor er een serieus administratief en financieel engagement verwacht wordt. Staar u ook niet blind op enkel en alleen de (huur)inkomsten want sowieso zal u ook te maken krijgen met verschillende bijkomende kosten.
Kiezen voor een nieuwbouw of bestaand pand
Dat de helft van de nieuwbouwappartementen momenteel gekocht wordt om te verhuren is geen toeval. Er is een ruim aanbod van nieuwbouw en als vastgoedinvesteerder biedt het heel wat voordelen om voor een kant-en-klaar afgewerkt project te kiezen. Bij nieuwbouw blijft u door de wettelijke tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer, gespaard van dure onderhouds- of herstelkosten. Een nieuwbouwappartement voldoet aan de strengste veiligheids- en energienormen en staat synoniem voor een hoger wooncomfort. Vergeleken met oudere panden is nieuwbouw doorgaans wel iets duurder omdat u 21% BTW betaalt. Miskijk u echter niet op de goedkopere aankoopprijs van een ouder pand want in veel gevallen moet u nog rekening houden met onverwachte en soms dure renovatiekosten.
“Er bestaat geen handboek om de perfecte huurder te vinden, maar met een beetje gezond verstand komt u al heel ver.”
Alles begint met een goede huurder
Het kan cliché klinken maar uw rendement staat of valt met de keuze van de huurder. Er bestaat geen handboek om de perfecte huurder te vinden, maar met een beetje gezond verstand komt u al heel ver. Als u een nieuwbouwappartement koopt in een trendy stadskern met in de buurt tal van voorzieningen zoals werk, winkels en scholen is de kans een stuk groter dat u een huurder zal vinden die past in het profiel dat u voor ogen hebt. Ook voor de bank zal het vooruitzicht op een betrouwbare huurder cruciaal zijn in het toestaan van een interessant kredietdossier.
Lenen voor uw opbrengsteigendom
Als u met de banken gaat praten over de financiering van uw opbrengsteigendom zal u al snel merken dat de onderhandelingen anders verlopen. In contrast met een klassiek hypothecair krediet zal de bank voor een opbrengsteigendom meer focussen op het financiële totaal- plaatje van de vastgoedinvestering zelf. De bank zal een grondige risicoanalyse maken met verschillende scenario’s. Eén van die scenario’s betreft uw eigen terugbetalingscapaciteit wanneer blijkt dat uw huurder zijn huur niet meer kan of wil betalen. U zal dus in ‘worst-case-scenario’ moeten kunnen bewijzen dat u kan terugvallen op voldoende eigen middelen zodat u steeds uw betalingsverplichtingen tegenover de bank kan garanderen.
“Sommige jongeren kiezen bewust om langer bij hun ouders te blijven wonen, maar in tussentijd kopen ze wel reeds een studio om te verhuren”
Meer en meer jongeren vinden hun weg naar een opbrengsteigendom
Cijfers bewijzen dat meer en meer jonge twintigers beslissen om in vastgoed te investeren om te verhuren. Het valt bijvoorbeeld op dat sommige jongeren bewust kiezen om iets langer bij hun ouders te blijven wonen maar in tussentijd kopen ze wel reeds een kleine studio om te verhuren. Op die manier bekijken ze hun opbrengsteigendom vooral als een investering die zichzelf terugbetaalt. Ook een opvallende trend is dat jongeren voor hun eerste eigen stek bewust kiezen voor een éénvoudige studio. Op die manier gebruiken ze de extra financiële ademruimte voor de aankoop van een tweede klein appartement om te verhuren. Jongeren die doordacht voor dit pad kiezen gaan uiteraard keuzes moeten maken in hun uitgavegedrag. Ten eerste gaan ze over een job moeten beschikken die financiële zekerheid geeft en daarnaast gaan ze ook niet hetzelfde uitgavepatroon handhaven van sommige leeftijdgenoten. Ze maken dus reeds op jonge leeftijd doelbewust de keuze om een aanzienlijk deel van hun loon te investeren in vastgoed. Ondanks alle goede bedoelingen zal de bank sowieso een hoger risicoprofiel hanteren want in de meeste gevallen zijn de eigen middelen van jonge mensen nog vrij beperkt. Daarom zal de bank bijna altijd een extra borgstelling eisen van de ouders.
De huurprijs bepalen
De huurprijs wordt bepaald door verschillende factoren. Omdat nieuwbouwappartementen een hoger wooncomfort garanderen liggen ze bijzonder goed in de markt. Hierdoor zijn de huurprijzen van nieuwbouwpanden in de regel een stuk hoger. Ook de ligging van het pand kan de huurprijs serieus beïnvloeden. Beschikt u over een nieuwbouw opbrengsteigendom in een stadskern vlakbij het openbaar vervoer, dan kan u een hogere huurprijs vragen. Voordat u een opbrengsteigendom aankoopt moet u op voorhand de buurt goed verkennen en via internet de huurprijzen van gelijkaardige panden in de wijk vergelijken. Zo kan u voorafgaand uw aankoop een correcte inschatting maken van de huurprijs die u kan verwachten. Van zodra u zicht hebt op deze huurprijs kan u vervolgens uw rendement berekenen. U koopt bijvoorbeeld een appartement van 250.000 euro inclusief kosten, met een te verwachten maandelijkse huurprijs van 850 euro. Uw bruto rendement bedraagt dan 4,08 % (of 850 x 12 / 250.000). Probeer van zodra u zicht hebt op het bruto rendement alle bijkomende jaarlijkse kosten in kaart te brengen zodat u het feitelijke netto rendement kan bepalen. Beslis ook wie uw eigendom zal beheren. Als u zelf geen actieve rol wil spelen doet u best beroep op een syndicus of makelaar. Deze partner zal voor u op zoek gaan naar een geschikte huurder, vervult de administratieve verplichtingen en doet de verdere opvolging. Deze extra service zal u tussen de 6 à 8 procent van de huur kosten wat ongeveer gelijk loopt met één maand huur.