Ik lees er tegenwoordig nogal veel over in de media: de aankoop van garageboxen als investeringsvastgoed. Omdat ik het zelf overweeg, vraag ik me af of het ook fiscaal gezien een interessante investering is.
Garageboxen kunnen zeker een interessante diversifi catie vormen in uw investeringsportefeuille. Ook al ondergaat het mobiliteitsbeleid momenteel grote transities met bijvoorbeeld deelwagens en het toenemend belang van openbaar vervoer, de Belg blijft trouw zweren aan zijn auto. Daarnaast wordt het parkeerbeleid in sommige steden zo rigide, dat een garage vaak een noodzaak is willen stadsbewoners probleemloos en zonder gedoe kunnen parkeren. Wie in een stad woont betaalt almaar meer voor een bewonerskaart, terwijl die niet altijd een vrije parkeerplek garandeert. In steden zoals Antwerpen, Gent en Brussel blijft de vraag naar garages dus een pak groter dan het aanbod, en daar zijn zeker mogelijkheden voor investeerders. Ook in de kustgemeentes kunt u zeker zijn van een grote vraag, al ligt de aankoopprijs van een garage daar wel hoog. Zo lopen de prijzen in Knokke op tot maar liefst 200.000 euro voor één garagebox, zeggen ze bij de makelaarsfederatie CIB Vlaanderen.
Wat zijn de andere voordelen?
Garageboxen hebben vergeleken met ander vastgoed het unieke voordeel dat u als vastgoedinvesteerder met een relatief klein budget een aankoop kan doen. U hoeft dus niet zoals voor een verhuurwoning een groot kapitaal neer te leggen. Ook qua onderhoud en andere kosten hoeft u zich geen zorgen te maken, veel minder ook dan wanneer u een gewone woning zou verhuren. Daarnaast is er weinig risico op wanbetaling. Hou wel rekening met de administratieve verplichtingen. Garageverhuur gebeurt meestal voor de korte termijn, het verhuurcontract geldt vaak voor 1 jaar en dat brengt dus de nodige administratie mee. En daarnaast is er natuurlijk het fiscale aspect.
Wat kost het?
In de eerste maanden van dit jaar kostte een garagebox gemiddeld 34.260 euro. Voor een staanplaats bedroeg de gemiddelde aankoopprijs 28.703 euro. (Bron: Fednot). Let op: dit is louter een gemiddelde, er zijn grote verschillen naargelang de locatie. Qua gemiddeld rendement mag u rekenen op 4%. Sinds 2006 steeg de gemiddelde verhuurprijs van een garage met 60%. (bron: Statbel). Maar ook in die huurprijs zien we dezelfde grote verschillen tussen enerzijds de kust en de grote steden, en anderzijds de rest van het land.
Kopen via een vennootschap of niet?
Dit zijn de voordelen:
- Het investeringsbedrag van de garage kan volledig afgeschreven worden. Dat zorgt voor een jaarlijks terugkerende kostenpost. De grond kan niet afgeschreven worden.
- Ook bijkomende kosten die u maakt zijn aftrekbaar. Het gaat dan om de registratierechten bij aankoop van het gebouw (in Vlaanderen 10 %, in Wallonië en Brussel 12,5 %), kosten van onderhoud, onroerende voorheffi ng en intresten van eventuele leningen.
- Het tarief van de vennootschapsbelasting (25 %) is veel gunstiger dan de tarieven in de personenbelasting. Die laatste bedragen 50 % vanaf een belastbaar inkomen van 46.440 euro.
- In het kader van successieplanning is het doorgeven van een onroerend patrimonium en dus ook van garages meestal voordeliger dan wanneer u onroerende goederen bezit als privépersoon.
…en dit zijn de nadelen:
- De huurinkomsten die u heeft als u een garage verhuurt vormen een belastbaar inkomen. Maar in de personenbelasting vormt het geïndexeerd kadastraal inkomen en niet de werkelijke huurinkomsten de basis voor de berekening van de belasting. Dat komt vaak voordeliger uit. Alleen als de huurder de garage voor zijn beroep gebruikt, moet u als particuliere verhuurder ook de ontvangen huurinkomsten aangeven, en lijdt u dus nadeel. U kunt wel een forfaitaire kost aanrekenen.
- Als u later de garage(s) verkoopt, wordt de vennootschap belast op de meerwaarde ervan. Bij een privépersoon is dat anders: verkoopt u een onroerend goed waarvan u langer dan 5 jaar eigenaar bent, dan is de meerwaarde bij verkoop belastingvrij. Bij een verkoop van uw garagebox binnen een periode van 5 jaar betaalt u als particulier een belasting van 16,5 % op de gecorrigeerde meerwaarde, vermeerderd met de gemeentelijke opcentiemen.
- Zowel vennootschappen als particuliere verhuurders zijn BTW-plichtig bij de verhuur van een garage. Er is wel een vrijstelling als uw jaarlijke omzet uit huurinkomsten niet hoger is dan 25.000 euro, al moet u als particulier dan nog altijd een BTW-nummer aanvragen.
Multum-expert Danny De Winter
Hebt u zelf een vastgoedvraag? Stuur ze naar info@multum.be
Maak zélf de juiste keuze De specialisten van Multum Accountants geven u de juiste raad bij elke beslissing die u neemt over uw privé- of bedrijfsvermogen. Contacteer ons voor een gesprek: info@multum.be of telefonisch via 09/367.93.27.