In een recente studie van de OESO neemt België een voortrekkersrol als een land met een zeer stabiele vastgoedmarkt. Ondanks de economisch woelige tijden met een hoge inflatie en een stijgende hypotheekrente blijft de vastgoedmarkt hier dus opvallend beter presteren vergeleken met andere Europese landen. Zo zijn de voorbije drie decennia onze woningprijzen op jaarbasis slechts tweemaal gedaald, waarbij desbetreffende dalingen dan ook nog eens zeer bescheiden waren.
Er zijn verschillende verklaringen waarom de Belgische vastgoedmarkt robuust blijft presteren. Het gezegde “Elke Belg wordt geboren met een baksteen in de maag” levert alvast een belangrijke bijdrage in de stabiliteit van de woningprijzen. Ongeveer 7 op de 10 Belgen is in het bezit van een eigen woning. Los van het feit dat de voorbije jaren het aantal woningeigenaars hier ook in een dalende lijn zit scoren we nog altijd een pak beter dan onze buurlanden. Om u een idee te geven, in Duitsland bezit slechts 50 procent van de bevolking een eigen huis. Daarnaast gedraagt de gemiddelde Belg zich conservatiever en is hij relatief honkvast waardoor er veel minder gespeculeerd wordt op woningen. Hierdoor blijft de Belgische vastgoedmarkt in deze uitdagende tijden goed presteren met een gezond evenwicht tussen vraag en aanbod.
DE BELGISCHE VASTGOEDMARKT EVOLUEERT ANNO 2023 OP TWEE VERSCHILLENDE SPOREN
De voorbije zomer werden er in heel wat media opnieuw allerhande experts aangevoerd die ons in niet mis te verstane bewoording waarschuwden voor een vastgoedcorrectie in België. Voor alle duidelijkheid, niemand heeft een glazen bol, dus of deze voorspellingen waarheid worden of niet zal enkel de toekomst uitwijzen. Het is in ieder geval een feit dat het veelal diezelfde experts waren die ook in januari een correctie voorspelden voor de eerste zes maanden van dit jaar. En opvallend… ook tijdens de coronapandemie voorspelden experts tevens een daling van de prijzen.
Tot op heden zijn al deze voorspellingen echter dode letter gebleven. Tijdens de coronapandemie zijn de vastgoedprijzen spectaculair gestegen en voor de eerste zes maanden van dit jaar is er eerder sprake van een stabilisatie, maar zeker geen grote daling. Als we focussen op Vlaanderen zijn de vastgoedprijzen het eerste semester van dit jaar zelfs nog gestegen. Bovendien wordt er enkel in algemene termen gesproken waarbij alles onder één en dezelfde noemer wordt geplaatst. De vastgoedmarkt in België is echter een markt die al vele jaren in twee snelheden evolueert met langs de ene zijde de nieuwbouw en langs de andere zijde de oudere woningen.
Ons land telt ongeveer 5,6 miljoen woningen die met een gemiddelde leeftijd van 50 jaar behoren tot de oudste van Europa. Dat door de verstrengde energienormen de verkoopprijzen van oudere woningen onder druk komen te staan hoeft dan ook niet te verwonderen. Nieuwbouw en recent gerenoveerde woningen daarentegen zijn met hun hoge duurzaamheid en beter wooncomfort bijzonder geliefd, van een prijsdaling in dit segment is momenteel dan ook geen sprake. In heel wat voorspellingen wordt deze nuance spijtig genoeg niet gemaakt waardoor soms de verkeerde indruk ontstaat dat de vastgoedprijzen globaal onder druk staan terwijl op het terrein vooral de oudere energieverslindende woningen zorgen voor een neerwaarts spiraal.
DE GESTEGEN HYPOTHEEKRENTE IS EEN UITDAGING, MAAR TOCH HOEFT HET GEEN ‘DEALBREAKER’ TE ZIJN
Door de stijging van de hypotheekrente zien kopers hun financiële mogelijkheden een stukje opdrogen. Hierdoor kiest vandaag de dag een groot deel van de kopers om de looptijd van hun krediet te verlengen. Door de lening te spreiden neemt de leencapaciteit voor hetzelfde maandelijkse aflossingsbedrag toe. De spreiding van de lening vangt echter niet de totale stijging op wetende dat een lening met een vaste rente voor 20 jaar sinds begin 2022 van gemiddeld 1,5 procent naar 3,5 à 4 procent is gestegen. De tijd van een ‘goedkoop krediet’ of ‘gratis geld’ zoals wel eens gezegd werd, ligt definitief achter ons.
Een rente van 3,5 à 4 procent vormt in deze context een bijkomende uitdaging maar in absolute termen hoeft het geen ‘dealbreaker’ te zijn. Als u uw licht opsteekt bij een ervaren kredietmakelaar zal u al snel merken dat er in veel gevallen heel wat tussenoplossingen mogelijk zijn waaraan u zelf misschien nog niet gedacht had. Daarnaast moet u bij het afsluiten van een lening uzelf ook een spiegel durven voorhouden. Los van uw eigen mogelijkheden om een bepaald bedrag te ontlenen en de bijhorende rand voorwaarden van die lening, investeert u tenslotte in vastgoed. Vastgoed is niet zomaar een abstracte belegging, maar een zichtbare en tastbare investering.
Een investering in bakstenen die over de jaren heen meestijgt met de levensduurte en op die manier uw eigen centen en zelfs uw ontleend kapitaal een stukje laat meegroeien. Dit geldt voor iemand die investeert in een eigen woning, maar dit is uiteraard zeker van toepassing voor iemand die investeert in een pand om te verhuren. Bij een beleggingspand kan u immers naast de meerwaarde van het pand over verloop van tijd ook aanvullend nog genieten van een maandelijkse huurinkomst.
DE KANS IS GROOT DAT DE GEMIDDELDE HYPOTHEEKRENTE VERDER ZAL OPLOPEN
Wie de komende zes maanden rekent op een daling van de woningprijzen zou kunnen terugkomen van een kale reis. Voor oudere panden zullen er gezien het overaanbod op de markt waarschijnlijk wel meer en meer opportuniteiten ontstaan. Als u niet vies bent van een ingrijpend renovatieproject is dit zeker het overwegen waard. Wie voor een oudere woning kiest met een bijhorende renovatie maakt best op voorhand wel goed zijn huiswerk zodat u zicht hebt op het volledige kostenplaatje. Wie echter voor de zekerheid van een nieuwbouw kiest met de garantie op een duurzaam, energievriendelijk en hoogwaardig pand moet niet onmiddellijk rekenen op een prijscorrectie.
De vraag naar dergelijke nieuwbouwpanden blijft bijzonder hoog. Door de sterk gestegen kosten van bouwmaterialen zijn bovendien heel wat bouwpromotoren voor een deel op de rem gaan staan waardoor het aanbod van nieuwbouwprojecten in verschillende regio’s serieus is geslonken. Hoe de verkoopprijzen de komende maanden gaan evolueren blijft op papier altijd wat giswerk. Wat echter wel in de sterren geschreven staat zijn de verwachte renteverhogingen van de ECB (de Europees Centrale Bank). Ongeveer iedereen is het erover eens dat om de inflatie af te remmen, de ECB de komende tijd nog enkele renteverhogingen zal doorvoeren.
Hierdoor is de kans bijzonder groot dat de gemiddelde hypotheekrente bij de banken nog verder zal doorstijgen. Zeker nu ook de spaarrentes langzaam maar zeker aan het verhogen zijn zullen banken ongetwijfeld gradueel hun hypotheekrentes mee laten stijgen. Het is dus realistisch aan te nemen dat lenen in de toekomst nog een stuk duurder zal worden. Met deze vooruitzichten is het dan ook verstandig om niet te wachten en vandaag reeds op zoek te gaan naar uw ideale droompand.