“ Wie van plan is dit jaar een woning te kopen heeft er met de oplopende hypotheekrente alle voordeel bij om snel te schakelen en niet af te wachten ”
2022 Was op zijn zachts gezegd een vrij turbulent jaar. Wat 12 maanden geleden bij het einde van de coronapandemie nog aangekondigd werd als een euforische periode zoals de ‘Roaring Twenties’ werd abrupt onderbroken door de oorlog in Oekraïne.
Ondanks de economische tegenspoed deed de vastgoedsector het vorig jaar echter opvallend goed. Ook in 2023 zal vastgoed opnieuw zijn status als veilige haven kunnen bevestigen, maar het komende jaar gaat u wel rekening moeten houden met enkele belangrijke kanttekeningen.
Het is een vertrouwd gegeven dat bij de start van een nieuw jaar financiële experts zich wagen aan allerlei voorspellingen en verwachtingen. Ook voor vastgoed zijn ondertussen de eerste krantenkoppen al een feit. Net zoals de voorbije jaren is het algemeen verwachtingspatroon bij heel wat experts een vastgoedmarkt met stabiliserende of licht dalende prijzen. Kleine nuance… dit zijn dezelfde financiële experts die ook de voorbije drie jaren steevast dalende woningprijzen voorspelden. Voorspellingen die echter al enkele jaren niet overeenkomen met de realiteit van sterk gestegen vastgoedprijzen. Wanneer we navraag doen bij enkele bekende vastgoedadviseurs, makelaars en projectontwikkelaars komen we tot de conclusie dat 2023 het begin van een nieuwe periode zal inluiden waarbij de vastgoedmarkt meer en meer op twee verschillende sporen zal evolueren.
IN 2023 ZAL EEN GROOT DEEL VAN DE KOPERS BEWUST OP ZOEK GAAN NAAR EEN ENERGIEZUINIGE WONING
Met de sterk gestegen energiekosten zal het u waarschijnlijk niet verbazen dat een meerderheid van kopers en investeerders bewust op zoek zal gaan naar een energiezuinig huis of appartement. Heel wat immosites maken nu reeds melding dat één van de meest gebruikte zoektermen de EPC-waarde is van het pand. Kopers gaan dus meer dan ooit op zoek naar energiezuinige panden waarbij zowel nieuwbouw in het vizier komt maar ook recent gerenoveerde panden. Oude panden met een slechte EPC-score van E of F konden de voorbije jaren zonder al te veel problemen nog grotendeels meevaren op de algemene vastgoedhausse. Voor 2023 zal de verkoopprijs van deze energieverslindende woningen zonder enige twijfel wel onder druk komen te staan. Een trend die trouwens eind vorig jaar al werd ingezet waarbij woningen met slechte energielabels reeds grotendeels links bleven liggen.
EEN RENOVATIEVERPLICHTING EN GESTEGEN MATERIAALKOSTEN ZETTEN DE PRIJZEN VAN ENERGIEVERSLINDENDE WONINGEN EXTRA ONDER DRUK
De verkoopprijzen van energieverslindende woningen zullen voor een deel bepaald worden door de opgelegde renovatieverplichting in Vlaanderen. Wie vanaf dit jaar een energieverslindend pand koopt zal immers verplicht zijn om die woning binnen vijf jaar energetisch te renoveren. In België beschikken we over een verouderd vastgoedpatrimonium waarbij meer dan 90 procent van de woningen van vóór 1980 dateert. Een klein deel van die panden is effectief gerenoveerd, het overgrote deel is echter weinig of niet aangepakt. In principe zal het niet zozeer de renovatieverplichting zijn die een impact zal hebben op de verkoopprijzen van oude woningen maar vooral de enorm geste - gen verbouwingskosten. Woningen werden ook de voorbije jaren immers massaal gekocht en nadien gerenoveerd. De materiaalkosten zijn echter op 12 maanden tijd spectaculair gestegen waarbij een doorgedreven renovatie van gemiddeld 50.000 euro is opgelopen tot 75.000 euro en meer. Wie kiest voor een energieverslindend pand zal ook door de bank extra onder de loep genomen worden met betrekking tot zijn renovatieverplichting. De bank zal dus met andere woorden nagaan of er voldoende extra financiële middelen aanwezig zijn om de effectieve renovatie uit te voeren. Als kandidaat-kopers onvoldoende garanties kunnen bieden voor dergelijke energetische renovatie zal de bank geen krediet toestaan.
DE VRAAG NAAR NIEUWBOUW ZAL BLIJVEN STIJGEN
Strenge energienormen hebben ervoor gezorgd dat de tweespan tussen nieuwbouw en oudere panden de voorbije jaren enkel nog is toegenomen. Een nieuwbouwpand is trouwens niet enkel energiezuiniger maar beschikt in veel gevallen ook over een hoogstaander wooncomfort. Heel wat moderne nieuwbouwappartementen hebben een betere woonindeling, een groot buitenterras, hoge ramen met meer lichtinval en in de meeste gevallen ook een ondergrondse garage. Ook een stijl - volle ruime inkomhal en innovatieve liften vormen een grote meerwaarde. Investeren in nieuwbouw is en blijft dus een verstandige beslissing. Niet alleen kan u besparen op de energierekening, maar bovendien kan u ook genieten van een waardevaste investering. Voor de nieuwbouwmarkt zijn de meeste experts het dan ook unaniem eens dat de prijzen in 2023 verder zullen blijven stijgen. De kans is ook niet geheel ondenkbaar dat het nieuwbouwaanbod dit jaar de grote vraag niet kan bijbenen. Momenteel is er qua nieuwbouw een goede balans tussen vraag en aanbod, maar dit is een vrij broos evenwicht. Door de hoge materiaalkosten hebben heel wat projectontwikkelaars een deel van hun geplande nieuwbouwprojecten tijdelijk op ‘hold’ gezet. Daarnaast worden ontwikkelaars ook geconfronteerd met oplopende ter - mijnen in het vergunningstraject waardoor nieuw - bouwprojecten soms een doorlooptijd hebben van meer dan 3 jaar. Dergelijke factoren kunnen ervoor zorgen dat er in bepaalde regio’s dit jaar een tekort aan nieuwbouw kan ontstaan wat op zijn beurt de verkoopprijzen verder de hoogte kan injagen.
NU KOPEN OF WACHTEN?
Wie zich de komende maanden blind staart op een prijsdaling in het vastgoed dreigt mogelijks achter het net te vissen. Als u niet vies bent van een in - grijpend renovatieproject dan zullen er voor de oudere panden zeker opportuniteiten ontstaan. Weet echter dat u in dit geval voorafgaand uw aankoop, duidelijk zicht moet hebben op de totale renovatiekosten. U wilt immers geen kat in een zak kopen en nadien geconfronteerd worden met renovatiekosten die de spuigaten uitlopen. Voor nieuwbouwpanden worden er geen prijsdalingen verwacht. Integendeel de kans is bijzonder groot dat de nieuwbouwprijzen de komende maanden verder zullen stijgen. De belangrijkste motivatie echter om uw aankoop niet verder uit te stellen is niet de verwachte evolutie van de verkoopprijzen, maar de potentieel oplopende rente van uw hypothecair krediet. De gemiddelde rente voor een woonkrediet op 20 jaar met een vaste rente steeg van 1,5 procent begin 2022 naar 3,5 procent eind 2022. De maandelijkse afbetaling van een lening van 200.000 euro is in een jaar tijd met bijna 200 euro per maand gestegen. De verwachting is dat de rente in de loop van 2023 verder zal oplopen naar gemiddeld 4,25 à 4,5 procent waardoor u op - nieuw bijna 100 euro meer per maand zal moeten ophoesten. Op een periode van 20 jaar dreigt u zo al snel 20.000 euro meer aan intresten te betalen. Wie dus van plan is dit jaar een huis of appartement te kopen heeft er alle voordeel bij om snel te schakelen en niet te wachten. Bovendien blijft een investering in bakstenen een tastbare belegging. Wie investeert in een nieuwbouwpand of eventueel een ouder pand op de kop kan tikken en met een strak renovatiebudget kan moderniseren, zal op termijn ongetwijfeld kunnen genieten van een mooie meerwaarde.