Zo draagt u onroerend goed over met een gesplitste aankoop
Het is een boutade, maar ze bevat veel waarheid. ‘De voordeligste manier om vastgoed over te dragen aan uw nageslacht zonder daar veel successierechten op te moeten betalen: sterf arm!’ Bedoeld is: zorg dat u al vóór uw dood de nodige stappen zet, zodat na uw overlijden uw vermogen fiscaalvriendelijk naar uw nageslacht gaat.Bij het roerend vermogen kan dat met een schenking, waarbij u tijdens uw leven al een deel van uw bezittingen wegschenkt aan uw erfgenamen. U betaalt daar een schenkbelasting op, die veel lager ligt dan de erfbelasting. Voor uw onroerend vermogen - dat in onder meer investeringsvastgoed zit - is er een andere manier: met een gesplitste aankoop.
Zo werkt het
Stel: u overweegt de aankoop van een appartement om te verhuren. Waarom koopt u het niet meteen samen met uw kinderen aan? Met een gesplitste aankoop verwerft u dit investeringsgoed samen met uw kinderen, en splitst u de eigendom op in ‘het vruchtgebruik’ en ‘de blote of naakte eigendom’. Die gesplitste aankoop zorgt ervoor dat de erfbelasting die normaal gezien op het tweede verblijf moet betaald worden, perfect vermeden kan worden. U koopt als ouders immers alleen het vrucht-gebruik van het vastgoed, terwijl de kinderen de blote eigendom kopen. Zo draagt u tijdens uw leven ‘het genot’ van het onroerend goed, en kunt u het normaal bewonen of verhuren. Na het overlijden van beide ouders dooft het vrucht-gebruik uit en wast het automatisch aan bij de blote eigenaars. Uw kinderen worden dus de volle eigenaar. Omdat u enkel het vruchtgebruik bezat, komt het investeringsvastgoed niet in uw nalatenschap terecht. Uw kinderen moeten dus geen erfbelasting betalen.
Schenking aan de kinderen
De fiscus gaat ervan uit dat de kinderen de blote eigendom van het huis en alle bijkomende aankoop-kosten betalen met het geld dat ze van hun ouders gekregen hebben. Ze moeten dus duidelijk kunnen aantonen dat er vooraf een schenking aan de kinderen heeft plaatsgevonden. Anders oordeelt de fiscus misschien dat de ouders zelf de volledige aankoop betalen, en dus een constructie opzetten om successierechten te vermijden. Een schenking kan het best vastgelegd worden in een notariële akte, waarin de ontvanger de gift uitdrukkelijk aanvaardt van de schenker en ook schenkings-rechten betaalt (3% in rechte lijn). Wie het bij een ‘handgift’ houdt betaalt geen schenkbelasting. Maar overlijdt de schenker binnen de 3 jaar, dan moet er in dat laatste geval toch nog erfbelasting betaald worden.
Een andere manier:
het duolegaat Zijn er geen erfgenamen in rechte lijn, dan is een duolegaat een andere manier om er tijdens uw leven voor te zorgen dat uw erfgenamen zo weinig mogelijk successierechten betalen: het duolegaat. Met deze clausule in uw testament kunt u naast een eerste begunstigde – niet-familie of familieleden - ook een tweede begunstigde aanduiden, die onderworpen is aan een lager successietarief. Het gaat dan om een goed doel zoals een vzw, een vereniging zonder winstoogmerk.
In uw testament bepaalt u dat die tweede begunstigde de volledige successierechten moet betalen, dus ook voor de andere begunstigde. Bij deze techniek heeft iedereen voordeel. De erfgenamen realiseren een aangename fi scale besparing, de vzw krijgt een erfenis die ze anders niet had ontvangen. Een duolegaat is zeer interessant als er geen erfgenamen in rechte lijn zijn zoals echtgenoot of kinderen.
In dergelijke gevallen kan het gewone successietarief immers fors oplopen. In Vlaanderen zou het duolegaat afgeschaft worden op 1 januari 2021. Maar intussen is duidelijk dat omwille van de coronacrisis die datum niet wordt gehaald, en dat hij wordt verplaatst naar ergens verder in 2021. Dat geeft mensen meer tijd om naar aanleiding van de afschaffing toch nog een aanpassing van hun testament bij de notaris te doen.
Multum-expert Danny De Winter
Maak zélf de juiste keuze
De specialisten van Multum Accountants geven u de juiste raad bij elke beslissing die u neemt over uw privé- of bedrijfs-vermogen.Contacteer ons voor een gesprek info@multum.beof telefonisch via 09/367.93.27.