Sinds 1 juli 2018 moet een aannemer in België een verplichte verzekering nemen voor het geval hij in gebreke zou worden gesteld voor bouwfouten.
Deze verplichte verzekering garandeert een 10- jarige aansprakelijkheid van de aannemer waardoor de eigenaar van een pand meer zekerheid heeft over de kwaliteit van de uitvoering en daarnaast ook automatisch beschermd wordt tegen eventueel onzorgvuldig werk van de aannemer.
DE 10-JARIGE AANSPRAKELIJKHEID VOOR AANNEMERS IS NIET ALLEEN VOOR BOUWAANNEMERS
Is er iets ernstig misgelopen tijdens de bouw- of renovatiewerken aan uw huis of appartement, dan zorgt de verplichte aansprakelijkheidsverzekering van de aannemer ervoor dat u als eigenaar hem kan aansprakelijk stellen. Vóór 2018 was er geen duidelijk wettelijk kader met als gevolg dat de eigenaar van een recente woning minder juridische middelen had om de aannemer ter verantwoording te roepen voor bouwtechnische fouten. Gelukkig is dit vandaag helemaal anders. De 10- jarige aansprakelijkheid geldt trouwens niet alleen voor aannemers, maar tevens voor andere direct betrokken partijen zoals architecten, bouwpromotoren, onderaannemers, stabiliteits- en veiligheidsingenieurs en studiebureaus. Al deze partners spelen een belangrijke rol in het bouwproces en moeten zich dan ook verplicht verzekeren.
WAT VALT ER ONDER DE 10-JARIGE AANSPRAKELIJKHEID EN WAT NIET?
De 10-jarige aansprakelijkheid van een aannemer is van toepassing op projecten waar de stedenbouwkundige vergunning dateert van na 1 juli 2018. Het omvat de gebreken of fouten die zich voordoen in het geleverde werk van de aannemer en die de eigenlijke sterkte of waterdichtheid van het huis of appartement beïnvloeden zoals bijvoorbeeld gebreken in de fundering, het dak, de muren, steunbalken of andere belangrijke bouwonderdelen. De 10-jarige aansprakelijkheid is dus zeker niet alles overkoepelend. Fouten of gebreken die ontstaan zijn als gevolg van een normale slijtage, een veroudering van het bouwwerk of als gevolg van onjuist gebruik zijn niet gedekt. Ook als de eigenaar zelf veranderingen heeft aangebracht in het bouwwerk zonder toestemming van de aannemer of architect is de 10-jarige aansprakelijkheid niet van toepassing. Bij twijfelgevallen is het belangrijk om te benadrukken dat de aansprakelijkheid een richtlijn is waarbinnen bepaalde zaken gedefinieerd zijn en andere niet. Voor complexe dossiers zal er dus nog steeds juridisch advies moeten ingewonnen worden om uiteindelijk uitsluitsel te geven wie van de betrokken partijen de eventuele verantwoordelijkheid draagt.
ER WORDT ONDERSCHEID GEMAAKT IN 3 SOORTEN GEBREKEN:
1. Ernstige gebreken Ernstige gebreken zijn zoals het woord het al aangeeft serieuze problemen met een dringend en acuut karakter. Dergelijke gebreken omvatten zaken die de stevigheid, de stabiliteit en de waterdichtheid van een gebouw aantasten. Dit kunnen dus gebreken zijn waardoor het gebouw op korte of lange termijn schade kan oplopen en in extreme gevallen zelfs dreigt in te storten. Voorbeelden hiervan zijn scheuren in de gevel, eventueel funderingsfouten, een gebrekkige of niet correct uitgevoerde dakconstructie en ernstige vochtproblemen.
2.Verborgen gebreken Bij verborgen gebreken is er tevens sprake van ernstige bouwkundige fouten maar met als enige verschilpunt de nuance dat de eigenaar deze gebreken tijdens de voorlopige of definitieve oplevering nog niet kan vaststellen. Dit type van gebreken leidt veelal tot heel wat discussies door het feit dat deze pas achteraf en na verloop van tijd zichtbaar worden. Daarom is het cruciaal om tijdens de oplevering zoveel mogelijk foto’s te nemen die de toestand op die moment visueel vastleggen. Indien er dan later toch problemen opduiken zijn dergelijke beelden soms het enige bruikbare bewijsmateriaal om een mogelijk probleem te staven.
3.Lichte verborgen gebreken De aannemer of architect kan ook voor lichte verborgen gebreken verantwoordelijk gesteld worden. Om alle misverstanden te vermijden… deze gebreken vormen geen direct gevaar voor de stabiliteit van het gebouw. Niettegenstaande zijn het ook significante problemen die zich soms later manifesteren maar die een eigenaar op het moment van de oplevering niet zou aanvaard hebben. Condensatieproblemen in de beglazing van ramen, loskomende muur- of vloertegels, een verzakking in de vloer en mogelijke problemen met de geluidsisolatie behoren tot deze categorie.
KAN BIJ DE VERKOOP VAN EEN RECENT PAND DE NIEUWE EIGENAAR OOK BEROEP DOEN OP DE 10-JARIGE AANSPRAKELIJKHEID?
De vordering met betrekking tot de 10-jarige aansprakelijkheid is verbonden aan het pand en niet aan een persoon of de eerste eigenaar. Dus ja, wanneer een recent pand verkocht wordt binnen de termijn van de 10-jarige aansprakelijkheid gaat de regeling ook mee. De wetgeving werd immers niet enkel ingevoerd ter bescherming van de eigenaar, maar ook om de openbare veiligheid te waarborgen. Er zijn heel wat argumenten om voor een recente woning te kiezen, naast de duurzaamheid speelt ook deze 10-jarige aansprakelijkheid van de aannemer een belangrijke rol. Door deze aansprakelijkheid is de koper immers beter beschermd en kan hij genieten van een veel grotere zekerheid waarbij hij binnen de contouren van deze wetgeving, de eerste 10 jaar niet zal geconfronteerd worden met mogelijke dure herstellingskosten.