Momenteel komen nogal wat tweede verblijven in het buitenland op de markt, als direct gevolg van de coronacrisis. Er wordt gegoocheld met allerlei rendementen, maar die worden sterk beïnvloed door de fiscaliteit. Hoe wordt een vakantiewoning in Frankrijk of Spanje in België belast?
Vastgoed aankopen in het buitenland, om te verhuren of niet, vraagt een specifieke aanpak waarbij een accountant u behulpzaam kan zijn. Elk land heeft eigen belastingregimes- en tarieven, zowel wat de aankoop betreft, als de belastingen op het bezit en de huurinkomsten. En niet te vergeten: u moet uw vastgoed ook opnemen in uw Belgische belastingaangifte.
Zo geeft u uw tweede verblijf aan
Als Belgisch Rijksinwoner wordt u in België belast op uw wereldwijd inkomen, dus ook op de inkomsten uit uw vakantieverblijf.
*U verhuurt? Dan moet u de brutohuur aangeven, dus de huurprijs die u ontvangt, verminderd met de buitenlandse belasting(en) die u betaalt.
*U verhuurt niet? Dan moet u toch de brutohuurwaarde aangeven. Dat is de gemiddelde jaarlijkse bruto huuropbrengst die u zou kunnen krijgen als u het goed zou verhuren, volgens de gebruiken van het land en de ligging van de goederen en na aftrek van de buitenlandse belasting. In België zelf wordt een niet-verhuurd onroerend goed anders belast: via het kadastraal inkomen. België is voor die ongelijke behandeling in 2014 door het Europees Hof van Justitie veroordeeld, en de Belgische administratie heeft haar standpunt met betrekking tot ‘huurwaarde’ moeten aanpassen en verduidelijken.
Spanje: zo doet u het
Volgens de administratie moet de huurwaarde van een woning in Spanje als volgt berekend worden:
1.‘valor catastral’ x 2% (als de kadastrale waarde meer dan tien jaar geleden werd vastgesteld), verminderd met de IBI of Spaanse onroerende voorheffing die u al in Spanje betaalde.
2. ‘valor catastral’ x 1,1% (als de kadastrale waarde in de laatste tien jaar werd vastgesteld), verminderd met de IBI of Spaanse onroerende voorheffing die u al in Spanje betaalde.
De ‘valor catastral’ is de forfaitaire waarde van het volledige onroerend goed. Omdat België een dubbel belastingverdrag heeft afgesloten met Spanje, is er een 100% evenredige vermindering op de evenredige belasting en dus een vrijstelling. Maar toch zal u met een tweede verblijf in het buitenland misschien een hoger belastingtarief moeten betalen in België. Hoe meer buitenlandse inkomsten, hoe hoger immers het tarief dat op uw andere inkomsten wordt toegepast.
Frankrijk: zo doet u het
Volgens de administratie moet de huurwaarde van een woning in Frankrijk als volgt berekend worden: voor vastgoed mag de brutohuurwaarde bepaald worden op basis van de ‘valeur locative cadastrale’. Die staat vermeld op het aanslagbiljet van de ‘taxe foncière’ (grondbelasting). Maar omdat die door de Franse belastingdienst verminderd wordt met 50% forfaitaire kosten, moet u voor de Belgische fiscus het brutobedrag vermelden en het dus vermenigvuldigen met 2. Daarvan mag u de ‘taxe foncière’ die u in Frankrijk betaalde aftrekken, maar de ‘taxe d’habitation’ niet.
Omdat België ook een dubbel belastingverdrag heeft afgesloten met Frankrijk, is er een 100% evenredige vermindering op de evenredige belasting en dus een vrijstelling. Maar toch zal u misschien hogere belastingen moeten betalen in België. Hoe meer buitenlandse inkomsten, hoe hoger immers het tarief dat op uw andere inkomsten wordt toegepast.
Maak zélf de juiste keuze
De specialisten van Multum Accountants geven u de juiste raad bij elke beslissing die u neemt over uw privé- of bedrijfsvermogen.
Contacteer ons voor een gesprek via info@multum.be of telefonisch via 09/367.93.27.