Er zijn twee manieren waarop u beroep kan doen op een btw-tarief van 6 procent. Enerzijds bestaat al jaren de regeling dat u bij een ‘doorgedreven renovatie’ voor een woning van minstens tien jaar gebruik kan maken van 6 procent btw. Daarnaast bestaat ook reeds de mogelijkheid in 32 stedelijke gebieden om te genieten van het verlaagde tarief voor ‘sloop en heropbouw’. Sinds 1 januari 2021 is deze laatste regeling voor een periode van twee jaar uitgebreid naar alle andere steden en gemeenten. Beide regelingen zijn wel verbonden aan strikte voorwaarden.
Voor de bestaande regeling met een ‘doorgedreven renovatie van de woning’ wijst de praktijk uit dat er steeds vaker discussies ontstaan met de btw-administratie. De fiscus kan het renovatieproject toch als nieuwbouw beschouwen als de uitgevoerde werken niet op een relevante manier steunen op de oude dragende muren van de woning. Gelukkig kan u dus sinds begin dit jaar ook terugvallen op het 6 procent btw-tarief voor ‘sloop en heropbouw’. Hierbij gaat het dus om de afbraak van een gebouw waarbij op hetzelfde perceel een nieuwe woning wordt gebouwd.
Wat zijn de voorwaarden van de regeling ‘sloop en heropbouw’ geldig sinds 1 januari 2021?
De nieuwe regeling is gebonden aan twee belangrijke voorwaarden die minstens vijf jaar moeten vervuld zijn. Enerzijds mag de nieuwe woning maximaal 200 vierkante meter groot zijn en anderzijds mag de particuliere bouwheer geen eigenaar zijn van een andere woning. Investeerders en vennootschappen kunnen ook genieten van een verlaagd btw-tarief als ze na de sloop de nieuwe woning gedurende minstens 15 jaar verhuren aan of met de tussenkomst van een sociaalverhuurkantoor. Als u de nieuwe woning ook beroepsmatig wenst te gebruiken is dit toegestaan, maar dit mag dan niet meer dan 50 procent van de totale oppervlakte zijn.
Het gesloopte gebouw en de nieuwe woning moeten een gelijkaardige omvang hebben
De beoordeling van deze ‘gelijkaardige omvang’ wordt geval per geval bekeken op dezelfde manier zoals dat nu reeds gebeurde met de bestaande maatregel inzake afbraak en heropbouw in de 32 centrumsteden. In de praktijk zullen de vervanging van een oude woning, boerderij, loods, fabriek, garage of winkelruimte meestal aangenomen worden. Een tijdelijke constructie opgetrokken uit niet-duurzame materialen daarentegen, zal in de meeste gevallen niet aanvaard worden. Ook wanneer slechts een zeer beperkte fundering of een paar muren van vroeger afgebroken worden zal de administratie het dossier waarschijnlijk niet goedkeuren.
Kan u bij een bouwpromotor ook tegen 6 procent btw aankopen?
Ja, u kan als particulier bouwheer bij een bouwpromotor ook tegen 6 procent btw aankopen als die bouwpromotor voldoet aan alle opgelegde voorwaarden voor ‘sloop en heropbouw’. Belangrijk hierbij is dat zowel de sloop als nieuwbouw via diezelfde bouwpromotor zijn gebeurd. De bouwpromotor mag voor de sloop wel beroep doen op een onderaannemer. Weet wel dat bepaalde werken zoals tuinaanleg, afsluitingen en zwembaden niet in aanmerking komen voor het verlaagde btw-tarief.
Een maximaal bewoonbare oppervlakte van 200 vierkantmeter
De opgelegde maximum bewoonbare oppervlakte van 200 vierkante meter is van toepassing op alle type woningen zoals appartementen, villa’s en rijhuizen. Voor de oppervlakte moeten alle woonruimtes meegeteld worden zolang ze minstens vier vierkante meter groot zijn en een minimumhoogte hebben van twee meter. Voor de meeste woningen zal dus ook een bewoonbare zolder en kelder in aanmerking komen. Als u een deel van de woning beroepsmatig gebruikt zullen die ruimtes ook meegeteld moeten worden. Bij appartementen worden de gemeenschappelijke ruimtes zoals de inkom en trappenhal niet meegeteld.
Mag u ander vastgoed bezitten ?
U kan enkel beroep doen op het 6 procent btw-tarief als u geen eigenaar bent van een andere woning. Enkel woningen waarvan u de mede-eigendom, blote eigendom of vruchtgebruik heeft geërfd worden onder bepaalde voorwaarden als uitzondering toegelaten. Als u tijdens de sloop en heropbouw nog eigenaar van een woning bent, kan u ook aanspraak doen op het verlaagde btw-tarief op voorwaarde dat u deze woning hebt verkocht uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikname van uw nieuwe woning. Ook als u in 2020 reeds was begonnen met de sloop en eventuele heropbouw kan u genieten van het 6 procent btw-tarief. Om hiervan te genieten moet u voor 31 maart 2021 een vereiste verklaring indienen bij de btw-administratie. Werken die echter al gefactureerd zijn voor 31 december 2020 moeten wel aangerekend worden aan 21 procent btw.