written by
Alex V

Reconversie en nieuwbouw

Vastgoednieuws Selectie ht 13 min read

Een win-win verhaal.

Reconversieproject De Leopoldskazerne in Gent door Ciril en Matexi

Vele van onze centrumsteden ondergingen voorbije jaren een ware metamorfose waarbij oude fabriekssites van de vorige eeuw stuk voor stuk werden omgevormd tot nieuwe trendy stadswijken met woningen, kantoren, winkels en recreatie. In het overgrote deel van de gevallen ging het om zogeheten ‘reconversieprojecten’ waarbij fabriekspanden werden gerenoveerd tot lofts en woningen meestal ook aangevuld met bijkomende nieuwbouwprojecten. Vooral in onze centrumsteden piekt het aantal reconversieprojecten en dat is onder meer te verklaren door het feit dat steeds meer mensen files willen vermijden en terug duurzamer in de stad willen wonen. Iedereen kent ongetwijfeld wel een leegstaand ziekenhuis of een oude vervallen fabriekssite in het centrum die voorbije jaren omgevormd werd tot een trendy nieuwe woonwijk.

Door de toenemende populariteit van deze reconversieprojecten doken wij met Home & Trends magazine iets dieper in op deze materie. We verdiepen ons met dit dossier in de feiten en probeerde te achterhalen waarom reconversieprojecten bijna altijd een win-win zijn voor zowel mens, stad als milieu.

Geschiedenis

Na de Tweede Wereldoorlog vielen heel wat verwoeste gebouwen ten prooi aan de sloophamer om zonder al teveel visie of respect voor het verleden plaats te maken voor industriële sites. Die focus op industrie in de stad was midden vorige eeuw vooral te kaderen binnen een toen sterk aanwezig vooruitgangsgeloof. Eind vorige eeuw verdwenen meer en meer industriële bedrijven terug uit het stadscentrum en kwamen daardoor heel wat van die oude sites in verval. Ondertussen is het enorme potentieel van deze veelal goedgelegen sites opnieuw ontdekt en is de reconversie naar nieuwe moderne stadswijken in een stroomversnelling gekomen. Deze nieuwe benadering kadert binnen een gewijzigde visie op stadsontwikkeling. Het respect voor bestaand stedelijk weefsel is de voorbije jaren sterk toegenomen vanuit de vaststelling dat deze oude sites immers mee de identiteit en karakter van een stad of regio bepalen. De reconversie van die bestaande oude sites in de stad past ook perfect in het plaatje om naar een meer duurzame economie te evolueren en anderzijds ook verstandiger om te springen met de nog beperkte open ruimte. Als we naar de geschiedenis kijken is de reconversie van gebouwen trouwens van alle tijden. Zo deed het Colosseum in Rome doorheen haar geschiedenis onder meer dienst als amfitheater, fort en kerk. Ook in België hebben anno 2020 nog maar weinig historische gebouwen of sites de functie waarvoor ze oorspronkelijk gebouwd werden. De noden en wensen van de maatschappij veranderen immers continu doorheen de tijd.

“ In de reconversieprojecten wordt er veel meer gestreefd naar een ideale mix tussen wonen, werken en leven. ”

Het begrip reconversieproject

Binnen de reconversieprojecten zijn er enerzijds projecten waarbij de reconversie slechts één gebouw omvat en projecten waarbij de reconversie een grotere site met een cluster van gebouwen omvat. Vanuit de praktijk worden in de reconversieprojecten van grotere sites meestal slechts een deel van de bestaande gebouwen bewaard en gerenoveerd. Voor gebouwen met een beperkte beeldwaarde of te grote renovatiekost wordt meestal geopteerd voor een sloop en een vervanging door bijpassende nieuwbouw. In de reconversieprojecten van grotere sites wordt er ook veel meer gestreefd naar een diversificatie tussen wonen, werken en leven. Renovatie en nieuwbouw gaan daarom veelal perfect hand in hand bij dergelijke sites. Voorbije twee jaar lag de focus vooral op de reconversie van oude kantoorgebouwen, toch kunnen we daarnaast een steeds breder spectrum vaststellen van sites en gebouwen die getransformeerd werden. Denken we hierbij maar aan industriegebouwen, kerken, kloosters, scholen, kazernes en ziekenhuizen. Door de jaren heen verloren deze sites vaak hun oorspronkelijke functie waardoor ze ten prooi vielen aan leegstand, verval en verloedering. Door hun interessante locatie in dorps- of stadskernen komen ze al snel in aanmerking voor hergebruik.

Reconversieproject Urbanlink de oude verffabriek Libert Paints - P6 editie nr 74

Waarom zitten reconversieprojecten nu in de lift?

De populariteit van reconversieprojecten vooral deze met een bijkomende integratie van nieuwbouwwoningen, neemt jaar na jaar nog toe. Het hoeft dan ook niet te verwonderen dat heel wat projecten die vandaag de dag opgestart worden bijzonder gegeerd zijn op de vastgoedmarkt. Vooral bij jonge koppels is er een stijgende vraag naar woningen die op een naadloze manier ingebreid zijn in het bestaand stadsweefsel. Veelal omvatten deze reconversieprojecten buiten de eigenlijk renovatie van enkele iconische gebouwen en gevels, ook een deel multifunctionele gebouwen samen met een reeks nieuwbouw woningen. Daarnaast wordt er op de site meestal ruimte voorzien voor gezamenlijke groenzones met tal van recreatiemogelijkheden. Door nieuwe opkomende trends zoals cohousing of coworking worden in deze reconversieprojecten ook meer en meer gemeenschappelijke ruimtes voorzien.

We gieten één en ander in een overzicht en overlopen samen met u de zes belangrijkste punten waarom reconversieprojecten aan populariteit winnen.

1. De bevolkingsgroei zorgt voor een grote vraag naar bijkomende woningen vooral in stadskernen

In de periode 2011-2019 steeg de Belgische bevolking van 10,95 miljoen naar 11,43 miljoen inwoners. Op zichzelf valt een bevolkingsgroei van ongeveer een half miljoen mensen nog mee. Toch concentreert deze bevolkingsgroei zich echter grotendeels in de belangrijke centrumsteden en hun bijhorende stadsranden. In 1800 leefde slechts twee procent van de wereldbevolking in steden. In 1950 was dit percentage reeds opgelopen tot dertig procent en in 2007 woonde voor het eerst meer dan de helft van de wereld

populatie in steden. Verwacht wordt dat dit cijfer in 2050 verder zal doorstijgen naar meer dan zeventig procent. In België kenden vooral steden zoals Brussel, Antwerpen en Gent een grote toename van inwoners. De bevolkingsgroei vertaalt zich ook in een toenemend aantal huishoudens met als gevolg een bijkomende vraag naar woningen. Ook een gewijzigd maatschappijbeeld met een stijgend aantal singles stuwt de vraag naar bijkomende woningen. Daarnaast is er ook een stijgende vraag naar kleinere woningen door een toenemend aantal kleinere huishoudens en de vergrijzing van de bevolking. Deze categorie van huishoudens heeft ook een uitgesproken voorkeur voor een woongebied met een goed uitgewerkt openbaar vervoersnetwerk.

2. Een heroriëntatie en andere invulling van onze stadskernen

Als u een wandeling maakt door eender welke Belgische stad stelt u ongetwijfeld vast dat er op sommige plaatsen heel wat gebouwen leegstaan. Die leegstand is uiteraard niet overal even structureel of problematisch. Het evenwicht tussen vraag en aanbod op de vastgoedmarkt zorgt altijd voor een bepaald percentage van leegstand, de zogenaamde frictieleegstand. Zolang deze niet overhelt in één of andere richting blijft de vastgoedmarkt in evenwicht. Los van deze conjuncturele leegstand is er ook de leegstand die ontstaat als gevolg van maatschappelijke veranderingen. Zoals reeds aangegeven was het midden vorige eeuw immers vanzelfsprekend dat industriele bedrijven of fabriekspanden zich midden in de stadskernen bevonden. Anno 2020 is deze stelling maatschappelijk niet meer aanvaardbaar en krijgen dergelijke bedrijven hun plaats in speciaal aangelegde industrieparken vlakbij belangrijke autostrades of havengebieden. Hierdoor staan er momenteel in onze Belgische gemeenten en steden heel wat oude vervallen industriële sites te verkommeren. Los van hun verval zijn deze oude fabriekssites echter bijzonder goed gelegen ten midden de stad. Deze opportuniteit is alvast heel wat projectontwikkelaars niet ontgaan. Voorbije jaren werden deze oude sites massaal opgekocht waarbij samen met de bevoegde instanties de ontwikkelingsmogelijkheden als nieuw woongebied werden bekeken. Naast de industriële sites in stadskernen kwamen ook meer en meer kerken en kloosters leeg te staan door de minder belangrijke rol van het Katholicisme in onze huidige maatschappij.

“ De reconversie van oudere sites in stadskernen is vaak nog de enige manier om nieuwe hippe stadswijken te creëren. ”

3. Er is een schaarste aan goed gelegen projectgronden in onze stadskernen

De reconversie van bestaande gebouwen, oude industriële sites, leegstaande ziekenhuizen en kloosters laat toe om woningen te realiseren op uitstekend gelegen en goed uitgeruste stedelijke locaties. De reconversie van deze bestaande sites in stadskernen is vaak nog de enige manier om op grotere schaal bijkomende woningen of nieuwe stadswijken te creëren. Om de leefkwaliteit van onze steden te garanderen is het nog verder aansnijden van de beperkte open ruimtes zoals parken, bossen en recreatiegebieden in en rond steden immers niet meer mogelijk.

4. Ook onze steden moeten verder groeien binnen een geest van duurzame ontwikkeling

De voorbije jaren nam de aandacht voor een duurzame ontwikkeling sterk toe. Reconversie is niet alleen belangrijk om het typische karakter van onze steden met een reeks historische en beeldbepalende panden te verzekeren. Reconversie kan daarnaast ook een belangrijke vorm van duurzaamheid garanderen. Het volledig slopen en opbouwen van woningen vergt veel energie en grondstoffen. Waar mogelijk getuigt dus het hergebruiken van bestaande gebouwen van een meer duurzame aanpak. Zoals reeds aangegeven zet de reconversie van bestaande gebouwen naar woningen ook een rem op het verder aansnijden van de steeds schaarser wordende open ruimte. De meeste reconversieprojecten bestaan in de praktijk vooral uit een combinatie van renovatie- en nieuwbouwprojecten

5. Reconversie biedt oplossingen voor de trans formatie van stadskankers

Oude vervallen industriële sites in onze stadskernen, deze zogenaamde brownfields omvatten meestal sterk vervuilde gronden. Vervallen hangars, soms ook voorzien van de weinig verrijkende graffiti, zijn geen meerwaarde in het stadsbeeld en staan niet synoniem met een veilige omgeving. Ook de oude monofunctionele wijken met de typische kleine fabriekswoningen van de vorige eeuw zijn nog moeilijk te rijmen met een moderne trendy stad. Bij een reconversie van deze oude wijken wordt het historische karakter grotendeels behouden maar zal een projectontwikkelaar veel meer inzetten op een gemengde functie waarbij wonen, werken en leven hand in hand gaan. Bepaalde woningen zullen bijvoorbeeld afgebroken worden en plaats maken voor een nieuw park waar het aangenaam vertoeven is. Door op sommige locaties ook enkele beeldbepalende hoogbouwprojecten te voorzien wordt het verlies in woningen opnieuw gecompenseerd en ontstaat een boeiend wisselspel tussen gerenoveerde woningen en nieuwe moderne structuren.

6. De overheid ondersteunt reconversieprojecten

Omdat de reconversie van bestaande oude sites goed aansluit bij de toegenomen aandacht voor duurzame ontwikkeling bestaat er ook een groeiend maatschappelijk draagvlak voor dergelijke projecten. Dit maatschappelijk draagvlak vertaalt zich meestal in een welwillende lokale overheid zeker op locaties met een problematisch hoge graad van leegstand. Door het maatschappelijke draagvlak en een ondersteunde overheid kan een projectontwikkelaar gebruik maken van een bredere focus en flexibiliteit op het totaalproject. Zo kan hij samen met de betrokken partners één en ander bijkomend aftoetsen qua ontwikkelingsmogelijkheden. Er kunnen eventueel binnen de contouren van een afgelijnd ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) verschillende hoogteaccenten ingebracht worden alsook een algemeen mobiliteitsplan. Dergelijke aanpak vergt uiteraard heel wat voorbereiding en planning maar heeft wel het voordeel dat de nieuwe stadswijk een mooie meerwaarde en hefboom kan worden voor de desbetreffende gemeente of stad.

Reconversieproject Landbergh, Dunant Gardens, voormalige CIAC-site - P12-13 editie nr 74

Een blik op de toekomstige woningvraag

De prognoses geven aan dat de bevolking in België de komende jaren verder zal toenemen naar 12,5 miljoen in 2040. Concreet betekent dit dus een toename met gemiddeld 50.000 nieuwe inwoners per jaar. Zoals reeds aangegeven in dit dossier is de verwachting dat het aandeel van de eenpersoonshuishoudens nog fors zal toenemen een stuk het gevolg van de vergrijzing maar ook een stuk gerelateerd aan een gewijzigd maatschappelijk beeld van een traditionele gezinssamenstelling. Hierdoor zal de gemiddelde huishoudensgrootte verder afnemen waardoor de vraag naar bijkomende woningen nog spectaculair zal groeien. Niemand heeft uiteraard een glazen bol om de toekomst te voorspellen maar onderstaande vijf trends zullen zeker een invloed hebben op de toekomstige woningvraag in België.

1. De vraag naar compacte woningen zal blijven stijgen

Door de verwachte kleinere toekomstige gezinssamenstellingen zal ook de gemiddelde woningoppervlakte verder dalen. Een compacte woning biedt heel wat voordelen tegenover een grotere traditionele woning. Naast de voordeligere aankoopprijs zal ook het energieverbruik een heel pak lager liggen. Bovendien hoeft u in een compacte woning niet noodzakelijk in te boeten aan wooncomfort. Een doordachte woonindeling, functionele inrichting en hoge ramen geven u immers ook een aangenaam gevoel van ruimte en licht.

2. Mogelijke fiscale aanpassingen zullen de woningvraag in en rond onze steden be invloeden

Voortgaand op een algemeen internationale trend zullen ook onze Belgische centrumsteden een sterke aangroei van inwoners kennen. Vooral in Brussel en Antwerpen zal deze groei nog exponentieel toenemen. Deze bevolkingsgroei in onze steden zal naar alle waarschijnlijkheid nog een extra boost krijgen door de mogelijke fiscale wijzigingen in de toekomst. Denken we hierbij maar bijvoorbeeld aan het afschaffen van het fiscaal voordeel voor bedrijfswagens of het invoeren van rekeningrijden. Dergelijke fiscale aanpassingen zullen de aantrekkelijkheid van wonen en leven in een stedelijk gebied nog verder verhogen.

“ De schaarser wordende ruimte in de stad zal hoogbouw op sommige locaties noodzakelijk maken. ”

3. Kwalitatieve hoogbouw wordt een absolute noodzaak in onze steden en aan onze kust

Het woord hoogbouw is al lang geen vies woord meer in België. In navolging van heel wat Nederlandse steden zoals Rotterdam en Den Haag is de verwachting dat ook hoogbouw in België verder aan belang zal winnen. Dit zal een stuk gedreven worden door demografische evoluties zoals de bevolkingstoename maar vooral de schaarser wordende ruimte in de stad zal hoogbouw op sommige locaties noodzakelijk maken. Goed ontworpen en kwalitatieve hoogbouwprojecten maakt wonen op een beperkte ruimte mogelijk en kan voor de skyline en de internationale uitstraling van de stad een belangrijke meerwaarde zijn. Ook aan onze Belgische kust staan er ondertussen heel wat hoogbouwtorens ingepland onder meer in Oostende aan de stationsbuurt en in de haven, ter hoogte van de Oosteroever site. Dergelijke projecten zullen in de toekomst ook het gezicht van onze kust positief veranderen waarbij er terug meer plaats zal zijn voor open ruimtes met duinen en natuur.

4. Collectieve woonvormen zijn aan een steile opmars bezig

Bij collectieve woonvormen zoals cohousing worden individuele woonunits gecombineerd met een breed aanbod aan collectieve ruimten zoals bijvoorbeeld een gemeenschappelijke leefruimte, groenzone, fitness, cinemazaal of in sommige gevallen zelfs een kinderopvang. Individueel focussen de bewoners op hun eigen wooncomfort maar de gemeenschappelijke maatschappelijk, sociale, financiële en ecologische raakpunten brengen ze wel grotendeels samen in collectieve plaatsen. Deze nieuwe collectieve woonvormen geven dan ook heel wat meer logica aan een efficiënt gebruik van ruimte en onderling sociaal contact. Bovendien bevatten deze collectieve woonvormen ook een unieke opportuniteit voor oudere sites die zich omwille van hun complexe lay-out vandaag moeilijk lenen voor een reconversie naar klassieke appartementen. Kleinere individuele woonunits en grotere gemeenschappelijke ruimtes vormen veelal voor dergelijke complexe sites een ideale mix.

5. Reconversie van oude kantoorgebouwen naar woonprojecten

De huidige trend van reconversie van oude kantoorgebouwen naar woningen zal zich in de toekomst ongetwijfeld verder zetten. De verwachting is dat de algemene vraag naar kantoren wellicht nog zal afnemen door de verdere opmars van nieuwe werkgewoonten, zoals telewerken en gedeelde kantoren. In deze context biedt reconversie van deze gebouwen in de toekomst een unieke opportuniteit om de leegstand van kantoren een halt toe te roepen. Voorbije jaren werden vooral kantoorgebouwen uit de periode

1960-1980 geconverteerd. Een voorbeeld hiervan is de ‘Antwerp Tower’ die momenteel door Matexi geconverteerd wordt naar 240 nieuwe appartementen. De komende jaren zijn de kantoren uit de periode 1980-2000 aan de beurt. Voor veel bedrijven zijn deze oudere kantoren niet meer conform hun ecologische vereisten en bovendien missen deze oudere kantoorgebouwen de nodige flexibiliteit qua indeling. Mits bijkomende investeringen in infrastructuur en voorzieningen zullen waarschijnlijk ook de perifere kantoorparken in steden zoals Brussel en Antwerpen in de toekomst in aanmerking komen voor reconversie naar woningen. Op zichzelf een goeie zaak want het is vooral in deze grote kantoorparken langs de rand van de stad waar momenteel de meeste leegstand is. Ook binnen deze nieuwe evolutie waarbij meer en meer kantoren omgebouwd zullen worden tot nieuwe woningen zal een goede functionele mix van wonen en werken zeer belangrijk zijn.

Conclusie

De voorbije jaren kende de reconversie van oudere gebouwen een sterke opmars in België. Een zeer divers pallet aan oudere gebouwen zoals kantoren, kerken, industriegebouwen, kazernes en ziekenhuizen kreeg een tweede leven als woonproject.

Deze reconversietrend wordt enerzijds aangevuurd door het grote aanbod aan leegstaande en soms vervallen gebouwen in onze steden en gemeenten. Anderzijds spelen ook de stijgende vraag naar woningen, de schaarste aan goed gelegen projectgronden en de toegenomen aandacht voor duurzame ontwikkeling een doorslaggevende rol. Door in te zetten op de reconversie van deze oude sites in onze bestaande stadskernen worden twee belangrijke maatschappelijke noden verholpen. Enerzijds verdwijnen potentiële stadskankers uit het straatbeeld en anderzijds biedt deze evolutie een duurzaam antwoord op de stijgende vraag naar kwalitatieve woningen.

Reconversie nieuwbouw editie74 MATEXI Urbanlink Landbergh Leopoldskazerne reconversieproject Dunant Gardens de oude verffabriek Libert Paints