Uit de meest recente vastgoedindex van Statbel, het Belgisch instituut voor de statistiek, kunnen we concluderen dat niet enkel de woningprijzen zijn gestegen maar ook het aantal transacties een vliegende start heeft genomen met een recordaantal van bijna 34.000 transacties gedurende het eerste kwartaal van dit jaar. Opgesplitst werden er in de eerste drie maanden iets meer dan 23.000 woningen verkocht en net geen 11.000 appartementen.
De vastgoedprijzen staan op een recordniveau
In het eerste kwartaal van 2021 lag het gemiddelde prijsniveau van een verkochte woning bijna 7 procent hoger dan dezelfde periode vorig jaar. Voor een bestaande woning bedroeg de stijging iets meer dan 7,5 procent. Voor een nieuwbouw woning werd 4,5 procent meer betaald. Het is meer dan tien jaar geleden dat residentieel vastgoed in België zulke grote prijsstijgingen heeft gekend. Concreet in cijfers bedroeg de gemiddelde verkoopprijs van een woning 281.705 euro en de gemiddelde prijs van een appartement 150.655 euro. Als we deze bedragen vergelijken met deze van vijf jaar geleden zijn de vastgoedprijzen gemiddeld 20 procent gestegen.
De grote vraag naar meer kwalitatieve panden heeft een invloed op de vastgoedprijzen
Het is belangrijk om enkele kanttekeningen te maken bij deze spectaculaire prijsstijgingen. Door de coronapandemie zijn immers heel wat kopers bewust op zoek gegaan naar een ruimer appartement of een woning met tuin. De woningen en appartementen die het voorbije kwartaal verkocht werden hadden dus niet alleen een hoogstaander wooncomfort, maar waren doorgaans ook van een betere kwaliteit. Dergelijke panden zijn duurder wat ongetwijfeld deels een verklaring is voor de sterke stijging van de gemiddelde vastgoedprijzen.
De komende maanden zullen de woningprijzen vooral beïnvloed worden door externe factoren
De bouwsector is de coronacrisis goed doorgekomen. Nu de economie algemeen aantrekt krijgt de sector echter te maken met enorme tekorten aan materialen met als weerslag stevige prijsstijgingen. Heel wat bouwbedrijven hebben de voorbije periode deze bittere pil voor een stuk zelf ingeslikt. De komende maanden echter zullen die stijgende grondstofprijzen effectief doorgerekend worden naar de klant. Door een tekort aan bepaalde bouwmaterialen dreigen sommige projecten ook vertraging op te lopen wat uiteindelijk ook een negatieve invloed zal hebben op het rendement. Het wereldwijde tekort aan grondstoffen zal dus in de tweede helft van 2021 een belangrijke rol spelen in het verder doorstijgen van de vastgoedprijzen.
Is vastgoed overgewaardeerd ?
Door de continue prijsstijgingen van woningen en appartementen verschijnen af en toe opnieuw onheilspellende krantenkoppen dat vastgoed in België overgewaardeerd is. Het is een feit dat een unieke combinatie van de historisch lage rente, goed gevulde spaarrekeningen, een sterk gestegen vraag en een overheid die de geldkraan heeft opengezet de gemiddelde woningprijzen een enorme boost hebben gegeven. Toch is het iets te simplistisch om hier automatisch uit te besluiten dat de vastgoedprijzen overgewaardeerd zijn. De evolutie van de vastgoedprijzen is immers ook verbonden aan zaken zoals de totale omvang van nieuwe hypothecaire kredieten en de huurprijzen. Voor deze zaken zijn er momenteel nog geen knipperlichten afgegaan. De meeste Belgen die aan een vastgoedavontuur beginnen worden ook verplicht om een bepaald percentage aan eigen vermogen te investeren. Die inbreng van eigen spaarcenten verlaagt voor een stuk het blootgestelde risico van de bank. De meeste vastgoedexperts zijn het dan ook eens dat vastgoed in België ondanks de sterke prijsstijging niet overgewaardeerd is.
Ook is de algemene consensus dat de stijging van de woningprijzen enkel een halt kan toegeroepen worden als de banken langzaam maar zeker hun rente verhogen. Op die manier zal de vastgoedmarkt automatisch een stukje afkoelen. De ECB (Europese Centrale Bank) is echter niet onmiddellijk van plan om de rente op te trekken. De economische heropleving is immers nog vrij fragiel en onze overheden hebben zich door de coronapandemie opnieuw overladen met schulden. Voorlopig zal de ECB zijn monetaire politiek met een lage rente dus niet wijzigen met als gevolg dat de vastgoedprijzen in 2021 naar alle waarschijnlijkheid verder zullen blijven stijgen.