Uit de cijfers van Statbel, de federale dienst van statistiek blijkt dat in 2019 ongeveer 750 woningen en net geen 250 appartementen van minstens 1 miljoen euro werden verkocht. Knokke nam hierbij bijna de helft van die appartementen voor zijn rekening. Het luxe topsegment blijft in sommige opzichten echter een weinig transparante markt.
Kopers staan immers sterk op hun privacy waardoor de absolute topverkopen in veel gevallen onder de radar blijven. Bepaalde verkopen zijn ook niet opgenomen in de statistieken omdat het vaak gaat over doorschuifoperaties bij vermogende families. De cijfers voor dit jaar zullen we pas in het voorjaar van 2021 definitief weten. Toch staat het nu reeds vast dat, ondanks de coronacrisis, de vraag naar luxevastgoed groter is dan ooit. In dit dossier duiken we in de boeiende wereld van het exclusieve vastgoed. We analyseren de cijfers, zoomen in op nieuwe trends en geven u een diepere inkijk in het hoe, waar en waarom van het luxe topsegment.
Knokke neemt het voortouw
Afgaande op de verkopen van de voorbije maanden steven heel wat toonaangevende immokantoren in Knokke af op een recordjaar. De onzekerheid van de coronacrisis lijkt in deze mondaine badstad met zijn 33.000 inwoners dan ook geen invloed te hebben op de exclusieve vastgoedmarkt. Heel wat makelaars spreken van een buitengewone topzomer en een veelbelovend najaar.
De zomer van 2020 was voor Knokke dan ook een absolute ‘Grand Cru’ met enkele tientallen transacties tussen de 2,5 en 5 miljoen euro. Forse bedragen die tot de verbeelding spreken maar anno 2020 in Knokke Zoute zeker geen uitzondering meer zijn. Door het unieke ecosysteem van Knokke-Heist met een combinatie van veel natuur, zee en een hoge levenskwaliteit kiezen meer en meer vermogende Belgen bewust voor een permanente bewoning. Hierbij focussen ze zich vooral op grotere eigendommen of prestigieuze appartementen in het Zoute.
Appartementen op de zeedijk worden afhankelijk van hun leeftijd, ligging en afwerkingsgraad verkocht aan gemiddelde prijzen tussen de 8.500 tot 30.000 euro per vierkante meter. De schaarse bouwgronden worden gemiddeld verkocht aan 2.500 euro per vierkante meter waarbij bepaalde goed gelegen bouwgronden nog serieus overboden worden door een groot aantal kandidaat kopers. Ter vergelijking, in Vlaanderen bedraagt de gemiddelde prijs van bouwgrond ongeveer 225 euro per vierkante meter. Knokke neemt in België dan ook resoluut het voortouw als het gaat over de verkoop van luxevastgoed van minstens 1 miljoen euro met bijna 15 procent van alle huizen en quasi de helft van alle appartementen.
Een gemiddelde verkoop in Knokke bedraagt één miljoen euro, maar ook panden op toplocaties van 8 miljoen euro en meer zijn zeker geen uitzondering meer. Een plafond lijkt te liggen rond 15 miljoen euro, maar het is ongetwijfeld een kwestie van tijd voordat dit ook zal sneuvelen.
Antwerpen is de tweede belangrijkste regio voor luxevastgoed in Vlaanderen
Naast Knokke-Heist wordt het lijstje van gemeenten of steden met een groot aandeel luxevastgoed aangevoerd door Ukkel, Antwerpen, Schilde en Sint-Martens-Latem. Antwerpen is naast Knokke de tweede belangrijkste locatie van Vlaanderen voor luxevastgoed. Voor villa’s speelt de gemeente Schilde een belangrijke rol. De bredere markt van het exclusieve vastgoed ten noorden van Antwerpen is nog altijd niet volledig hersteld aan het einde van de instroom van Nederbelgen. Tot enkele jaren geleden was de instroom van deze kapitaalkrachtige Nederlanders immers de belangrijkste drijfveer voor de stijgende vastgoedprijzen in Antwerpen. Nu de stad echter in snel tempo vernieuwt worden er ook opnieuw heel wat luxe projecten ontwikkeld. Vooral in de trendy woonwijk het ‘Nieuw Zuid’ en in het stadscentrum zijn heel wat nieuwe exclusieve woonprojecten in ontwikkeling of voorbereiding.
Oostende en Nieuwpoort groeien uit tot nieuwe exclusieve hotspots aan de Belgische kust
Naast de ontegensprekelijke dominantie van Knokke zijn het aan onze Belgische kust vooral Oostende en Nieuwpoort die uitgroeien tot nieuwe populaire hotspots voor exclusief vastgoed. De stad Oostende wil zijn historische titel ‘Koningin der badsteden’ opnieuw alle eer aandoen.
“ De voorbije jaren ontpopte Cadzand-Bad in Nederland zich als de nieuwe ‘place-to-be’ voor luxevastgoed aan zee ”
De voorbije tien jaar heeft de stad aan zee een ware transformatie ondergaan waarbij tal van beeldbepalende hoogbouwprojecten de skyline van Oostende in de toekomst zullen hertekenen. Niet alleen het station van Oostende is volledig vernieuwd maar ook de buurt zelf staat letterlijk in de stijgers. Binnen enkele jaren zal de nieuwe stationsbuurt er volledig anders uitzien met enkele exclusieve iconische woontorens. In de historische haven van Oostende, ter hoogte van Fort Napoleon wordt momenteel ook een nieuwe trendy stadswijk ontwikkeld, de Oosteroever. Ook hier vindt u tal van prestigieuze luxeprojecten waarbij penthouse en duplex-appartementen vlot verkocht worden aan prijzen van ruim 1 miljoen euro en meer. In Nieuwpoort worden exclusieve appartementen verkocht aan prijzen van 700.000 à 800.000 euro waarmee het Oostende steeds nauwer op de hielen zit als hotspot voor luxevastgoed.
Cadzand-Bad wordt het nieuwe Knokke
In de Belgische media blijft het af en toe wat onderbelicht omdat de focus vooral op Knokke ligt maar de voorbije jaren ontpopte de ‘kleine’ buur van Knokke-Heist, het pittoreske Cadzand-Bad in Nederland, zich als de nieuwe ‘place-to-be’ voor luxevastgoed aan de Noordzee. De Nederlandse badstad die bij het grote publiek vooral befaamd is voor zijn prachtige duinen, unieke natuurgebieden en uitgestrekte stranden krijgt steeds meer en meer aanzien bij de Belgische en Nederlandse jetset. Verschillende bouwpromotoren ontwikkelde er de voorbije jaren het ene spraakmakende project naast het andere. Een groeiend aantal vermogende Belgen en Nederlanders wordt gecharmeerd door de rust en authenticiteit van Cadzand. Het hoeft dan ook niet te verwonderen dat de verkoop van exclusieve appartementen hier de voorbije maanden boomde met verkoopprijzen van 2 miljoen euro en meer. Cadzand-Bad zelf investeerde het voorbije decennia dan ook veel in zijn imago met de aanleg van een nieuwe sta-te-of-the-art jachthaven en een herwaardering van zijn prachtige stranden en natuurgebieden. Ook voor de komende jaren staan er in Cad-zand-Bad nog enkele prestigieuze topprojecten op stapel waarmee deze rustige badstad verder omgetoverd zal worden tot een geduchte concurrent van grote buur Knokke.
Sint-Martens-Latem staat al vele jaren garant voor een hoogstaande levenskwaliteit
Voor Oost-Vlaanderen en de streek van Gent is het vooral de regio rond Sint-Martens-Latem en Deurle die de luxe vastgoedmarkt blijven aanvuren. Sint-Martens-Latem wordt ook wel eens een kunstenaarsgemeente’ genoemd omdat vele kunstenaars er hun inspiratie opdoen langs de prachtige oevers van de Leie. Anno 2020 is de gemeente echter bekender om zijn riante villa’s waardoor het steevast behoort tot één van de meest welgestelde gemeenten van België. Luxe villa’s met prachtig aangelegde tuinen die harmonieus verweven zijn in een groene omgeving zijn in coronatijden bijzonder in trek. Voor de regio van Sint-Martens-Latem speelt bovendien ook nog het grote voordeel dat die exclusieve villa’s amper 15 à 20 minuten van centrum Gent liggen. De combinatie van deze factoren zorgt ervoor dat deze regio ten zuiden van Gent bijzonder populair is bij kapitaalkrachtige kopers op zoek naar luxe villa’s.
Het gros van het luxevastgoed wordt nog steeds gekocht door de selfmade babyboomers, maar ook steeds meer jonge miljonairs vinden de weg naar het luxe segment ”
Steeds meer jonge miljonairs overspoelen de luxe vastgoedmarkt
De coronacrisis richt in bepaalde sectoren ongetwijfeld veel economische schade aan. Anderzijds zijn er ook sectoren die versterkt uit deze crisis zullen komen. Vooral de doorbraak van technologie, online shopping en internet in het algemeen is een perfecte voedingsbodem waar steeds meer jonge miljonairs uit ontstaan.
Het cliché dat dus enkel een ‘dokter op rust’ zich een luxevilla kan permitteren gaat dus niet meer op. Studies wijzen uit dat ongeveer 20% van de kopers van luxevastgoed zich situeert in een leeftijdsgroep van 35 tot 49 jaar. De grootste aangroei van miljonairs bevindt zich momenteel zelfs in een categorie tussen 25 en 35 jaar. Die groep definieert zich niet noodzakelijk tot een uitgelaten fuivende massa overgoten met champagneflessen. Integendeel, heel wat van die jonge miljonairs hebben een gezin, zijn gesetteld en hechten vooral veel belang aan discretie. Het gros van het luxevastgoed wordt echter nog steeds gekocht door een categorie van selfmade babyboomers die heel hun leven hard gewerkt hebben en de aankoop van een luxe villa of exclusief appartement eerder zien als een beloning voor het jarenlange harde werk. Daarnaast zijn er ook kopers die het niet noodzakelijk zelf verdiend hebben, maar bijvoorbeeld een mooie familie-erfenis gedaan hebben en beslissen om een deel hiervan te investeren in luxevastgoed.
De coronacrisis heeft één en ander in een stroomversnelling gebracht
Door de coronamaatregelen is er een nieuw besef gegroeid bij de vermogende Belgen waarbij het gezin, de familie, genieten van het leven en een zekerheid op goede zorg opnieuw centraal staan. Door de opgelegde reisbeperkingen is hierbij de interesse om in het buitenland vastgoed aan te kopen gedaald. Vermogende Belgen plooien dus opnieuw terug naar de lokale vastgoedmarkt. Een lokale luxe vastgoedmarkt die veilig en vertrouwd aanvoelt en waarbij vrienden, familie en de kinderen steeds in de buurt zijn.
Vermogende Belgen worden in deze nieuwe realiteit vooral aangetrokken door een kleinschalige en exclusieve microkosmos. Een luxe villawijk, een trendy kapitaalkrachtige stadswijk of de zeedijk aan onze kust zijn veelal plaatsen met een uniek ecosysteem dat synoniem staat voor een hoogstaand wooncomfort. Op deze locaties kan men steeds terugvallen op een uitgebreid netwerk van kapitaalkrachtige buren en genieten van talrijke luxe shops en exclusieve restaurants.
Als ‘Mevrouw des huizes’ niet overtuigd is, zal de deal niet doorgaan
De locatie blijft de belangrijkste graadmeter bij de aankoop van luxevastgoed, maar onderschat ook niet de factor emotie. In tegenstelling tot de traditionele vastgoedmarkt is in het luxesegment soms het ongrijpbare en magische gegeven aanwezig dat mensen al dan niet een aangeboren ‘klik’ voelen met een pand. Wanneer ‘the vibe’ dan ook goed zit kan het soms zeer snel gaan ongeacht het pand nu 1, 2 of 4 miljoen euro kost.
Vermogende mensen gaan in die context af op hun buikgevoel en de vrees dat ze een ‘once-in-a-lifetime’ opportuniteit niet willen laten schieten. Nu de luxe vastgoedmarkt boomt als nooit tevoren is de vraag naar prestigieuze panden zeer groot en het aanbod in bepaalde regio’s eerder beperkt. Mensen die de voorbije maanden al enkele keren achter het net gevist hebben zullen nu dus sneller toehappen. Dat de ‘vrouw des huizes’ hierbij een belangrijke rol speelt klinkt misschien cliché maar is wel een realiteit. Elke makelaar weet dat ‘Mevrouw des huizes’ ook moet gecharmeerd zijn door het pand.
Waar traditioneel de man zich vooral focust op de technische zaken zoals een uitgebreid domotica systeem, de zwembadverwarming of de zonnepanelen zal de vrouw veel meer aandacht besteden aan de praktische kant met de aanwezigheid van een goed uitgeruste luxe keuken of een op maat gemaakte dressing. Dus ook al is de man in de wolken als mevrouw niet overtuigd is zal het pand in de meeste gevallen niet ge-kocht worden. Omgekeerd echter weten heel wat makelaars als mevrouw luidop begint te dromen van de interieurinrichting de verkoop niet meer veraf is.
“ Vermogende Belgen hebben hun kapitaal niet opgebouwd door een gebrek aan kennis, kunde of rekenvermogen. Ze weten goed wat ze willen en ze kennen de prijzen. ”
Vermogende kopers kennen de prijzen
Ook al is de luxe vastgoedmarkt momenteel een stukje overhit, dat wil niet zeggen dat kapitaalkrachtige mensen de prijzen niet kennen. Die vermogende Belgen hebben hun kapitaal immers niet opgebouwd door een gebrek aan kennis, kunde of rekenvermogen. Ze weten goed wat ze willen en ze kennen de prijzen. Door het steeds schaarser wordende aanbod van luxepanden mag hun onderhandelings-ruimte misschien een stuk beperkt zijn dat wil niet zeggen dat ze met geld zullen smijten. Als de klik er is met het pand zullen ze in sommige gevallen bereid zijn om tot 10 procent meer te betalen. Exclusieve panden die dus veel te duur in de markt staan lopen het risico om figuurlijk verbrand te geraken. De eigenaar geraakt zijn pand niet kwijt en zal na verloop van tijd de prijs misschien moeten laten zakken. Het gevaar bij zo’n situatie is dat de potentiële koper het pand niet meer zal vertrouwen. Voor een correcte schatting beroep doen op de expertise en kennis van een lokale vastgoedmakelaar is dus bij de verkoop van luxevastgoed niet onbelangrijk.
Sterke voorkeur voor instapklare panden
De voorbije jaren waren kopers in het luxesegment nog bereid om een pand casco aan te kopen om nadien zelf de tijd en energie erin te stoppen met een verdere afwerking. Met de coronacrisis is er echter meer een trend naar instapklare villa’s en appartementen. Instapklaar mag u in het luxesegment letterlijk nemen waarbij niet alleen het gebruik van hoogstaande kwaliteitsmaterialen een rol speelt. Ook de input van een interieurarchitect die kleuren en vormen matcht tot een coherent geheel is even belangrijk. Voor zeer exclusieve panden worden hierbij zelfs de handdoeken in de badkamer of de kussens in de slaapkamer geborduurd met een gepersonaliseerd embleem.
Potentiele kopers gaan dus niet alleen meer af op de kwaliteit van het pand maar zoeken vooral een kant-en-klaar verhaal waarbij ze na hun aan-koop de deur kunnen openen en onmiddellijk actief kunnen genieten van hun nieuwe villa of luxe appartement. Projectontwikkelaars zijn zich bewust van deze nieuwe trend en doen daarom voor hun luxe projecten meer en meer beroep op toonaangevende interieurarchitecten of designbureaus. Villa’s en appartementen in een hoge prijsklasse worden ingericht met de beste materialen en moeten bij voorkeur dus ook volledig instapklaar en ingericht zijn.
“ In deze coronatijden is er een stijgende vraag naar vooral instapklare luxe villa’s en appartementen. Dat zelfs de handdoeken in de badkamer of de kussens in de slaapkamer geborduurd worden met een gepersonaliseerd embleem is daarbij geen uitzondering meer.”
Tijdens de zoektocht naar het ideale luxevastgoed heeft de koper steeds een lijstje
Voor absolute toppanden zijn kopers bereid veel geld te betalen maar enkel en alleen als het pand volledig beantwoord aan hun eisen. De aanwezigheid van een zwembad, wijnkelder, fitness, koelcel en lift zijn hierbij vanzelfspre-kend. Voor toppanden willen de kopers echter meer, veel meer. Heel wat vermogende kopers beschikken immers over een uitgebreide collectie van uitzonderlijke kunstwerken of unieke oldtimers. Een nieuwe woning kopen zonder een plaats voor deze werken of unieke wagencollectie is dan ook geen optie.
Dergelijke kopers zullen dus enkel naar panden kijken met bijvoorbeeld een volledig ingerichte ondergrondse garageverdieping die ze dan als privé showroom kunnen gebruiken voor hun collectie. Sommige kopers willen zelfs hun favoriete oldtimer in de woonruimte kunnen etaleren. Daarnaast moet er ook voldoende plaats zijn voor allerhande randactiviteiten. Een polyvalente ruimte voor een cateraar zodat die zonder problemen een diner met honderd gasten kan organiseren, is veelal een must. De meeste kopers van prestigieuze villapanden zijn nu vooral op zoek naar een volledig ingerichte tuin die niet noodzakelijk overweldigend groot moet zijn maar wel functioneel, met geïntegreerd zwembad, poolhouse en vooral veel aandacht voor de privacy. Ideaal is een harmonieus tuinlandschap met voldoende ruimte voor ontspanning met perfect geknipte hagen en sierbomen die zorgen dat er geen inkijk mogelijk is.
Nieuwbouw domineert
Net zoals in de traditionele vastgoedmarkt domineert nieuwbouw ook in het luxesegment. Potentiële kopers op zoek naar exclusief vastgoed hebben veelal een uitgesproken voorkeur voor een nieuwbouwverhaal. De voordelen van een nieuw pand zijn immers groot tegenover een ouder pand. Bovendien speelt geld minder een rol waardoor de mogelijke meerprijs van een nieuwbouwpand geen breekpunt is. Exclusieve nieuwbouw villa’s of nieuwbouwappartementen zijn praktisch en functioneel ingericht en beschikken over de laatste technologische snufjes.
Een ultramodern alarmsysteem is daarbij geen overbodige luxe. Maar ook een uitgebreid domotica systeem en vloerverwarming in de hele woning zijn grote pluspunten die in een ouder pand dikwijls ontbreken. Daarnaast kan er in een nieuwbouwpand ook veel meer gebruik gemaakt worden van grote glazen raampartijen waardoor ruimte en licht maximaal aanwezig zijn. Aangezien het voor de villa’s bijna altijd gaat om een vrijstaand gebouw kan er ook architecturaal een statement gemaakt worden. In de praktijk komen uitgebreide renovaties met gedeeltelijke afbraak en heropbouw ook voor. Dergelijke projecten zijn echter soms zo ingrijpend dat het op het einde van de rit ook neerkomt op een quasi nieuwbouw.
Conclusie:
Ondanks de coronacrisis zit de vraag naar luxevastgoed in de lift waarbij heel wat vermogende Belgen terug meer willen genieten van het leven. Ongeacht de doemberichten van bepaalde vastgoedexperten in het voorjaar presteert luxevastgoed in België, ook tijdens deze coronacrisis, uitzonderlijk goed. Straffer nog, de vraag naar luxe woningen en appartementen lijkt na de lockdown in het voorjaar, enkel nog te zijn gestegen.
Vooral in Knokke Zoute werden de voorbije maanden een record aantal transacties gedaan met historisch hoge verkoopprijzen. Ook vermogende Belgen zijn door de coronacrisis en bijhorende lockdown met de neus op de feiten geduwd en willen in de toekomst meer dan ooit terug genieten van het leven. Investeren in een exclusief pand met een hoogstaand wooncomfort staat bij heel wat kapitaalkrachtige Belgen dan ook hoog op het verlanglijstje. Toekomstige vastgoedplannen worden opnieuw naar voor geschoven waarbij de focus ligt op luxevastgoed in de onmiddellijke nabijheid van vrienden en familie.
De aantrekkelijkheid van de Belgische kust wordt opnieuw ontdekt, maar ook het noorden van Antwerpen en het zuiden van Gent zijn en blijven zeer populair bij kapitaalkrachtige investeerders. De vermogende selfmade babyboomers vormen zonder twijfel de grootste katalysator voor luxevastgoed. De coronacrisis heeft echter ook voor een technologische revolutie gezorgd waardoor meestal jonge bedrijven actief in de digitale economie sterk gegroeid zijn. Hierdoor is er een nieuwe generatie van jonge miljonairs ontstaan tussen de 35 en 45 jaar die op hun beurt zorgen voor een nieuwe bijkomende boost op de luxe vastgoedmarkt.