De komende vier jaar zal vastgoedkantoor de Fooz bemiddelingsopdrachten uitvoeren om eigendommen van Stad Gent te verkopen. Zaakvoerder François de Fooz en Michel De Keyzer, erkend vastgoedmakelaar, gingen in gesprek met Emmy Morel en Wim Duran van de stadsdiensten en vertelden ons hoe zo’n opdracht tot stand komt en welke elementen cruciaal zijn voor een geslaagde samenwerking. Een gesprek over transparantie, expertise en toegankelijkheid.
Om welke redenen schakelt Stad Gent een vastgoedkantoor in voor de verkoop van bepaalde panden?
Stad Gent: De stad verkoopt regelmatig onroerende goederen die zeer divers zijn van aard. Dat vraagt heel wat knowhow en moet gebeuren met respect voor de beginselen van behoorlijk bestuur waarbij openbaarheid, gelijke kansen en objectiviteit belangrijk zijn. Een traditionele openbare verkoop met één zitdag is daar een iets stroever instrument voor. Bovendien is een vastgoedkantoor veel meer vertrouwd met het voeren van publiciteit, de organisatie van bezichtigingen en de begeleiding van geïnteresseerden in het aankoopproces. Die focus en specialisatie bieden absoluut een meerwaarde in het maatwerk dat zo’n verkoop vereist. Daarnaast kan een vastgoedmakelaar als neutrale schakel fungeren tussen de stad en potentiële kopers.
Hoe zijn jullie op de hoogte gebracht van de openbare aanbesteding?
François de Fooz: De Dienst Vastgoed van Stad Gent heeft een shortlist van vastgoedkantoren aangeschreven die volgens hen in aanmerking konden komen voor de uitvoering van een dergelijke overheidsopdracht. Hoewel we al heel wat ervaring hebben met specifieke opdrachtgevers zoals overheden, was het voor ons een hele eer om hier deel van uit te maken.
Aan welke eisen moeten de geïnteresseerde vastgoedkantoren voldoen?
Stad Gent: Voor de shortlist hebben we in eerste instantie een representatieve staal genomen van de Gentse vastgoedmarkt op basis van erkenning, ervaring met complexe dossiers en specifieke opdrachtgevers, lokale verankering en professionele uitstraling.
Verder moeten de kandidaten natuurlijk vol- doen aan alle wetgevingen. Zo moet hun beroepsaansprakelijkheidsverzekering in orde zijn en mogen er uiteraard geen inbreuken plaatsvinden op de sociale wetgeving. De stad vindt het eveneens belangrijk dat kandidaten zich inschrijven in het Gentse nondiscriminatiebeleid dat gelijke kansen voor iedereen vooropstelt.
De definitieve afweging tussen de uiteindelijke kandidaten is gebeurd op basis van drie vooraf vastgelegde gunningscriteria: prijs (commissie), dienstverlening en publiciteit. Alles samen waren er dus heel wat eisen waaraan de vastgoedkantoren moesten voldoen.
Hoe hebben jullie je daarop voorbereid?
François de Fooz: Op basis van de uitgebreide vragenlijst met inhoudelijke vereisten die Stad Gent ons meegaf en onze ervaring met de verkoop van stadseigendommen, konden we een uitgebreid dossier samenstellen. Daarin kwam onze werkwijze duidelijk naar voor. Toegankelijkheid, transparantie en open communicatie zijn de key words in onze aanpak.
Op dat gebied hebben we heel wat raakvlakken met de openbare besturen en verenigingen zoals het Bisdom en het Gentse Stadsontwikkelingsbedrijf, waar we al verschillende opdrachten voor uitvoerden. Die ervaring stelde ons in staat om een goede voorbereiding af te leveren.
Hoeveel kandidaten tekenden in op de aanbesteding?
Lag dat in lijn met de verwachtingen? Stad Gent: Uiteindelijk hadden we een mooie respons, maar er waren ook kantoren die om verschillende redenen niet zijn ingegaan op de oproep. Organisatorisch is zo’n overheidsopdracht niet eenvoudig en er zitten heel complexe dossiers tussen.
Bovendien werken we volgens een vast verkoopsreglement waar niet elk kantoor zich in kan vinden. Een overheid heeft zeer specifieke besluitvormingsprocessen en dat is niet voor elke vastgoedmakelaar weggelegd.
We zochten iemand die met Stad Gent meedenkt in een constructieve en gezonde dialoog. Op die manier is het een win-win voor beide partijen, waar de burger uiteindelijk bij gebaat is.
Hebben jullie op dat moment ook zicht op de concurrentie, bijvoorbeeld door jullie netwerk, of kunnen jullie dit moeilijk inschatten?
François de Fooz: Absoluut niet, alles gebeurt onder gesloten omslag. Tot op de dag dat de opdracht officieel toegekend wordt, kregen wij geen informatie over de andere deelnemers. Aan de ene kant is het dus gedurende enkele weken vol spanning afwachten.
Aan de andere kant is dit de beste methode om de objectiviteit van de procedure te garanderen en mogen we de kwaliteit die we leveren niet laten afhangen van concullega’s. We hebben dan ook alles in het werk gesteld om Stad Gent
te overtuigen van onze capaciteiten op vlak van dienstverlening en publiciteit. Of je nu de grootste of de kleinste speler op de markt bent, finaal bepaalt de kwaliteit van je dossier of je gekozen wordt.
Hoe verloopt de gunningsprocedure?
Stad Gent: In eerste instantie werden de wettelijke vereisten en de selectiecriteria getoetst. Vervolgens werden bij de overgebleven kandidaten de offertes grondig geanalyseerd op basis van de gunningscriteria prijs (commissie), dienstverlening en publiciteit.
Voor de beoordeling werd aan de verschillende gunningscriteria een bepaald gewicht toegekend. Als er nog onduidelijkheden of extra vragen waren na het doornemen van de offertes, werden de kandidaten daarover bijkomend bevraagd, zodat de eindbeslissing zo goed mogelijk gefundeerd was.
Wie het best scoorde op deze verschillende criteria samen, werd de opdracht gegund.
Vastgoedkantoor de Fooz behaalde een perfecte score op het criterium ‘dienstverlening’. Wat sprong er voor Stad Gent dan zo uit?
Stad Gent: Het kantoor heeft op een zeer overzichtelijke en gestructureerde wijze een aantal procedures en werkinstrumenten aangereikt die getuigen van professionaliteit, ervaring en zin voor realiteit. Dit alles was heel concreet uitgewerkt met praktijkvoorbeelden waarmee het kantoor aantoonde ruime ervaring te hebben met dergelijke opdrachten en opdrachtgevers.
Er werd ook nadruk gelegd op de concretisering van de opdracht aan de hand van samenwerking, overleg en strikte opvolging. Dit alles met extra aandacht voor omgevingsbewust handelen, het werken voor en met een overheid binnen een specifiek wettelijk kader met als finaliteit het algemeen belang en goed bestuur.
Een overzichtelijke organisatie, duidelijk aanspreekpunt, ervaring en betrokkenheid waren voor ons de factoren die de doorslag gaven om die uitzonderlijk hoge score toe te kennen aan vastgoedkantoor de Fooz.
Hoe bepalend was dit voor de eindbeslissing?
Stad Gent: Er waren verschillende goede kandidaten, wat er toch op wijst dat de sector sterk geprofessionaliseerd is. De geselecteerde makelaar scoorde op alle drie de criteria bijzonder goed, dus het is niet zo dat één parameter de absolute doorslag heeft gegeven.
Mocht er toch een gebrek aan balans geweest zijn wat de score op de verschillende criteria betreft, kon er altijd nog om verduidelijking gevraagd worden. Een gezonde dialoog met de kandidaten is in die fase van het proces heel belangrijk. Die kans is eerder klein aangezien de kandidaten dan al een grondige screening doorstaan hebben.
We hoorden ervaring weer vallen als een van de toverwoorden. Hoe kom je als kantoor aan die ervaring?
François de Fooz: Als jonge enthousiasteling zonder een jarenlange staat van dienst kan je je onderscheiden door een goede dossierkennis gestoeld op een brede algemene kennis, maar ook door paraatheid, transparantie en communicatie. Allemaal zaken die vandaag belangrijk zijn om zowel van de opdrachtgever als van de consument 100 % vertrouwen te kunnen krijgen. Koppel dat aan een sterke focus op klantgerichtheid en je zal de nodige garanties kunnen voorleggen op een vlotte dienstverlening. Door deze belangrijke pijlers hoog in het vaandel te dragen, zijn we erin geslaagd om een jarenlange ervaring op te bouwen die gepaard gaat met een vertrouwde naam.
Wat houdt de uiteindelijke samenwerking precies in?
Stad Gent: Vastgoedkantoor de Fooz staat in voor het voeren van publiciteit, de organisatie van plaatsbezoeken en de begeleiding van kandidaat-kopers bij de verkoop van panden van de Stad. De makelaar ondersteunt het verkoopproces dus van A tot Z, maar heeft geen enkele beslissingsbevoegdheid. Die blijft bij Stad Gent.
Michel De Keyzer: Wij bereiden samen met de Stad het verkoopdossier voor. Nadat alle modaliteiten van de verkoop gekend zijn, wordt de opstart van de verkoop ter goedkeuring voorgelegd aan de gemeenteraad, waarna de verkoopopdracht kan gegeven worden en wij aan zet zijn. Het type panden waar het om gaat kan zeer uiteenlopend zijn, evenals de kopers die erop afkomen. Dat maakt deze overheidsopdracht heel complex, maar ook net uitdagend.
Stad Gent: De richtprijs van een pand wordt op voorhand bepaald door een schatter-expert. Daar heeft de makelaar dus geen invloed op Het schattingsverslag is wel een belangrijk instrument voor de makelaar om de klant zo goed mogelijk te informeren.
Francois de Fooz: Het is niet zo dat er na de opstart van de verkoop geen contact meer is met de stadsdiensten. Overleg is echt een kernwoord in deze samenwerking. Wij treden op als objectieve contactpersoon tussen de opdrachtgever, de Stad Gent, en de kandidaat – kopers. Wij bundelen alle informatie en vragen die we tijdens het verkoopproces ontvangen en koppelen daarmee terug naar de administratie. Zo kan er kort op de bal gespeeld worden en kunnen we tijdig bijsturen indien nodig.
Dat overleg voeren we trouwens ook met de andere stakeholders in de buurt, zoals bijvoorbeeld de eventuele huurders van het pand, de brandweer en de Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning, maar evengoed met verenigingen die actief betrokken zijn bij het pand. Op die manier kan een kandidaat-koper een bod uitbrengen op grond van zo volledig mogelijke informatie, wat de burger finaal ten goede zal komen. Het gaat dus opnieuw om communicatie en transparantie.
Stad Gent: Het is inderdaad belangrijk dat de makelaar zich het hele proces neutraal en objectief opstelt. De gelijke behandeling dragen wij als overheid hoog in het vaandel en is een absolute basisvereiste. Iedereen moet gelijke kansen krijgen om een goed te kopen en dit aan de hand van een publieke procedure.
François de Fooz: De reden dat wij ondertussen al 130 jaar bestaan is volgens ons gebaseerd op 3 belangrijke pijlers: eerlijkheid, transparantie en vertrouwen. Vriendjespolitiek is iets wat bij ons nooit bestaan heeft. Wij gaan voor een correcte afhandeling van een verkoop, niet voor financieel gewin. Het is voor ons even belangrijk als voor de Stad Gent dat de te verkopen goederen een goede bestemming krijgen.
Met de verkoop van Ferdinand Lousbergskaai 32 kregen jullie meteen een unieke opdracht. Hoe zou je het pand omschrijven?
François de Fooz: Zeker als uitzonderlijk, maar ook als karaktervol en zeldzaam. Er zijn maar weinig panden op de Gentse vastgoedmarkt met dergelijke allures en kenmerken. Bovendien is het gelegen op een toplocatie binnen het centrum met uitzicht op een park en op het water. Het is een pand waar heel wat verschillende bestemmingen voor mogelijk zijn. Zeker de moeite om in onze portefeuille te kunnen opnemen.
Hoe hebben jullie die opdracht aangepakt?
François de Fooz: In eerste instantie is het altijd de bedoeling om de verkoop kenbaar te maken aan een zo breed mogelijk publiek. Omdat toegankelijkheid bij zo’n opdracht belangrijk is, gaan we ons dus niet gaan toespitsen op specifieke doelgroepen.
Daarbij is de opbouw van een degelijk dossier onontbeerlijk. Daar ben ik Michel De Keyzer en Tim Moens, twee van onze geëngageerde makelaars, zeer dankbaar voor. De Ferdinand Lousbergskaai 32 is een pand dat beschermd is en dat biedt kansen, maar brengt evengoed beperkingen met zich mee. Kandidaat-kopers moeten daar uitgebreid van op de hoogte gebracht worden.
Daarnaast moeten geïnteresseerden ook weten hoe de procedure in elkaar zit. Als vastgoedkantoor is het onze taak om die vertaalslag van overheid naar klant te maken. We maken de verkoopsmodaliteiten zo begrijpelijk mogelijk, zonder afbreuk te doen aan de details ervan. Er zijn dus drie cruciale aspecten bij zo’n verkoop: informeren, informeren en informeren.
Er wordt gewerkt met een biedsysteem zonder instelprijs. Is dat iets wat door Stad Gent opgelegd wordt?
Stad Gent: Dat biedsysteem werd inderdaad door ons naar voor geschoven. Het houdt in dat kopers een bod uitbrengen op basis van alle informatie, waarin ook het schattingsverslag verwerkt wordt. Kandidaat-kopers weten niet van elkaar wat ze geboden hebben.
Als het hoogste bod de schattingsprijs overstijgt, dan is het pand automatisch verkocht. Is dat niet zo, dan moet er teruggekoppeld worden naar de gemeenteraad. Die kan dan op basis van de analyse van de makelaar en de schatter beslissen om het pand aan de lagere prijs te verkopen of om bij te sturen in het verkoopproces. Die lagere prijs kan trouwens gerechtvaardigd zijn door een veranderde realiteit. Wijzigingen op aangrenzende percelen of gebeurtenissen in de buurt kunnen bijvoorbeeld van invloed zijn. Dit systeem laat ons in elk geval toe om panden te verkopen aan de juiste prijs. Via een gemotiveerde makelaar kunnen we dat op een toegankelijke en objectieve manier doen.
Welk type kopers komt op zo’n pand af?
Michel De Keyzer: Werkelijk alles is mogelijk. Particulieren, professionelen, vrije beroepen, horeca, investeerders, mensen met interesse in cohousing of kangoeroewonen… Zo’n pand wekt interesse op bij een heel divers publiek. Het is ook daarom dat we vanaf het begin zo breed mogelijk gaan kijken en ons niet toespitsen op één bepaalde doelgroep.
Op het moment dat wij met een kandidaatkoper in gesprek zijn, kennen we de intenties van die persoon niet en weten we niet welke achtergrond hij of zij heeft. Het spreekt voor zich dat elke kandidaat of bezoeker een gelijke behandeling krijgt.
Stel dat een pand absoluut niet verkocht raakt, wat zijn daar dan de gevolgen van?
Stad Gent: Dat is tot op heden nog niet gebeurd, maar dan moeten alle partijen opnieuw gaan samenzitten om hun huiswerk te maken. Zo kan de schatting bijgestuurd worden of zal de makelaar het pand anders op de markt moeten voorstellen. De Stad kan ook nadenken over een andere invulling van het gebouw.
Normaal gezien is dat echter niet aan de orde. Als een schatter-expert een juiste prijs vooropstelt en een ervaren makelaar vervolgens het pand in de markt zet, zouden er weinig problemen mogen zijn. Op ieder potje past een dekseltje, dat geldt ook voor vastgoed.
Tot slot, hoe zouden jullie op heden de samenwerking beschrijven?
Stad Gent: Als bijzonder constructief en positief! Het is een win-winsituatie voor beide partijen en dat was ook het opzet ervan. De makelaar verhoogt de toegankelijkheid van verkoopdossiers met een hoge moeilijkheidsgraad, wat precies onze bedoeling was.
François de Fooz: Dat klopt volledig. Voor ons is het belangrijk dat alle (Gentse) neuzen in dezelfde richting staan. We gaan voor een correcte prijszetting, volledige transparantie en een perfecte dienstverlening, gesteund door 130 jaar ervaring.
Als oudste vastgoedkantoor van Gent staan wij u graag bij in de zoektocht naar een geschikte koper voor uw woning. Vraag vrijblijvend uw waardebepaling aan.
Bekijk ons volledig aanbod: www.defooz.com
Zuidstationstraat 28, 9000 Gent T: +32 9 225 00 78 - info@defooz.com - www.defooz.com