Ik vernam dat binnenkort de regeling i.v.m. het verlaagd btw-tarief op sloop en heropbouw aangepast wordt. Kan ik daar als particuliere investeerder ook van profiteren als ik een nieuw investeringsappartement koop?
Korte flashback: op 1 januari 2024 schafte de regering de vroegere twee regelingen i.v.m. het verlaagd btw-tarief van 6% op sloop en heropbouw af. In de plaats daarvan kwam een nieuwe regeling. U kunt enkel nog een beroep doen op een gunsttarief van 6% als u een oude woning afbreekt, en ze vervangt door een nieuwe waarin u zelf gaat wonen. De nieuwe regeling zette projectontwikkelaars en privé-investeerders die een woning bouwen om ze te verhuren, dus buitenspel. De kritiek van de vastgoedsector was niet mals. Het risico bestond dat de verhuurprijzen van woningen en appartementen als gevolg van de maatregel zouden stijgen, en de huurmarkt kampt nu al met betaalbare woningen. Uiteindelijk paste de overheid de nieuwe regeling aan en voerde ze een uitbreiding door. Vanaf 1 juni geldt er opnieuw een verlaagd btw-tarief voor wie als investeerder een woning of appartement afbreekt én heropbouwt met het oog op (langdurig) verhuur. Maar let op! U moet wel voldoen aan een aantal voorwaarden, wil u kunnen genieten van het gunsttarief van 6% btw. U komt dus niet zomaar in aanmerking als u een woning of appartement koopt. Het hangt er allemaal vanaf in welke hoedanigheid u een woning sloopt en heropbouwt.
1. U koopt als particulier een pand om er zelf in te gaan wonen In dat geval profi teert u van het verlaagde btwtarief van 6%, als u de woning als particulier koopt om te slopen, herop te bouwen en er nadien in te gaan wonen. Voorwaarden zijn wel dat het om de enige gezinswoning gaat. De bewoonbare oppervlakte mag maximaal 200 vierkante meter bedragen. U moet een contract met een aannemer kunnen voorleggen. En u moet de woning betrekken zodra ze af is, en u op dat adres laten domiciliëren. De volgende vijf jaar mag u ook geen enkel ander verblijf hebben.
2. U koopt als particulier een nieuwbouw van een projectontwikkelaar, om er zelf te gaan wonen In dat geval komt u niet in aanmerking voor het verlaagde tarief van 6%. De bouwheer (de projectontwikkelaar) die het pand sloopt en heropbouwt, is immers geen particulier en gaat niet zelf in de woning wonen.
3. U koopt als particulier of als investeerder een woning om te slopen en herop te bouwen, met het oog op verhuur In dit geval geldt vanaf 1 juni de nieuwe regeling ook voor u, of u als bouwheer nu een oud pand vervangt door een nieuwbouw of door een reeks appartementen. Ook hier zijn er bepaalde voorwaarden waaraan u moet voldoen.
- de bewoonbare oppervlakte mag maximaal 200 vierkante meter bedragen. In het geval van een woning geldt de totale oppervlakte, in het geval van appartementen de oppervlakte per unit.
- de woning of het appartement moet minstens voor 15 jaar verhuurd worden. Als bewijs volstaat de geregistreerde huurovereenkomst of de opeenvolgende geregistreerde huurovereenkomsten met verschillende huurders. De huurovereenkomst moet dus niet voor 15 jaar worden afgesloten.
- de huurder moet er zijn hoofdverblijfplaats hebben, en moet er ook gedomicileerd zijn. Dat wil zeggen dat tweede woningen en vakantieverblijven buiten de regeling vallen.
- de appartementen of de woning moeten effectief door de bouwheer die de afbraak en heropbouw deed of liet doen (u dus), verhuurd worden.
- verhuurt u uiteindelijk toch niet voor een termijn van 15 jaar, dan moet u het btw-voordeel terugbetalen voor de jaren waarin u niet aan de voorwaarden voldeed. Verkoopt u bijvoorbeeld de huurwoning al na vijf jaar, dan moet u twee derde van het fiscaal voordeel terugbetalen.
4. U koopt als particulier of investeerder een nieuwbouw van een projectontwikkelaar, met het oog op verhuur In dat geval komt u niet in aanmerking voor het verlaagde tarief van 6%. De bouwheer (de projectontwikkelaar) is namelijk niet dezelfde als de persoon die de woning verhuurt, u dus. De projectontwikkelaar die het vroegere pand heeft gesloopt en vervangen door een nieuwbouwwoning of appartementen die hij zélf gaat verhuren, kan wél gebruik maken van het gunsttarief.
5. U koopt als particulier of als investeerder een woning om te slopen en herop te bouwen, met het oog op langdurig sociaal verhuur U kunt ook in dit geval genieten van een verlaagd tarief van 6%, als u ten minste voor 15 jaar verhuurt. Ook in dit geval moet u wel degelijk de bouwheer zijn. Bij sociaal verhuur gaat het over rechtstreekse verhuur aan een sociaal verhuurkantoor of een erkende maatschappij voor sociale huisvesting, dan wel verhuur via een beheersmandaat aan één van de voormelde entiteiten.
Multum-expert Danny De Winter
Nog andere vragen over fiscaliteit? De specialisten van Multum Accountants geven u de juiste raad bij elke beslissing die u neemt over uw privé- of bedrijfsvermogen. Contacteer ons voor een gesprek: info@multum.be of telefonisch via 09/367.93.27.