Nu het toerisme weer boomt na de pandemie, heb ik er al aan gedacht om in een toeristische streek investeringsappartementen te kopen om specifiek te verhuren via bijvoorbeeld Airbnb. In de Vlaamse Ardennen uiteraard, waar ik ook zelf woon. Lijkt u dat een goeie keuze? En waarop precies moet ik qua fiscaliteit allemaal letten?
Via Airbnb verhuren wordt een steeds populairdere manier om in vastgoed te investeren. Volgens cijfers van het databedrijf OTA Insights, gespecialiseerd in software voor de hotelsector, verdubbelde het aanbod van vakantieverblijven via Airbnb en gelijkaardige platformen op vijf jaar tijd. Vorig jaar werden in ons land maar liefst 33.456 kamers, appartementen of woningen verhuurd via deze platformen. Het gaat dan specifiek om verhuur op korte termijn, en niet op langere termijn zoals bij een appartement dat drie jaar of langer betrokken wordt door dezelfde huurder. De verwachting is dat er de komende jaren nog meer appartementen via dergelijke platformen worden aangeboden, met het vrijetijdstoerisme dat de schok van de pandemie voor een groot stuk heeft verteerd.
Waarop moet u allemaal letten?
Als u kiest voor toeristisch verhuur via platformen zoals Airbnb, weet dan wel dat u moet voldoen aan een reeks reglementeringen en in orde moet zijn met een aantal vergunningen. Meer info daarover vindt u via deze link www.airbnb.be/help/article/961.
Nogal wat steden en regio’s leggen daarenboven extra lokale verplichtingen op, omdat dergelijke toeristische verhuur ook zware druk zet op de lokale huurmarkt. Steden als Amsterdam of Brussel willen voorkomen dat Airbnb-logies hele wijken inpalmen. Daarom treden ze streng op tegen grote investeerders die een heel appartementsgebouw kopen om te verhuren via Airbnb. Informeer u dus goed op voorhand over alle regels in de streek waar u vastgoed wil verhuren, en bekijk welke invloed ze hebben op uw investeringsplannen.
En wat met de fiscaliteit?
Sinds 2021 moeten verhuurplatformen elk jaar een overzicht aan de fiscus bezorgen met de namen en inkomsten van verhuurders actief op het platform. Als u verhuurt via Airbnb, dan moet u een onderscheid maken tussen de diverse types inkomsten. Elk soort inkomst wordt anders belast. Het best kan u die opdeling ook opnemen in de huurovereenkomst, zo is er weinig kans op discussie met de fiscus.
• Verhuur van de kamer/ appartement/ studio Als u verhuurt aan particulieren zoals bij Airbnb het geval is, dan moet u uw kadastraal inkomen aangeven. Daarbij rekent u om naar het deel van het appartement/woning dat u verhuurt, en in functie van het aantal kalenderdagen dat u in het aanslagjaar verhuurde.
Hoe belast?
U wordt belast op een onroerend inkomen: het doorgegeven geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40%. De belasting bedraagt tussen de 25 en 50%, plus gemeentebelastingen. Als het om een tweede verblijf gaat, wordt de verhuur niet als een extra inkomen beschouwd.
• Verhuur van de meubelen
De verhuur van de meubelen wordt beschouwd als een roerend inkomen. Daarvan mag u een kostenforfait van 50% aftrekken.
Hoe belast?
U betaalt 30% belasting, plus gemeentebelastingen.
• Extra diensten zoals ontbijt en schoonmaak
Deze extra diensten worden door de fiscus beschouwd als een divers inkomen. U kunt kiezen voor het inbrengen van de werkelijke kosten, of voor een kostenforfait van 20%.
Hoe belast?
Deze diverse inkomsten worden belast tegen 33%, plus gemeentebelastingen.
Wat als er geen concrete opdeling is?
Maakt u in de huurovereenkomst geen melding van de concrete opdeling in inkomsten, dan maakt de fiscus zelf een opdeling. 20% van het verhuurbedrag wordt geklasseerd onder ‘diverse inkomsten’, 80% onder verhuur van de kamer en de meubelen. Voor die laatste hanteert de fiscus een verhouding van 40% voor het roerend inkomen uit de verhuur van meubelen, en 60% voor het onroerend inkomen uit de verhuur van het gebouw.
Multum-expert Danny De Winter
Hebt u zelf een vastgoedvraag? Stuur ze naar info@multum.be
Maak zélf de juiste keuze De specialisten van Multum Accountants geven u de juiste raad bij elke beslissing die u neemt over uw privé- of bedrijfsvermogen. Contacteer ons voor een gesprek: info@multum.be of telefonisch via 09/367.93.27.