Ik heb ernstige problemen gehad met een huurder die de huur niet meer betaalde. Uiteindelijk is hij van rechtswege uit het appartement gezet. Na zijn vertrek heeft het appartement 3,5 maanden leeggestaan, omwille van noodzakelijke renovatiewerkzaamheden na brandschade veroorzaakt door de huurder. Mag ik de nietbetaalde huur en de advocatenkosten in mindering brengen in mijn belastingaangifte?
Als u als privépersoon verhuurt aan een huurder, dan hangt de aangifte ervan in uw belastingaangifte af van de manier waarop die huurder het gebruikt: voor privé of beroepsdoeleinden.
Huren voor privé-doeleinden
Gebruikt de huurder uw appartement uitsluitend voor privédoeleinden, dan geeft u in uw belastingaangifte het nietgeïndexeerde kadastraal inkomen (KI) aan. De wet zegt dat u daarvan enkel de (eventuele) intresten mag aftrekken die u betaalt op een lening. De gederfde huur en de overige kosten (advocaat, herstellingen) kunt u fiscaal dus niet aftrekken.
Vermindering KI door onproductiviteit buiten wil van de eigenaar
Anders zit het met de periode waarin het appartement drie maanden heeft leeggestaan nadat de huurder is uitgezet. Het KI van in België gelegen onroerende goederen wordt proportioneel verminderd (of kwijtgescholden) in verhouding tot de duur en omvang van de onproductiviteit of van het verlies of ontbreken van het genot van inkomsten, indien (art. 15 WIB): • een nietgemeubeld gebouwd onroerend goed in de loop van het jaar gedurende ten minste 90 dagen buiten de wil van de eigenaar in het geheel niet werd betrokken en volstrekt geen inkomsten heeft opgebracht; • een onroerend goed volledig werd vernield (door bijvoorbeeld een brand); • een onroerend goed gedeeltelijk werd vernield, op voorwaarde dat de vernieling een vermindering van ten minste 25% van het kadastraal inkomen tot gevolg heeft.
‘Het KI wordt proportioneel verminderd in verhouding tot de duur en omvang van de onproductiviteit of ontbreken van het genot van inkomsten’
Appartement ongebruikt
Omdat uw appartement door omstandigheden buiten uw wil moet gerenoveerd worden na het vertrek van uw huurder, komt u dus in aanmerking voor proportionele vermindering van het KI. Wel belangrijk: het gebouw moet in die tijd volledig ongebruikt zijn en mag geen inkomsten opleveren. Een belastingplichtige die zijn onroerend goed gratis door een derde laat betrekken, heeft dus geen recht op de vermindering.
De nietbewoning kunt u bewijzen door een attest van het gemeentebestuur, de politie, of door uittreksels van de onderhoudskosten zoals gas en elektriciteit.
Huren voor beroepsdoeleinden
Gebruikt een huurder het appartement uitsluitend of voor een bepaald deel voor zijn beroep, dan geeft u in uw jaarlijkse belastingaangifte niet het nietgeïndexeerde KI, maar de werkelijk ontvangen huurinkomsten aan. Ook daarbij kan u de advocatenof gerechtskosten niet inbrengen. Maar de maanden waarin u geen huur heeft ontvangen leveren uiteraard een lager belastbaar huurinkomen op.
Maak zélf de juiste keuze! De specialisten van Multum Accountants geven u de juiste raad bij elke beslissing die u neemt over uw privé- of bedrijfsvermogen. Contacteer ons voor een gesprek: info@multum.be of telefonisch via 09/367.93.27