Gebruik uw eigen kapitaal als hefboom
Bij de aankoop van investeringsvastgoed doet u er toch goed aan om te lenen ook al hebt u voldoende eigen financiële middelen beschikbaar. Niet alleen vanuit fiscaal oogpunt is het interessant om te lenen maar daarnaast is het raadzaam om nog voldoende eigen cash over te houden om eventueel ook in andere projecten opnieuw te investeren. Op die manier kan u met uw geld een unieke hefboom creëren. We leggen u het principe uit met enkele praktische voorbeelden en daarnaast overlopen we ook de verschillende kredietformules met hun desbetreffende voor- en nadelen.
Fiscaal interessant
Misschien heeft u voldoende spaarcenten om uw investeringspand volledig met eigen middelen aan te kopen. Toch is het vanuit fiscaal oogpunt interessanter om te lenen want zo kan u genieten van het federale fiscale systeem van de gewone intrestaftrek en het lange termijnsparen. De betaalde intresten leveren immers een belastingvoordeel op doordat ze afgetrokken worden van uw netto belastbaar onroerend inkomen. Of u al dan niet gebruik kan maken van dit belastingvoordeel en in welke mate, hangt vooral samen met de vraag of u nog een lening hebt lopen voor uw eigen gezinswoning alsook het tijdstip waarop u die lening hebt afgesloten. Als u gebruik wilt maken van deze federale belastingvermindering dan zijn zowel uw lening als uw schuldsaldoverzekering verbonden aan enkele voorwaarden. Uw hypothecaire lening moet minstens een looptijd hebben van 10 jaar en daarnaast ook gewaarborgd zijn met een hypothecaire inschrijving. De lening moet ook afgesloten zijn voor een woning in de Europese Economische Ruimte (de zogenaamde EER) en bij een bank in de EER. Gezien het soms wijzigende karakter van deze fiscale federale wetgeving raden wij u steeds aan om vrijblijvend beroep te doen op de expertise van een kredietmakelaar. Ze zijn vertrouwd met de soms complexe materie en kunnen u verder in detail adviseren met kennis van zaken.
Gebruik uw eigen geld als hefboom
Met de historisch lage rente kan u op dit moment figuurlijk gesproken bijna ‘gratis’ geld lenen. Als u bovendien uw eigen cash inbreng tot het absolute minimum kan beperken dan houdt u ook meer eigen kapitaal over om eventueel nog in een tweede of derde project te investeren. Andere investeringsprojecten die op hun beurt dus weer opnieuw rendement kunnen genereren. Zo gebruikt u uw eigen spaarcenten als een unieke hefboom voor bijkomende nieuwe vastgoedinvesteringen. Als u uw eigen kapitaal echter 100% gebruikt voor de financiering van één specifiek project, zonder gebruik te maken van een lening, verliest u deze symbolische hefboom. Dit is de reden dat, op deze moment met de lage rente, heel wat financieel experten aanraden om effectief schulden aan te gaan. Uiteraard moet u hiervoor wel nog steeds een gezond financieel profiel nastreven want als de vastgoedprijzen toch zouden dalen wordt u met een grotere schuldenlast ook blootgesteld aan een groter risico.
Omdat we beseffen dat ‘het hefboomeffect’ voor veel mensen nogal technisch en abstract zal overkomen verduidelijken we één en ander met drie begrijpbare praktijkvoorbeelden. Deze voorbeelden geven op een éénvoudige manier het basisprincipe weer. Om de zaken zo transparant mogelijk weer te geven vertrekken we in deze drie voorbeelden vanuit een principe met een volledig jaarlijkse huuropbrengst. De verschillende bijkomende kosten die ook jaarlijks van toepassing zijn houden we ook nog even buiten beschouwing.
Praktijkvoorbeeld 1
Volledige financiering met eigen middelen
Jan heeft onlangs een erfenis gedaan en beslist om hiermee een investeringsappartement te kopen van 200.000 euro. Aangezien hij nu over voldoende eigen middelen beschikt beslist hij om geen lening aan te gaan en dus dit appartement volledig zelf te financieren. Jan kan dit appartement met 2 slaapkamers verhuren aan 750 euro per maand, wat hem een potentiële huurinkomst kan opleveren van 9000 euro per jaar. Omdat Jan geen hypothecaire lening neemt bedraagt de rendabiliteit op zijn eigen spaargeld in dit voorbeeld 4,5%, zijnde 9000 euro gedeeld door 200.000 euro.
Praktijkvoorbeeld 2
Financiering met 50% eigen kapitaal en 50% lening
In het tweede voorbeeld koopt Emma eenzelfde appartement van 200.000 euro en zal ze hiervoor een hypothecair krediet aangaan op 50% van het aankoopbedrag. Emma zal dus 100.000 euro lenen aan een rentevoet van 1,5% waardoor ze jaarlijks 1500 euro aan rente zal moeten betalen op deze lening. De verwachte potentiële jaarlijkse huurinkomst zal, zoals bij het appartement van Jan, ook 9000 euro per jaar bedragen. Om de rendabiliteit op Emma haar eigen spaargeld in dit voorbeeld te berekenen moeten we de jaarlijkse potentiële huurinkomst eerst verminderen met de jaarlijks te betalen rente. Concreet komen we dan uit op 7500 euro. Door dit bedrag te delen door Emma haar eigen spaarinbreng van 100.000 euro komen we in dit voorbeeld uit op een rendabiliteit van 7,5% op de eigen middelen.
Praktijkvoorbeeld 3
Financiering met 20% eigen kapitaal en 80% lening
In het derde voorbeeld koopt Joris een appartement ter waarde van 200.000 euro. In dit laatste geval kiest Joris bewust voor een beperkte inbreng van eigen spaarcenten wat in de praktijk overeenkomt met een gehanteerd minimum van 20% eigen kapitaal of in dit voorbeeld dus 40.000 euro. Concreet zal Joris dus voor 160.000 euro een lening aangaan met een rentevoet van 1,5%. Hij zal dus jaarlijks 2400 euro rente betalen op deze lening. Als we de potentiële huurinkomsten van 9000 euro verminderen met deze rentekost houden we een bedrag van 6600 euro over. Dit bedrag delen we vervolgens opnieuw door Joris zijn eigen kapitaal inbreng van 40.000 euro waardoor we uitkomen op een rendement van maar liefst 16,5% op de eigen middelen.
Het hefboomeffect wordt bijkomend versterkt door stijgende vastgoedprijzen
De drie praktijkvoorbeelden tonen ons aan dat het bijzonder lucratief is om een zo groot mogelijk kapitaal te ontlenen via een hypothecair krediet en daarbij de eigen inbreng tot een minimum te beperken. Het rendement van een vastgoedinvestering wordt uiteraard niet alleen bepaald door de verhouding of indeling van de eigenlijke financiering. Ook de eventuele waardestijging van uw vastgoed op langere termijn speelt een belangrijke rol. Afgaande op de evolutie van de laatste jaren kunnen we uitgaan van een gemiddeld potentieel jaarlijkse waardestijging van om en bij de 2%. Om dit laatste tastbaar te maken koppelen we toch nog even terug naar onze praktijkvoorbeelden waarbij de waarde van het appartement 200.000 euro was. Met deze waardestijging zou het appartement dus na één jaar 204.000 euro waard zijn, waardoor u theoretisch dus 4000 euro meerwaarde zou realiseren. Bovendien vormt dit onmiddellijk ook een bijkomende katalysator op het rendement van uw eigen ingebrachte middelen. In het geval van praktijkvoorbeeld 3 zal Joris de waarde van zijn eigen middelen hierdoor zien stijgen van 40.000 euro naar 44.000 euro. Voor Joris komt dit dus overeen met een bijhorend potentieel rendement van 10%. Koppelen we even terug naar ons eerste praktijkvoorbeeld met Jan dan ziet dat potentieel rendement er echter helemaal anders uit. Met Jan zijn eigen ingebracht kapitaal van 200.000 euro en zijn potentiële 4000 euro waardestijging kijkt hij aan tegen een rendement van amper 2% op zijn eigen ingebrachte middelen.
Let op want een hefboom kan in twee richtingen werken
Ondanks het feit dat heel wat vastgoed investeerders rijk zijn geworden door dit hefboomprincipe kan het natuurlijk ook minder goed gaan want een hefboom kan immers in twee richtingen evolueren. In deze context is het cruciaal om elke vastgoedinvesteerder ook te waarschuwen voor de nadelen. Als uw pand niet of slechts gedeeltelijk verhuurd wordt en bij een uitzonderlijke waardedaling van uw vastgoed zal uw rendement immers gevoelig lager liggen of zelfs negatief evolueren. Er zomaar vanuit gaan dat uw pand jaar in jaar uit onafgebroken zal verhuurd zijn is soms een té rooskleurige inschatting. Daarnaast kunnen er ook periodes zijn dat uw vastgoed minder snel stijgt in waarde of zelfs een kleine waardevermindering kent. Hanteer dus ook bij vastgoedinvesteringen de gouden vuistregel door een voldoende grote reserve op te bouwen met een financiële kapitaalbuffer die u kan aanspreken in eventueel minder gunstige periodes.
Banken zijn strenger voor woonkredieten
Als u een hypothecaire lening afsluit voor vastgoed zal de bank nagaan hoe u er financieel voor staat. In principe hanteren banken grotendeels dezelfde procedure. De bank wil vooral zekerheid dat u over voldoende vaste inkomsten beschikt om uw lening elke maand zonder problemen af te lossen. Sinds 1 januari 2020 moet u rekening houden met strengere eisen die banken stellen waarbij u niet zomaar eender welk bedrag meer kan lenen en daarnaast zal de bank ook een grotere inbreng van eigen kapitaal eisen. Leent u voor een woning waarin u zelf
gaat wonen, dan zal u nog maximaal 90 procent van de aankoopwaarde van uw woning kunnen lenen. 10 Procent van de aankoopprijs én de bijhorende kosten zal u zelf moeten financieren. Voor beginnende kopers kunnen er soepelere voorwaarden van toepassing zijn. Bent u een vastgoedinvesteerder en leent u voor een pand dat u wilt verhuren, dan zijn de eisen strenger en bedraagt de maximum ontleningsdrempel 80 procent. Voor deze vastgoedinvesteringen zal u dus 20 procent van de aankoopprijs zelf moeten financieren alsook de bijhorende kosten zoals de registratierechten en de kosten voor de krediet- en aankoopakte.
De bank houdt rekening met potentiële huurinkomsten
Leent u voor de aankoop van een investeringspand met de bedoeling het te verhuren dan zal de bank voor de beoordeling van uw kredietdossier rekening houden met de potentiële huurinkomsten. In dit geval zal u wel moeten kunnen aantonen dat het om regelmatige vaste huurinkomsten gaat. Maar ook als u kan aantonen dat de inkomsten stabiel zullen zijn zal de bank ze niet voor de volle 100 procent meetellen. Het is logisch dat banken niet met het volledige bedrag rekening houden want sowieso zijn er jaarlijks terugkerende uitgaven die ten laste vallen van de eigenaar zoals de onroerende voorheffing. Ook kan, zoals reeds aangehaald, een huurpand soms geconfronteerd worden met een tijdelijke leegstand. De inkomsten kunnen ook nog verder onder druk komen te staan wanneer er plots onverwachte en hoge onderhoudskosten opduiken. Met occasionele inkomsten, zoals bijvoorbeeld verhuring via het platform Airbnb, zal de bank geen rekening houden.
Welke soorten kredieten bestaan er voor een Vastgoedinvesteerder?
In dit tweede luik duiken we iets dieper in op de vier belangrijkste soorten kredieten die voor een vastgoedinvesteerder interessant kunnen zijn. Iedereen kent de principes van een ‘traditioneel hypothecair krediet’ maar een ‘wederopname van kapitaal’ of een ‘bulletkrediet’ klinken voor de meeste mensen al minder vertrouwd. Wij geven een overzicht en overlopen samen met u de voor- en nadelen. Tot slot zoomen we ook nog even in op de verschillende hypotheekmogelijkheden van een investeringsvastgoed.
1. Traditionele hypothecaire lening
De meerderheid van de mensen die lenen voor een investeringspand maken gebruik van een klassieke hypothecaire lening waarbij meestal met een vast maandelijks bedrag gewerkt wordt. Dat betekent dat u elke maand hetzelfde bedrag aflost onderverdeeld in een stuk kapitaal en een stuk intresten. Een minderheid kiest voor een vaste kapitaalaflossing waarbij u elke maand een vast bedrag aan kapitaal afbetaalt terwijl de intresten evolueren naargelang het nog resterende bedrag. Met vaste kapitaalaflossing lost u elke maand dus een ander bedrag af. In de beginfase zal dat iets meer zijn omdat het kapitaal dat u nog moet terugbetalen hoger ligt en hierop dus meer rente verschuldigd zal zijn. Naarmate de looptijd van deze lening echter vordert, zal u meer kapitaal aflossen en moet u dus automatisch ook minder rente betalen. Een progressieve aflossing daarentegen is wel populairder bij vastgoedinvesteringen omdat u begint met een lager bedrag af te betalen dat gradueel oploopt gedurende de termijn van het krediet. Dit kan interessant zijn wanneer u weet dat uw financiële draagkracht in de toekomst zal vergroten waardoor u automatisch ook een hoger bedrag kan terugbetalen. Omdat huurinkomsten ook stijgen door de indexering kan dit in sommige omstandigheden een interessante piste zijn. Via een aflossingstabel weet u steeds voorafgaand precies hoeveel u elke maand zal moeten betalen.
2. Wederopname van kapitaal
Wie leent voor de aankoop van een investeringspand kan ook gebruik maken van een heropname van kapitaal binnen een bestaande hypothecaire lening. Als uw bestaande lening reeds grotendeels is afgelost kan u dus het kapitaal dat u reeds terugbetaalde eventueel opnieuw ontlenen. Een ‘wederopname van kapitaal’ is in sommige gevallen een populaire formule omdat u geld kan uitsparen. U moet immers niet opnieuw naar de notaris om een nieuwe hypotheek te vestigen omdat een hypothecaire inschrijving geldig is voor 30 jaar. Als u een lening op 20 jaar aanging voor uw gezinswoning en er zijn reeds 10 jaar verstreken dan schieten er binnen die bestaande hypotheek theoretisch nog 20 jaar over. Enige nadeel is dat bij dergelijke ‘wederopname van kapitaal’ voor een investeringspand de hypotheek zal toegepast worden op uw eigen gezinswoning. In sommige specifieke gevallen kan een hypotheek ook nog verder verlengd worden. Toch is dit eerder de uitzondering want wie leent voor investeringsvastgoed doet dat veelal op iets latere leeftijd. Banken zijn voorzichtiger geworden want hoe dichter u bij uw pensioenleeftijd komt hoe moeilijker het misschien wordt om de lening nog vlot af te lossen.
3. Bulletkrediet
Een minder gekende lening om uw investeringspand te financieren is het zogenaamde bulletkrediet. Bij een bulletkrediet betaalt u alleen de intresten en pas op het einde het kapitaal. Zo’n krediet is echter niet voor iedereen weggelegd want de klant moet immers 100 procent kunnen garanderen dat er op het einde van de rit voldoende middelen zullen aanwezig zijn om het volledige kapitaal effectief terug te betalen.
De aanwezigheid van een groepsverzekering is één van de meest gebruikelijke reden waarom mensen, die dicht bij hun pensioen staan, gebruik kunnen maken van een bulletkrediet. Algemeen wordt een bulletkrediet afgesloten voor een gemiddelde looptijd van vijf jaar waarbij meestal de rente iets hoger ligt dan bij een traditionele hypothecaire lening door het verhoogde risicoprofiel.
4. Overbruggingskrediet
Als laatste krediet behandelen we het overbruggingskrediet. Een overbruggingskrediet is voor mensen die een pand verkopen en met die inkomsten een nieuw pand zullen kopen. In de praktijk koopt men echter eerst het nieuwe pand en zal men pas daarna het oude pand verkopen. Een overbruggingskrediet wordt gebruikt om die termijn tussen de aankoop en de verkoop financieel te overbruggen. U kan een overbruggingskrediet aangaan voor een termijn van maximaal 12 maanden.
Algemeen wordt een overbruggingskrediet hoofdzakelijk gebruikt bij de aankoop van een eigen woning, maar ook in investeringsvastgoed kan dit een mogelijkheid zijn om een korte periode te overbruggen wanneer u bijvoorbeeld reeds een nieuwbouw investeringspand wil aankopen maar uw oud pand nog niet is verkocht. In zo’n geval koopt u als vastgoedinvesteerder extra tijd met een maximum termijn van 12 maanden waarbij u kan zoeken naar een potentiële koper voor uw ouder investeringspand.
Een hypotheek voor uw investeringsvastgoed
Als u een lening afsluit voor de aankoop van vastgoed zal u hier voor de bank ook een hypotheek op moeten toestaan. Met deze hypotheek zal uw bank uw pand als waarborg gebruiken wanneer u om één of andere reden de lening niet meer kan afbetalen. De bank zal dan beslag leggen op uw pand met de bedoeling het te verkopen en haar geld te recupereren. Voor een investeringsvastgoed zal de bank mogelijks andere waarborgen eisen dan bij de aankoop van de eerste woning. In bijna alle gevallen zal de koper immers reeds een hypotheek hebben op zijn eigen bestaande woning. De kans is dan ook vrij groot dat deze lening reeds voor een groot stuk werd terugbetaald waardoor de bank de resterende hypotheek misschien voldoende zal vinden voor een volgende aankoop. Indien de bank deze redenering volgt bent u niet verplicht een nieuwe hypotheek te nemen en kan u dus de hoge kosten verbonden aan het nemen van een nieuwe hypotheek vermijden.
Een hypothecair mandaat
Heeft de bank echter veel vertrouwen in uw investeringsproject dan zal ze misschien een ‘hypothecair mandaat’ overwegen in plaats van een traditionele hypotheek. Een ‘hypothecair mandaat’ geeft de bank een volmacht om een hypotheek te nemen op het pand wanneer zij dit nodig achten. Indien de bank op deze manier wil werken vormt dit een belangrijk voordeel omdat u dan de dure kosten van een hypotheek kan vermijden op het moment dat u het pand aankoopt. Los van dit voordeel blijft de bank met dit mandaat wel steeds zijn recht behouden om gedurende de volledige looptijd van de lening, bij eventuele indicaties dat er aflossingsproblemen kunnen komen, een hypotheek te nemen en op dat moment toch nog de kosten hiervan door te rekenen. Het grootste en quasi ook enige nadeel van een ‘hypothecair mandaat’ is van fiscale aard. Het is namelijk niet meer mogelijk om de terugbetaling van kapitaal en intresten af te trekken van uw belastingen. Bij een hypothecaire inschrijving van minstens tien jaar kan u dat wel. Maak dus steeds op voorhand samen met uw bank de vergelijking welke optie voor u het meeste voordeel zal inhouden want het is mogelijk dat de besparing via het hypothecaire mandaat niet opweegt tegen het verlies van het fiscale voordeel.
Combinatie van twee hypotheken
Een interessant alternatief, zodat u toch het beste van twee werelden kan combineren, is om zowel een ‘hypothecair woonkrediet’ en een ‘hypothecair mandaat’ te hebben. Op die manier vermijdt u een deel van de notariskosten en kan u toch genieten van een fiscaal voordeel. Zo kan de bank bij een lening van 200.000 euro de hypothecaire inschrijving tot 100.000 euro beperken en voor de resterende 100.000 euro een hypothecair mandaat toestaan. De kunst bestaat er dan in om via een goed uitgedokterd verhaal een optimaal evenwicht tussen beide hypotheken te vinden. Omdat het om vrij ingewikkelde fiscale materie kan gaan laat u zich bij dergelijk verhaal best adviseren door een fiscaal expert of kredietmakelaar met de nodige expertise.