written by
Alex V

Wonen aan de Belgische Kust, de rush op vastgoed neemt nog toe

Vastgoednieuws Selectie ht 13 min read

De meest recente vastgoedcijfers tonen aan dat de vraag naar vastgoed aan zee zeer hoog blijft. Heel wat vastgoedkantoren melden dat in de meeste kustgemeenten het aanbod amper nog kan volgen waardoor de verkoopprijzen bijna overal blijven doorstijgen.

© Foto Residentie Duinenzee in De Panne, te koop via Skyline

Als we afgaan op de statistieken van de voorbije maanden kunnen we inderdaad alleen maar concluderen dat de verkoop van kustvastgoed het eerste kwartaal van 2021 nog steeds alle wind in de zeilen had. Vooral de vraag naar nieuwbouwappartementen blijft spectaculair toenemen. De algemene verwachting is dan ook dat 2021 net zoals 2020 opnieuw een Grand cru-jaar kan worden. Kapitaalkrachtige Belgen investeren hun spaarcenten meer dan ooit in vastgoed aan zee. Door de extreem lage rente en de oplopende inflatie smelt hun spaarvermogen weg als sneeuw voor de zon. Daarenboven doemt bij meer en meer banken het spook op van de negatieve rente. De kans is niet ondenkbaar dat heel wat vermogende Belgen binnenkort geld zullen moeten betalen aan hun bank. In die context biedt vastgoed aan zee een veilig en betrouwbaar investeringsalternatief. Een appartement aan zee is en blijft een aantrekkelijk verhaal waar de Belg zelf ook nog eens persoonlijk van kan genieten.

De meeste kopers kiezen bewust voor een nieuwbouwappartement

Kopers die zorgvrij willen investeren hebben een uitgesproken voorkeur voor een nieuwbouwappartement. De aankoop van een bestaand en soms wat ouder appartement is meestal goedkoper maar houdt altijd een risico in. Heel wat bestaande appartementen zijn immers sterk verouderd waardoor de kans groot is dat de koper op korte termijn rekening zal moeten houden met dure renovatiewerken. Een gevelrenovatie, een nieuw dak of vervangen van de ramen of de balustrade zijn ingrijpende werken met een niet te onderschatten kostenplaatje. Een meerderheid van de kopers wil dergelijk scenario ten alle koste vermijden. Nieuwbouwappartementen zijn met hun 21 procent BTW tarief een stuk duurder maar de koper kan wel terugvallen op de wet Breyne en de 10-jarige aansprakelijkheid. De wet Breyne geeft de koper een betere bescherming met verschillende financiële garanties. De wet is zowel van toepassing op de verkoopovereenkomst als de aannemingsovereenkomst. Wat de 10-jarige aansprakelijkheid betreft is zowel de projectontwikkelaar, architect, aannemer en ingenieur gedurende tien jaar aansprakelijk voor fouten in het ontwerp of de uitvoering van de ruwbouw. Op die manier blijft de koper de eerste tien jaar in principe gewaarborgd van eventuele grote of onverwachte kosten.

De Kust is een vastgoedmarkt die evolueert in twee snelheden

Vastgoed aan zee evolueert meer en meer in twee snelheden. Enerzijds zijn er de verouderde appartementen die prijsmatig onder druk komen te staan. Anderzijds zijn er de nieuwbouwappartementen die vorig jaar opnieuw meer dan 6 procent zijn gestegen. De jaren na de bankencrisis tussen 2010 tot 2015 was het verschil tussen oude en nieuwe appartementen niet zo groot. De voorbije jaren is er wel duidelijk een opvallende trend zichtbaar waarbij prijsmatig oudere appartementen vooral naar beneden nivelleren en nieuwbouwappartementen sterk opwaarts. Afgaande op recente gegevens kunnen we alleen maar vaststellen dat de coronapandemie dit proces nog verder heeft versneld. In die mate dat de vastgoedmarkt voor nieuwbouwappartementen in bepaalde badsteden oververhit dreigt te geraken. Het aanbod kan de vraag amper volgen waardoor bouwpromotoren hun voorziene projectplannen hebben moeten versnellen. Sommige projectontwikkelaars hebben het voorbije jaar hun aanbod verdubbeld om de grote vraag vanuit de markt te kunnen beantwoorden. Nu de coronapandemie langzaam maar zeker onder controle is manifesteert zich nog een bijkomend fenomeen. Heel wat mensen die hun appartement gekocht hebben in de jaren zestig, zeventig en tachtig besloten om tijdens de pandemie niet te verkopen. Momenteel bij de start van het zomerseizoen valt het op dat deze oudere appartementen met enige vertraging nu ook op de vastgoedmarkt te koop worden aangeboden. Dit zorgt voor een merkwaardig unicum waarbij er langs de ene kant een theoretisch overaanbod dreigt van oudere panden en langs de andere kant een tekort aan nieuwbouwpanden.

Welke externe factoren kunnen de vastgoedmarkt aan de Kust verstoren?

Een te traag vergunningsbeleid, een verouderde wet op de mede-eigendom en sterk gestegen materiaalkosten kunnen de vastgoedmarkt aan de Kust verstoren. Net zoals in de rest van België wordt ook de Kust geconfronteerd met een te traag en complex vergunningsbeleid. Door de coronapandemie is er een achterstand ontstaan bij bepaalde administraties waardoor heel wat projectontwikkelaars te maken krijgen met oplopende wachttijden voor hun bouwvergunningen. Ook de complexiteit van het vergunningsbeleid is toegenomen door bijkomende reglementeringen. Zeker voor grote bouwprojecten kan de vergunningswachttijd oplopen tot twee jaar en meer. In een vastgoedmarkt die oververhit dreigt te geraken door een beperkt aanbod van nieuwbouwappartementen is dit zonder twijfel een verstorende factor. Ondanks een poging om één en ander te hervormen blijft de huidige wetgeving op de mede-eigendom de vernieuwing en herontwikkeling van de Kust vertragen. In de mede-eigendom kan immers nog steeds één eigenaar zijn veto gebruiken of veelal misbruiken om de sloop van een bestaand gebouw te blokkeren ter vervanging van een nieuwbouwproject. Heel wat flatgebouwen aan de zeedijk zijn ondertussen 50 tot 60 jaar oud en zijn dringend aan vervanging toe. Deze gebouwen zijn visueel minder aantrekkelijk en beschikken over een lager wooncomfort. Daarnaast zijn sommige oude flatgebouwen ook vanuit een veiligheidsaspect in zeer twijfelachtige staat. Door de sterke heropleving van de economie zijn de prijzen van bouwmaterialen zoals bijvoorbeeld hout en isolatie spectaculair gestegen. Door de grote vraag en de verstoorde toevoerketens zijn ook de leveringstermijnen sterk opgelopen. Deze combinatie van gestegen materiaalprijzen en oplopende leveringstermijnen zorgen ervoor dat bepaalde bouwprojecten dreigen te vertragen of budgettair te ontsporen.

De rush op vastgoed aan zee zorgt voor sterke prijsstijgingen

Analyse van de mediaan verkoopprijzen voor appartementen in het 1ste kwartaal van 2021 leert ons dat er met uitzondering van Bredene, voor alle kustgemeenten een stijging is geweest vergeleken met 2020. In de kantlijn is het ook belangrijk om te vermelden dat vorig jaar in 2020 de vastgoedprijzen reeds een sterke stijging hebben gekend tegenover 2019. Deze mediaan verkoopcijfers geven een vrij duidelijk beeld van de algemene prijsevolutie aan de Kust. Uiteraard zijn er grote verschillen tussen oude en nieuwbouwappartementen. Ook de locatie, de oppervlakte en afwerkingsgraad hebben een sterke invloed op de verkoopprijs van een appartement. Een appartement aan de zeedijk met zeezicht is sowieso een pak duurder dan een zelfde appartement op de tweede lijn zonder zeezicht. Bekijk deze cijfers dus met een genuanceerde bril en weet dat u als koper grote verschillen kan tegenkomen tijdens uw zoektocht naar het ideale droomappartement aan zee.

Het mondaine Knokke heeft een prestigieus karakter met een eigentijdse dynamiek

Knokke is een vastgoedmarkt die evolueert op een ander niveau en in grote mate losstaat van de gemiddelde vastgoedprijzen op de woningmarkt. De mondaine kustgemeente heeft zijn eigen prestigieuze karakter met een eigentijdse dynamiek. Met een mediaanprijs van 502.000 euro voor een appartement is Knokke veruit de duurste en meest exclusieve locatie aan de Kust. Mensen die in Knokke wonen weten dat er ook binnen de gemeentegrenzen zelf enorme prijsverschillen kunnen zijn. Algemeen zal het prijsniveau in stijgende lijn gaan naarmate u vanuit Heist richting Knokke en zo verder tot in het Zoute gaat. Ook op de zeedijk schieten de prijzen van een luxe appartement met zeezicht de hoogte in met in het Zoute op toplocaties tot 30.000 euro per vierkante meter. Momenteel kan het aanbod in Knokke de grote vraag amper volgen. Van zodra nieuwbouwappartementen en luxe villa’s te koop komen te staan worden ze meestal op een zeer korte termijn verkocht en dit aan recordprijzen. Zeker voor het luxevastgoed boven 1 miljoen euro is de vastgoedmarkt in Knokke oververhit geraakt. Vooral de instroom van bijkomende kapitaalkrachtige kopers die zich permanent in Knokke willen vestigen, zorgt voor een bijkomende druk. Sinds de aanleg van de nieuwe snelweg A11 is Knokke-Heist ook heel vlot en snel bereikbaar. Een beetje landinwaarts groeit intussen ook een nieuw stukje Knokke rond het prachtige groene Duinenwatermeer vlakbij het station.

De Haan staat synoniem voor een ingetogen kustontwikkeling met een duidelijke visie op kwaliteit

In De Haan en Westende zijn de vastgoedprijzen van appartementen het voorbije jaar met bijna 10 procent gestegen. De Haan heeft zich als kustgemeente altijd een stukje terughoudend gedragen met een afwijkende visie naar architectuur en beleving. De gemeente kiest bewust voor een meer ingetogen kustontwikkeling met een duidelijke visie op kwaliteit. Typische hoogbouw flatgebouwen zijn in De Haan niet aan de orde waardoor het aantal nieuwbouwappartementen altijd vrij beperkt is gebleven. Heel wat kapitaalkrachtige kopers ervaren De Haan dan ook als een meer exclusieve kustgemeente met een unieke mix van genieten aan zee en een hoge levensstandaard.

In Bredene zullen nieuwe projecten de vastgoedprijzen binnenkort opnieuw de hoogte injagen

Voor de gemeente Bredene is er een opvallende prijsdaling geweest de laatste 12 maanden. Waarschijnlijk is dit grotendeels te verklaren door een tijdelijk vacuüm dat ontstaan is waarbij er het voorbije jaar iets minder nieuwbouwprojecten zijn ontwikkeld. Voor 2021 staan er echter enkele nieuwe projecten volop in de stijgers waaronder de exclusieve residentie Europa. Dergelijke projecten zullen ook de mediaan verkoopprijzen voor Bredene in de nabije toekomst ongetwijfeld weer de hoogte injagen. Bredene is en blijft immers een populaire badplaats met een prachtige beschermde duingordel waar iedereen het ganse jaar onbelemmerd kan genieten van strand, zee en duinen.

De stad Oostende vertegenwoordigt meer dan 25 procent van alle nieuwbouwprojecten aan zee

De voorbije jaren is Oostende uitgegroeid tot de absolute place-to-be aan de Belgische Kust. Geen enkele badstad heeft de evolutie meegemaakt die Oostende momenteel meemaakt. Deze positieve vibe is het resultaat van een stadsvernieuwingsproces dat ongeveer 10 jaar geleden werd ingezet. Het lokale bestuur heeft samen met de privémarkt de stad letterlijk een nieuwe dynamiek ingeblazen met tientallen grote en kleine stadsprojecten. Het hoeft dan ook niet te verwonderen dat maar liefst 25 procent van alle nieuwbouwprojecten aan de Kust momenteel in Oostende worden gerealiseerd. Ondertussen zijn bijna alle straten en pleinen vernieuwd met als resultaat dat de Koningin der badsteden bruist van het leven. De stad is door zijn grootstedelijk karakter ook de perfecte habitat voor zowel jong als oud. Ook op cultureel vlak valt er deze zomer in Oostende heel wat te beleven met tal van evenementen.

Nieuwe iconische woontorens geven Oostende een trendy internationale signatuur

Naast heel wat inbreidingsprojecten die bepaalde wijken terug op de kaart hebben gezet is er ook ruimte gegeven aan de realisatie van enkele grote nieuwe stadswijken. Oostende is hierbij de eerste badstad die overduidelijk de kaart van hoogbouw heeft getrokken en hier nu ook de vruchten van kan plukken. Vandaag de dag staan verschillende toonaangevende hoogbouwtorens in de stijgers. Mensen die de stad lange tijd niet bezocht hebben zullen zonder enige twijfel versteld staan van de gedaanteverwisseling die Oostende heeft ondergaan. Zo is er een volledig nieuwe exclusieve stadswijk in ontwikkeling op de Oosteroever ter hoogte van de Hendrik Baelskaai en Fort Napoleon. Ook aan het treinstation verrijst momenteel de ene iconische woontoren naast de andere. Aan de befaamde Wellington renbaan en naast het stadion van KV Oostende worden ook enkele unieke hoogbouwclusters gerealiseerd. De keuze die het bestuur van de stad enkele jaren geleden heeft gemaakt omtrent hoogbouw is een bewuste en doordachte strategie. Oostende heeft een beperkte oppervlakte en wil uiteraard zijn prachtige parken, groene lanen en beschermde duinen behouden. De enige manier om de stad toch te laten groeien is hoogbouw. Hiervoor heeft de stad in samenwerking met verschillende privépartners de mogelijkheid gecreëerd om hoogbouwtorens te voorzien op vooraf geselecteerde locaties. De leefbaarheid van de wijk en omgeving zijn hierbij doorslaggevende elementen. Ook de architecturale meerwaarde in het stadsweefsel is een must. Niemand wil de nieuwe woontorens immers associëren met de inspiratieloze gedrochten die in de jaren 60 en 70 zijn neergepoot. De huidige generatie woontorens moeten vooral visueel herkenbare landmarks zijn die de stad een trendy internationale signatuur bezorgen.

Waarschijnlijk ook in Middelkerke op termijn ruimte voor hoogbouwtorens

Afgaande op de sterk gestegen verkoopprijzen lijkt het alsof de coronapandemie Middelkerke uit een soort winterslaap heeft laten ontwaken. Ook op het terrein bevestigen lokale vastgoedmakelaars de massale stormloop naar vastgoed. De hoofdoorzaak van deze oplopende vastgoedprijzen is te zoeken in het zeer beperkte vastgoedaanbod in Middelkerke en Westende. De regio kampte reeds voor de coronapandemie met een structureel tekort, vooral aan nieuwbouwappartementen. Onlangs brak burgemeester Jean-Marie Dedecker nog een lans om ook in Middelkerke op termijn hoogbouwtorens toe te laten op specifieke locaties. Enerzijds wil de burgervader hiermee de monotone muur van appartementsgebouwen op de zeedijk een stukje doorbreken en anderzijds kan hoogbouw een oplossing bieden om het tekort aan nieuwbouwappartementen in de gemeente op te vangen.

Nieuwpoort wordt ook wel het Knokke van de Westkust genoemd

Waar begin deze eeuw Nieuwpoort een wat conservatief en verouderd imago had is de gemeente anno 2021 uitgegroeid tot één van de meest dynamische plaatsen aan de Kust. Vooral de trendy jachthaven was een belangrijke katalysator voor de groei. De jachthaven van Nieuwpoort is met meer dan 2000 ligplaatsen de grootste van Noord-Europa. Het is tevens de laatste jachthaven op weg naar Frankrijk en daarmee een ideaal vertrek- of aankomstpunt voor een overtocht naar Engeland. De voorbije tien jaar leek Nieuwpoort op sommige momenten één groot bouwwerf met de realisatie van heel wat nieuwbouwprojecten. Dit zorgde af en toe voor een overaanbod in de gemeente wat op zijn beurt zorgde voor een bepaalde prijsdruk op de markt. Sinds de coronapandemie is ook in Nieuwpoort echter de vraag naar appartementen enorm aangetrokken waardoor er op deze moment geen sprake meer is van een overaanbod. Heel wat projecten zijn uitverkocht waardoor het aanbod zo goed als opgedroogd is. Die ontstane krapte zorgt nu opnieuw voor een omgekeerde beweging met prijsstijgingen tot gevolg. Door de oplopende verkoopprijzen voor nieuwbouwappartementen zit ook de secundaire markt met verkoop van bestaande appartementen in de lift. Heel wat mensen willen immers deze zomer nog een appartement aan zee en richten daarbij ook hun vizier op bestaande appartementen zowel in en rond de jachthaven, het centrum als de zeedijk.

Koksijde en Oostduinkerke zijn al jaar en dag een oase van rust aan zee

Traditioneel heeft de vastgoedmarkt in Koksijde en Oostduinkerke met een breed uitgewerkt aanbod van appartementen in verschillende prijsklassen altijd een heel trouw koperspubliek gehad. Deze vredige kustgemeenten zijn al jaar en dag een oase van rust voor heel wat Belgen die willen genieten en ontspannen aan zee. Toch heeft de coronapandemie ook Koksijde en Oostduinkerke door elkaar geschud waarbij door de gestegen vraag de lokale vastgoedmarkt te maken kreeg met een zekere zenuwachtigheid. Er was geen evenwicht meer tussen vraag en aanbod waarbij onder meer in het populaire Sint-Idesbald op een bepaald moment quasi alle beschikbare appartementen verkocht waren. Bij het aanbreken van het hoogseizoen is de situatie terug een stukje genormaliseerd met vrij stabiele verkoopprijzen. Afhankelijk van de locatie en de leeftijd van het pand kunnen de vierkante meter prijzen wel sterk verschillen met een gemiddelde prijsrange van 3000 tot 6000 euro per vierkante meter.

De Panne is met zijn iets lagere vastgoedprijzen een aantrekkelijk alternatief aan de Westkust

De Panne blijft één van de goedkoopste kustgemeenten aan zee. Deze gemeente had de voorbije jaren een vastgoedmarkt die iets langzamer evolueerde vergeleken met de rest van de Kust. Bijna iedereen kent ondertussen De Panne door de aanwezigheid van het succesvolle mediabedrijf Studio 100 en Plopsaland. Door de coronapandemie is de regio dan ook door veel kopers herontdekt. De iets lagere vastgoedprijzen maken van De Panne een bijzonder interessant en aantrekkelijk alternatief aan de Westkust. Door de toegenomen vraag zitten ook hier de verkoopprijzen in stijgende lijn. Vooral de nieuwbouwappartementen zijn erg in trek.

Belgische Kust nieuwbouwappartementen Knokke Knokke-Heist Nieuwpoort ‘t Zoud Koksijde Oostende De Haan BLANKENBERGE MIDDELKERKE WESTENDE DE PANNE Bredene