Een paar jaar geleden was het een echte hype: investeren in hotelkamers. Maar ook nu nog zie ik regelmatig dergelijke aanbiedingen opduiken. Is het interessant om als particulier een hotelkamer te kopen, en waar moet ik bij de aankoop dan allemaal op letten?
Ibis, Holiday Inn, Radisson of Best Western: het zijn maar een paar grote hotelnamen die investeerders de kans geven om een hotelkamer te kopen. Vaak doen ze dat niet zelf, maar via een hotelexploitant die op zijn beurt een franchiseovereenkomst afsluit met een bepaalde hotelgroep. Het grote voordeel is dat u voor een relatief bescheiden bedrag (tussen 100.000 en 150.000 euro) eigenaar wordt van een stuk vastgoed, en op die manier ook makkelijk uw vastgoedportefeuille kunt diversifiëren naast bijvoorbeeld een opbrengstappartement. Bovendien hoeft u zich niet bezig te houden met het verhuur of het onderhoud, want dat doet het hotelmanagement voor u. Maar zitten er dan geen addertjes onder het gras? Het belangrijkste is dat u begrijpt hoe de soms complexe constructie in elkaar zit.
Hier moet u allemaal op letten
1. De eigendomsstructuur
Er bestaan diverse formules om te investeren. *Via erfpacht: Met deze formule bent u als investeerder geen volle eigenaar van de kamer, maar koopt u via een notariële akte alleen de kamer aan (‘privatieve kavel’) en niet de grond. Met een erfpachtconstructie geeft de eigenaar van de grond u dan het recht van die grond gebruik te maken. Daarvoor betaalt u jaarlijks een erfpachtvergoeding (de zogenaamde ‘canon’) aan de grondeigenaar, en dat voor een periode van 27 tot 99 jaar. Iets héél anders dus dan wanneer u een appartement in een klassiek appartementsgebouw koopt. Het grote voordeel is dat de registratierechten voor dit erfpacht beperkt zijn tot 2%. Het nadeel is dat het erfpachtbedrag geïndexeerd kan worden na een paar jaar, waardoor u geen zicht meer hebt op het exacte rendement. *Via volle eigendom: Deze formule is het duidelijkst. U koopt de volle eigendom van uw hotelkamer dus
ook de daarbij horende grond. Hiervoor betaalt u 10% registratierechten. U blijft eigenaar, en stelt via een vruchtgebruikconstructie de kamer ter beschikking van de hoteluitbater.
2. De fiscaliteit
Investeren in een hotelkamer is fiscaal interessant. De BTW die u op de aankoop betaalt, kunt u aftrekken als de prijs die u van de hoteluitbater voor het vruchtgebruik ontvangt minstens 97,5% bedraagt van de aankoopprijs. U draagt het gebruiksrecht van de kamer over aan de hoteluitbater, en die kent u hiervoor een periodieke vergoeding toe. Deze vergoeding wordt niet belast als onroerend inkomen. Bovendien is de aankoop van hotelvastgoed ook interessant in het kader van optimale successieplanning. Zo kunnen de kinderen bijvoorbeeld de blote eigendom verwerven, en de ouders van het vruchtgebruik genieten dat ze doorgeven aan de hoteluitbater.
3. Het rendement
Ook voor de berekening van uw jaarlijks rendement zijn er verschillende formules, afhankelijk van de hotelexploitant. Soms ontvangt u een aandeel van de winst in de hotelexploitatie. Die is zowel afhankelijk van de bezettingsgraad als van de exploitatiekosten, iets waar u zelf geen invloed op heeft. Duidelijker is de formule waarbij u van de hoteluitbater jaarlijks of maandelijks huuropbrengsten ontvangt, zonder dat bezettingsgraad of kosten een rol spelen. Die vergoeding wordt elk jaar geïndexeerd. Soms kan een eigenaar of zijn familie tot een maand per jaar verblijven in zijn eigen hotelkamer, enkel tegen betaling van kosten voor receptie en onderhoud. Tegenwoordig circuleren rendementen van tussen de 2,50% à 3,5% per jaar. Dat is een pak meer dan het rendement dat u haalt op een spaarboekje of een kasbon. Aan u zelf om te oordelen of dit voor u voldoende is.
Elke zelfstandige heeft nood aan een alerte accountant
• boekhouding en belastingaangifte • fiscaliteit • successieplanning • hulp bij de aankoop van een tweede verblijf • familiale planning en vermogensoverdracht
Multum Accountants is een gerenommeerd accountants- kantoor dat een brede waaier aan diensten en expertise biedt voor elke ondernemer.
Onze 30 gespecialiseerde medewerkers staan klaar om u advies op maat te geven. Professioneel én persoonlijk. Samen met ons netwerk van kennisspecialisten (bedrijfsrevisoren, advocaten en notarissen) groeien we mee met uw fiscale noden.
Zo kunt u op beide oren slapen, en al uw energie stoppen in wat het allerbelangrijkste is: het runnen van uw zaak.
