Sinds het uitbreken van de oorlog in Oekraïne lijkt alles in een stroomversnelling te zijn terechtgekomen. De inflatie is alleen maar verder opgelopen, de energieprijzen zijn door het dak gegaan en de rente is meer dan verdubbeld. Op enkele maanden tijd zijn heel wat zaken veranderd, zaken die we in het verleden als vanzelfsprekend beschouwden.
I n deze turbulente tijden grijpen beleggers dan ook terug naar tastbare zaken die al vele decennia hun meerwaarde hebben bewezen, hierbij wordt vooral residentieel vastgoed beschouwd als een veilige haven. Afgaande op de krantenkoppen van het voorbije jaar is er echter ook voor vastgoed wat twijfel in de markt geslopen waardoor sommige investeerders een afwachtende houding hebben aangenomen. In de media wordt ‘het vastgoed’ nogal snel onder één en dezelfde noemer beschreven. Onterecht, want vastgoed bestaat uiteraard uit heel wat verschillende lagen die een meer genuanceerde en diepgaandere benadering vragen.
Als vastgoedinvesteerder werkt inflatie vooral in uw voordeel
De voorbije maanden werd het ene inflatierecord na het andere gebroken. Het leven wordt in een snelvaart duurder. Aan de negatieve effecten van inflatie wordt veel aandacht besteed, logisch want we voelen allemaal in onze portemonnee dat we met die 100 euro van vorig jaar nu heel wat minder kunnen doen. Toch heeft inflatie ook een belangrijke keerzijde. Wie een hypothecaire lening heeft afgesloten met een vaste rente betaalt gedurende zijn looptijd een vast maandelijks bedrag af. Bij een hoge inflatie blijft uw maandelijkse afbetaling hetzelfde, maar doordat het leven duurder wordt zal over verloop van tijd deze vaste maandelijkse afbetaling minder zwaar doorwegen in uw totaalbudget. Uw loon wordt immers opwaarts geïndexeerd terwijl uw afbetaling van uw lening op hetzelfde bedrag blijft staan. Inflatie verdampt dus uw spaargeld, maar aan de andere kant verdampt het over verloop van tijd ook gedeeltelijk de waarde van uw schulden. Als u een vastgoedinvesteerder bent die zijn belegging deels moet financieren, werkt inflatie dus vooral in uw voordeel.
Voor een energiezuinig pand mag de huurprijs jaarlijks geïndexeerd worden
Wie belegt in residentieel vastgoed, bijvoorbeeld een gezinswoning of een appartement, doet dit meestal met de intentie om zijn vastgoed te verhuren. Maandelijkse huurinkomsten zijn een belangrijke opbrengst die kunnen gebruikt worden om de aankoop van uw vastgoed deels te dekken. Investeert u als belegger in een energiezuinig pand met een energielabel A, B of C dan mag u jaarlijks een indexering van uw huurprijs doorvoeren. Bij een pand met een energielabel D mag u de helft van de indexering doorvoeren. Beschikt u als eigenaar niet over een energieprestatiecertificaat of bent u eigenaar van een pand met een energielabel E of F, dan mag u geen indexering doen. Als vastgoedbelegger hebt u er dus alle voordeel bij om te investeren in een energiezuinig pand zodat u uw huurinkomsten jaarlijks kan indexeren. Een hoge inflatie zal dus in de meeste gevallen ook uitmonden in een hogere huurprijs. Hierdoor zal het rendement van uw investering positief beïnvloed worden, want uw inkomsten zullen stijgen terwijl uw initieel investeringsbedrag vastligt.
De vraag naar energiezuinige woningen en appartementen zal nog sterk toenemen
Heel wat huurders beginnen langzaam maar zeker te beseffen dat vooral de energiezuinigheid van hun huurpand een doorslaggevende rol speelt. Huurders van energieverslindende panden kunnen soms genieten van een iets lagere huurprijs, maar worden anderzijds met de oplopende energieprijzen wel geconfronteerd met een peperdure energiefactuur. Het voordeel van een lagere huurprijs verwatert dus tegenover de buitensporige energiefactuur die soms vele honderden euro’s per maand duurder kan uitvallen. Dit besef is voor veel huurders een harde wake-up-call. Er is dan ook langzaam maar zeker een stormloop op gang aan het komen naar energiezuinige huurpanden. Meer en meer huurders zijn dus bereid om maandelijks iets meer huur te betalen op voorwaarde dat ze hun energiekost gevoelig kunnen verlagen. Als vastgoedinvesteerder biedt deze nieuwe evolutie een gigantische opportuniteit. Wie nu investeert in een duurzaam nieuwbouwpand of recent gerenoveerde woning of appartement zal immers veel meer potentiële huurders kunnen aanspreken.
De hypotheekrente zal in 2023 waarschijnlijk nog verder stijgen
Het klopt dat de gemiddelde hypotheekrente op amper zes maanden tijd quasi verdubbeld is. Afhankelijk van uw dossier kon u begin dit jaar nog lenen aan 1 à 1,5 procent, terwijl dit nu opgelopen is naar gemiddeld 3 procent. Er zijn twee zaken die u indachtig moet zijn. Ten eerste is een gemiddelde van 3 procent hypotheekrente historisch gezien nog steeds laag. Ten tweede, de kans is zeer groot dat de hypotheekrente in 2023 nog verder zal oplopen. De ECB (Europese Centrale Bank) wil de hyperinflatie afremmen. Om dit te doen zal de ECB de komende maanden de basisrente verder moeten verhogen om op die manier de economie een stukje af te koelen en de inflatie terug op een aanvaardbaar niveau te krijgen. Deze verwachte renteverhogingen van de ECB vinden uiteindelijk ook hun weg naar de banken die gradueel hun eigen hypotheekrentes verder zullen verhogen. Wie dus wacht of hoopt op een lagere hypotheekrente om zijn vastgoeddroom te financieren is er waarschijnlijk aan voor de moeite. Om u een idee te geven… de impact van een renteverhoging van 3 naar 4 procent op een bedrag van 100.000 euro met een looptijd van 20 jaar zou u over die 20 jaar bijna 12.000 euro meer aan interesten kosten.
De prijsevolutie van vastgoed in België zal steeds meer en meer evolueren op 2 sporen
We zijn dit artikel begonnen met de stelling dat ‘het vastgoed’ onder één en dezelfde noemer beschrijven eigenlijk niet correct is. Gemiddeld gezien is het woonpatrimonium in België sterk verouderd waardoor de residentiële vastgoedmarkt dan ook bijzonder divers is. Met de oplopende energieprijzen worden de breuklijnen tussen oud en nieuw vastgoed alsmaar meer duidelijk. Volgens de gegevens van Statbel, het Belgische statistiekbureau, is in Vlaanderen ongeveer twee derde van onze gebouwen meer dan 40 jaar oud. Een groot deel van deze oudere gebouwen zijn bovendien weinig of niet gerenoveerd waardoor ze steeds minder beantwoorden aan de huidige normen van wooncomfort en energiezuinigheid. Deze tweespan tussen oud en nieuw zal zich de komende jaren manifesteren in een neerwaarts prijsspiraal voor oude panden en een sterk opwaarts prijsspiraal van nieuwbouwpanden. Een groeiend aantal kopers zal immers kiezen voor de vele schaalvoordelen van een duurdere nieuwbouw of recent gerenoveerd pand tegenover de directe en indirecte nadelen van een iets goedkoper ouder pand.