Ik ben bedrijfsleider en heb drie kinderen, en zou de komende jaren graag investeren in vastgoed. Mijn voorkeur gaat uit naar KMO-units, omdat ik van collega’s heb gehoord dat die een goede opbrengst garanderen én weinig zorgen tijdens de verhuur. Maar investeer ik via mijn vennootschap of als privépersoon? Wat adviseert u me, ook met het oog op successieplanning?
Of u best onroerend goed koopt via uw vennootschap of als privépersoon, hangt af van uw persoonlijke situatie en van uw toekomstplannen op langere termijn. Mocht u bij ons op kantoor komen, dan zouden we tijdens een persoonlijk gesprek eerst een duidelijk zicht proberen te krijgen op uw concrete plannen en uw toekomst. Alleen zo kunnen wij als accountants raad geven bij deze keuze. Daarom zetten we hier drie mogelijkheden even op een rijtje. Contacteer ons gerust als u nog meer vragen hebt.
1. U investeert via uw vennootschap
Dit is zonder twijfel de beste keuze als u voelt dat u een ‘baksteen in de maag heeft’, en nu al weet dat u uw investeringen in onroerend goed de volgende jaren nog gaat uitbreiden. Met andere woorden: u wil in de toekomst een echt patrimonium opbouwen.
De voordelen: Kopen via de vennootschap zorgt ervoor dat alle kosten aftrekbaar zijn, van de aankoopprijs (exclusief de waarde van de grond), de registratie- en notariskosten, tot bijkomende kosten zoals onderhoud en herstellingen. Bovendien kunt u voor de aankoop liquiditeiten uit de vennootschap benutten als ze voorhanden zijn. In het kader van de successieplanning kunnen uw aandelen (en dus ook uw vastgoed) later belastingvriendelijk aan uw kinderen geschonken worden.
Het nadeel? De eventuele meerwaarde op het vastgoed is belastbaar in een vennootschap. En als u geld uit de vennootschap haalt, heeft dat ook een prijs.
2. U koopt het vruchtgebruik, uw kinderen de naakte eigendom
Als het bij één of enkele KMO-units blijft, dan is dit een interessante formule. Omdat uw kinderen de naakte eigendom bezitten (hetzij in onverdeeldheid, hetzij in persoonlijke naam) is er na uw dood geen erfbelasting verschuldigd, en dat scheelt veel geld. Ook de meerwaarden bij verkoop zijn onder bepaalde voorwaarden belastingvrij, omdat iedereen in persoonlijke naam koopt.
Het grote nadeel is dat u deze investering volledig met privégeld moet doen. Bovendien kunt u ook de werkelijke kosten niet aftrekken, en dat is via een vennootschap dus anders. Niet te vergeten: de huurinkomsten zijn belastbaar als beroepsverhuring.
3. Uw vennootschap koopt het vruchtgebruik voor een welbepaalde duurtijd, uw kinderen de naakte eigendom
Deze formule is eigenlijk een mix van de twee vorige, en levert aanzienlijke extra voordelen op. Zo financiert u het vruchtgebruik met middelen uit de vennootschap. De afschrijving van het vruchtgebruik is bovendien een aftrekbare kost in de vennootschap, en ook de andere kosten als vruchtgebruiker kan de vennootschap aftrekken.
Ook voor uw kinderen zijn er tal van voordelen. Wanneer het vruchtgebruik afloopt na een bepaalde tijd, worden uw kinderen volle eigenaar zonder dat ze registratierechten of erfbelasting moeten betalen. Stel dat uw kinderen de units later willen verkopen, dan is de meerwaarde niet belastbaar omdat ze ze privé bezitten.
Zijn er dan geen nadelen aan deze keuze? Toch wel. Uw kinderen moeten bij aanvang de naakte eigendom aankopen, zonder dat ze dit bedrag ergens in kosten kunnen brengen. Daarnaast blijven de huurinkomsten natuurlijk belastbaar in de vennootschap zolang het vruchtgebruik duurt.
Belangrijk: Als u de units aankoopt ‘als nieuw’, betaalt u BTW op de aankoop in plaats van registratierechten. Als u verhuurt aan een BTWbelastingplichtige, is deze BTW recupereerbaar onder bepaalde voorwaarden.
Maak zélf de juiste keuze
De specialisten van Multum Accountants geven u de juiste raad bij elke beslissing die u neemt over uw privé- of bedrijfsvermogen. Contacteer ons voor een gesprek info@multum.be of telefonisch via 09/367.93.27.