Studentenkamers zijn misschien wel een geschikte manier om als particulier te investeren in vastgoed. Ik overweeg om er de komende maanden mee te beginnen. Maar hoe zit het met de fiscaliteit? Wat zijn de gevolgen voor mijn belastingaangifte?
Studentenkamers vormen een welgekomen diversificatie in elke investeringsportefeuille. Er is de volgende jaren in heel wat Vlaamse studentensteden nog nood aan een groot aantal studentenkamers. Volgens officiële cijfers is er tegen 2030 behoefte aan 95.000 extra studentenkoten in België, als gevolg van het toenemend aantal studenten. Ook de buitenlandse studenten nemen de komende jaren nog fors in aantal toe.
Dat wil zeggen dat er in de toekomst weinig leegstand valt te verwachten. U kunt al bij al dus zeker zijn van een gegarandeerd rendement op uw investering.
Hebt u zelf kinderen, dan kan de aankoop van een woning met studentenkamers een interessante manier zijn om eerst op een betaalbare manier uw eigen kinderen op kot te laten gaan. Daarna kunt u de ingerichte studentenkamers zelf gaan verhuren aan andere studenten. Wonen enkel uw studerende kinderen in het huis, dan hoeft het pand niet als studentenwoning vergund te zijn. Maar bij de aanschaf van het vastgoed kunt u meteen beter gaan voor een omgevingsvergunning die een opsplitsing van een gezinswoning in studentenkamers toelaat. Zo kunt u meteen aan andere studenten verhuren als uw eigen kinderen klaar zijn met hun studies.
Belasting op studentenwoning
Informeer u vooraf goed hoeveel belasting elke specifieke studentenstad aanrekent op tweede verblijven, afhankelijk van of het om een vergunde studentenwoning gaat of niet. In Gent bijvoorbeeld betaalt u 1.526 euro per jaar per woning die als studentenkot wordt gebruikt (cijfers 2023). Let op: in een studentenhuis geldt elke afzonderlijke kamer of studio als woning of woonentiteit. Maar bezit u een vergund studentenhuis, dan kunt u op basis van een conformiteitsattest genieten van een vrijstelling van deze belasting. Op de website van de betrokken studentensteden vindt u meer info over de (gemeentelijke of stedelijke) wetgeving, en over de procedures die u moet volgen.
Fiscaalvriendelijk investeren
Investeren in een studentenkamer biedt een aantal fiscaalvriendelijke mogelijkheden. Een studentenkamer wordt meestal gemeubeld verhuurd. Als u een gemeubelde studentenkamer verhuurt moet u 2 soorten inkomsten aangeven: een onroerend inkomen (OI) voor het verhuren van het gebouw en een roerend inkomen (RI) voor het verhuren van de meubels. Als onroerend inkomen moet u niet het ontvangen huurgeld maar het volledige geïndexeerde kadastraal inkomen (KI) opnemen in uw aangifte. Dat is het jaarlijks inkomen van de studentenkamer op zich, exclusief het meubilair. De belastingberekening daarvoor is een pak gunstiger dan mocht het ontvangen huurgeld worden belast. Het roerend inkomen daarentegen is het gedeelte van de huurprijs dat op het gebruik van meubelen en huisraad slaat, en waarop u roerende voorheffi ng betaalt.
Zo doet u het
De administratie gaat er vanuit dat bij verhuring van een gemeubelde studentenkamer 40% van de huurprijs betrekking heeft op de meubels. (art. 4KB/WIB en Com.IB. nr. 7/19.2 en 22.17). Hierop wordt een forfaitaire aftrek toegestaan van 50% voor afschrijving en onderhoud. Het netto-gedeelte bedraagt dus 20%, dat is wat u aangeeft als roerend inkomen.
Maar u kunt dat bedrag nog lager krijgen, en dus minder belastingen betalen. Dat kan door gebruik te maken van de mogelijkheden van de verplichte geregistreerde huurovereenkomst, waarin u afwijkt van de forfaitaire opdeling van de huurprijs. Als u in de huurovereenkomst de huurprijs voor het meubilair verlaagt tot een percentage dat lager ligt dan 40% van de totale huurprijs, dan daalt logischerwijs ook de belasting op het roerend inkomen. Opgelet: dit kunt u alleen doen als de verhuring kadert in het ‘normaal beheer van een privévermogen’. Anders kunnen de inkomsten beschouwd worden als een beroepsinkomen en moet u meer belastingen betalen. Let er ook op dat u duidelijk omschrijft wat de huurprijs precies omvat. Als u bijkomende diensten levert zoals de schoonmaak van de kamer, vermeld ze dan in een afzonderlijk contract. Of in hetzelfde contract, maar met een afzonderlijke vergoeding.
Multum-expert Danny De Winter
Hebt u zelf een vastgoedvraag? Stuur ze naar info@multum.be
Maak zélf de juiste keuze De specialisten van Multum Accountants geven u de juiste raad bij elke beslissing die u neemt over uw privé- of bedrijfsvermogen. Contacteer ons voor een gesprek: info@multum.be of telefonisch via 09/367.93.27.