In de vorige editie hadden jullie het over de registratierechten bij de aankoop van een andere dan de eigen woning, die vanaf januari stijgen van 10 naar 12%. Maar blijft het zo dat je dit tweede verblijf nadien kunt verkopen zonder meerwaardebelasting?
Een tweede woning of derde woning (of appartement) kunt u nog altijd verkopen zonder meerwaardebelasting, al zijn daar wel een aantal voorwaarden aan verbonden. De belangrijkste is dat u moet kopen als privé-eigenaar, en dus niet als beroepsoprichter.
Bijkomende voorwaarde om als privépersoon niet onderworpen te zijn aan de meerwaardebelasting, is dat u langer dan 5 jaar eigenaar moet zijn van het vastgoed. De fiscus controleert dit nauwkeurig, door de data van de aktes van aankoop en verkoop te checken. Hebt u als privépersoon vastgoed of grond verworven via erfenis, dan betaalt u daar ook geen meerwaarde op bij verkoop. Hetzelfde geldt trouwens voor bouwgronden. Ook daarbij bestaat er vrijstelling van meerwaardebelasting, al geldt een volledige vrijstelling pas wanneer u acht jaar eigenaar bent en een gedeeltelijke vrijstelling als u vijf jaar eigenaar bent.
Wat levert deze vrijstelling van belasting u op?
De meerwaardebelasting op bebouwde onroerende goederen bedraagt 16,5% op de winst die u maakt bij de verkoop, met uitzondering van de winst die u maakt bij de verkoop van de eigen woning. De fiscus berekent de effectieve meerwaarde door de verkoopprijs te verminderen met de verkoopkosten die u betaalde, zoals de commissie voor de vastgoedmakelaar of de extra kosten die u hem betaalt. Daarnaast wordt de oorspronkelijke aankoopprijs verhoogd met *In het kader van successieplanning is het doorgeven van een onroerend patrimonium ook makkelijker en voordeliger dan wanneer u onroerende goederen bezit als privépersoon, bijvoorbeeld wanneer u een schenking aan uw kinderen zou doen. Als u aandelen in uw vennootschap (en dus in uw vastgoed) schenkt aan uw kinderen, dan is dat fiscaal een stuk voordeliger dan de schenking van vastgoed. De schenking van aandelen wordt immers belast aan een vlak tarief in de schenkbelasting, en niet aan progressieve tarieven. *U kunt voor de aankoop ook de aanwezige liquiditeiten in de vennootschap gebruiken. *En tot slot: het tarief van de vennootschapsbelasting (25 %) is veel gunstiger dan de tarieven in de personenbelasting. Dat bedraagt 50 % vanaf een belastbaar inkomen van 40.460 euro. Maak zélf de juiste keuze U merkt het: de beslissing om investeringsvastgoed privé of via een vennootschap aan te kopen hangt af van uw persoonlijke situatie en vooral ook van uw toekomstplannen op langere termijn. De specialisten van Multum Accountants kunnen u raad geven bij deze keuze. Samen met u vergelijken we de verschillende mogelijkheden en zoeken we uit wat voor u de beste optie is. Contacteer ons voor een gesprek! een forfaitair kostenpercentage van 25% op de aankoopprijs. De met de kosten verhoogde aankoopprijs wordt dan nogmaals verhoogd met 5% per jaar dat u de woning in uw bezit hebt.
De meerwaardebelasting op onbebouwd onroerend goed bedraagt 33% op de winst bij verkoop na minder dan vijf jaar eigenaarschap, en 16,5% op de winst bij verkoop na minder dan acht jaar eigenaarschap. Ook hierbij wordt de effectieve meerwaarde door de fiscus berekend op dezelfde manier.
Niets dan voordelen dus als privé-eigenaar?
Dat hangt af van wat uw investeringshorizon is, en vooral ook wat uw plannen zijn. Wil u op termijn een onroerend vermogen opbouwen en dat doorgeven aan uw erfgenamen, dan moet u zeker ook de aankoop via een vennootschap overwegen. Ook daar zijn behoorlijk wat voordelen aan verbonden.
*Het investeringsbedrag – met uitzondering van het gedeelte dat slaat op de waarde van de grond – kan afgeschreven worden. Dat zorgt dus voor een jaarlijks terugkerende kostenpost.
*Alle bijkomende kosten die u maakt voor de woning zijn aftrekbaar. Het gaat dan om de registratierechten bij aankoop, kosten van onderhoud en herstellingen, verzekeringen, onroerende voorheffing, intresten van leningen,…
*In het kader van successieplanning is het doorgeven van een onroerend patrimonium ook makkelijker en voordeliger dan wanneer u onroerende goederen bezit als privépersoon, bijvoorbeeld wanneer u een schenking aan uw kinderen zou doen. Als u aandelen in uw vennootschap (en dus in uw vastgoed) schenkt aan uw kinderen, dan is dat fiscaal een stuk voor deliger dan de schenking van vastgoed. De schenking van aandelen wordt immers belast aan een vlak tarief in de schenkbelasting, en niet aan progressieve tarieven.
*U kunt voor de aankoop ook de aanwezige liquiditeiten in de vennootschap gebruiken.
*En tot slot: het tarief van de vennootschapsbelasting (25 %) is veel gunstiger dan de tarieven in de personenbelasting. Dat bedraagt 50 % vanaf een belastbaar inkomen van 40.460 euro.
Maak zélf de juiste keuze
U merkt het: de beslissing om investeringsvastgoed privé of via een vennootschap aan te kopen hangt af van uw persoonlijke situatie en vooral ook van uw toekomstplannen op langere termijn. De specialisten van Multum Accountants kunnen u raad geven bij deze keuze. Samen met u vergelijken we de verschillende mogelijkheden en zoeken we uit wat voor u de beste optie is. Contacteer ons voor een gesprek.
De specialisten van Multum Accountants geven u de juiste raad bij elke beslissing die u neemt over uw privé- of bedrijfsvermogen. Contacteer ons voor een gesprek: info@multum.be of telefonisch via 09/367.93.27.