Ondanks alle doemberichten blijft de Belgische vastgoedmarkt het goed doen, van een overwaardering is eigenlijk geen sprake, integendeel. In de afgelopen decennia zijn onze woningprijzen continu blijven stijgen. Dat de vastgoedprijzen in België minder grote bokkesprongen maken dan deze in het buitenland, is een goede zaak en zorgt voor stabiliteit op onze woningmarkt.
Als er dan toch een gevaar om de hoek loert dan is het vooral te vinden in de markt van de oudere energieverslindende panden. Heel wat kandidaat-kopers laten dergelijke panden steeds meer links liggen waardoor de verkoopprijs onder druk komt te staan. Een significante prijscorrectie in dit segment is dus niet uitgesloten. Ook al zitten we nu in rustiger vaarwater… de meeste vastgoedexperts voorspellen dat dit echter stilte voor de storm is en dat de woningprijzen binnenkort weer vrij snel kunnen beginnen stijgen. De vraag zal immers de komende jaren nog spectaculair toenemen waarbij het langs de aanbodzijde steeds moeilijker zal worden om te volgen.
WAT MAAKT DE BELGISCHE VASTGOEDMARKT ZO STANDVASTIG?
Als we de evolutie van onze woningprijzen de laatste vijftig jaar analyseren stellen we vast dat er in België geen excessieve pieken naar boven of naar beneden zijn geweest. De Belgische vastgoedmarkt is dan ook vrij uniek in zijn soort en wordt ondersteund door enkele typisch Belgische gewoontes. Allereerst is de Belg een klassieke spaarder waardoor de financiële draagkracht van een gemiddelde Belg behoort tot de hoogste in Europa. Daarnaast is de manier waarop veel landgenoten een hypotheek afsluiten vrij conservatief met in hoofdzaak woonkredieten met een vaste rentevoet. De gemiddelde Belg kiest dus een vrij traditioneel parcours voor zijn woonkrediet zonder al te veel speculatie of risico’s. In het buitenland wordt veel meer gespeculeerd op variabele rentevoeten wat positief kan uitvallen voor de kredietnemer als de rente daalt maar uiteraard negatief kan uitdraaien als de rente stijgt. Tot slot kunnen we in ons land genieten van een automatische indexatie voor lonen. Dit bijzondere mechanisme zorgt ervoor dat in tegenstelling tot het buitenland, onze inkomens beschermd zijn tegen een stijgende inflatie. Elk jaar stijgen onze lonen dus automatisch en dit terwijl bij een vaste rente het afbetalingsbedrag van onze hypotheek steeds hetzelfde blijft. Indexatie zorgt er dus voor dat het aandeel van het kredietbedrag in verhouding tot ons totaal inkomen jaar na jaar daalt.
DE VRAAG NAAR WONINGEN ZAL DE KOMENDE JAREN NOG BLIJVEN STIJGEN
Als we op middellange termijn kijken zijn heel wat experts ervan overtuigd dat de woningprijzen in de toekomst snel kunnen oplopen. De Belgische bevolking zou immers de komende jaren gemiddeld blijven groeien met 25.000 personen per jaar om tegen 2070 bijna 13 miljoen Belgen te tellen. Momenteel telt België 11,7 miljoen inwoners, concreet betekent dit dus een aangroei met 1,3 miljoen Belgen wat overeenkomt met ongeveer 600.000 extra gezinnen. Tweede factor is het feit dat de gemiddelde levensverwachting van een Belg langzaam maar zeker de leeftijd van 90 jaar nadert. De Belgische bevolking vergrijst dus in snelvaart. Door deze vergrijzing en de veranderende levensgewoonten met een toegenomen aantal éénoudergezinnen, zal de gezinsgrootte dalen van gemiddeld 2,3 personen per huishouden in 2023 tot 2,1 personen in 2070. Meer mensen en gezinnen zal automatisch resulteren naar een grotere woningvraag.
Op zichzelf hoeft dit geen probleem te zijn als het aanbod gestaag kan meevolgen met deze groeiende vraag. En net daar dreigt het schoentje echter te knellen. Door de onzekere situatie het voorbije jaar, de snel gestegen hypotheekrentes en de afwachtende houding van kandidaat-kopers zijn heel wat projectontwikkelaars bruusk op de rem gaan staan. Daarnaast worden bouwpromotoren ook geconfronteerd met een steeds complexer wordende wetgeving en sterk oplopende vergunningstrajecten die in sommige regio’s nu al 3 à 4 jaar bedragen. Deze omstandigheden zorgen dat de komende jaren merkelijk minder woningen zullen gebouwd worden en dit ondanks een stijgende vraag. Een vraag die jaarlijks blijft toenemen en een aanbod dat het moeilijk heeft om te volgen zal dus vermoedelijk het begin zijn van een langere periode met stijgende vastgoedprijzen, waarbij energiezuinige nieuwbouw duidelijk het voortouw zal nemen.
JONGEREN OP ZOEK NAAR VASTGOED
Wie de kat uit de boom kijkt en hoopt dat de vastgoedprijzen of de hypotheekrentes spectaculair zullen dalen zal waarschijnlijk de boot missen. Voor alle duidelijkheid, niemand heeft een glazen bol, maar zoals de kaarten nu op tafel liggen staat het in de sterren geschreven dat het evenwicht tussen vraag en aanbod steeds meer zoek zal geraken. Vooral jongeren die dromen van een eigen woning blijven best niet te lang bij de pakken zitten. Uiteraard is het voor deze groep van jonge kandidaat-kopers geen sinecure om hun vastgoeddroom waar te maken, maar in deze vastgoedmarkt is het wel nog haalbaar, al dan niet met de hulp van ouders en familie.