Door de opgelopen hypotheekrente in 2023 is de Belgische vastgoedmarkt vorig jaar een stukje afgekoeld met een lagere bouwactiviteit en minder transacties tot gevolg. Desondanks steeg de prijsindex voor woonvastgoed wel opnieuw waardoor in het derde kwartaal van vorig jaar gemiddeld 1,2 procent meer werd betaald voor een woning.
Over de hele eurozone daalden de huizenprijzen gemiddeld met 2,2 procent in het derde trimester van 2023. In vergelijking met onze buurlanden hielden onze vastgoedprijzen echter goed stand. Voor 2024 zijn de verwachtingen gunstig. De dalende woonrente zorgde de eerste weken van dit jaar al voor een toegenomen activiteit waarbij vooral investeerders de residentiële woningmarkt herontdekken. Vastgoedexperts verwachten niet dat 2024 een Grand Cru zal worden, maar vergeleken met het sabbatjaar 2023 zal het aantal vastgoedbewegingen in de loop van dit jaar wel terug toenemen.
ENERGIEZUINIGE NIEUWBOUW ZIT IN DE LIFT TERWIJL ENERGIEVERSLINDENDE PANDEN HET MOEILIJK KRIJGEN
In België is sinds enkele jaren een onderliggende dynamiek bezig met een duidelijke breuklijn tussen moderne energiezuinige nieuwbouw en oudere energieverslindende woningen. Een evolutie die jaar na jaar verder toeneemt en ook dit jaar zal zorgen voor een toegenomen tweespan op de vastgoedmarkt. Deze spanning manifesteert zich ook in de vastgoedprijzen waarbij duurzame panden opwaarts nivelleren en niet duurzame panden neerwaarts. De laatste categorie trappelde ter plaatse of daalde vorige jaar, afhankelijk van het EPC-peil. Dit terwijl energiezuinige nieuwbouwwoningen meer dan 5 procent duurder werden. Deze prijsstijging voor nieuwbouw werd aangevuurd door de daling van het aantal bouwvergunningen wat zorgde voor een krimpend aanbod in het energiezuinige segment. Dit terwijl de vraag naar duurzame woningen spectaculair is toegenomen. Voor dit jaar verwachten vastgoedexperts voor oudere energieverslindende woningen een prijsdaling van iets meer dan 3 procent. Nieuwe woningen blijven echter gegeerd en zullen in prijs verder blijven stijgen. In de totale vastgoedprijsindex hebben de oudere woningen een aandeel van ongeveer 65 procent waardoor de prognose voor de totale index uitkomt op een daling met 1,5 procent.
“ Dat de vastgoedinvesteerder in Vlaanderen kan terugvallen op een robuuste woningmarkt is een grote meerwaarde. Vooral mensen die beleggen in nieuwbouw met een duurzaam label zien jaar na jaar de waarde van hun vastgoed stijgen. ”
ER ZIJN OP TERMIJN 500.000 NIEUWE WONINGEN NODIG IN VLAANDEREN
In Vlaanderen is er het komende decennia nood aan een half miljoen nieuwe woningen wat overeenkomt met ongeveer 45.000 extra huizen en appartementen per jaar. Deze nood aan extra woningen zal de bestaande druk op de vastgoedmarkt nog verder vergroten. Er zijn vandaag grosso modo 3.360.000 woningen in Vlaanderen voor ongeveer 2.925.000 huishoudens. Belangrijke nuance hierbij is dat iets meer dan 13 procent van die woonvoorraad bestaat uit woningen zonder domicilie. Dit zijn onder meer woningen die tijdelijk leegstaan door bijvoorbeeld een renovatie, maar tevens ook een groot aantal tweede verblijven en studentenkoten. De verwachting is dat dit aandeel van woningen zonder domicilie in de toekomst nog verder zal stijgen. Wanneer we dus de woningen zonder domicilie in rekening brengen komt het aantal werkelijk beschikbare woningen uit op ongeveer 2.900.000. Theoretisch zijn er momenteel dus ongeveer 25.000 woningen te weinig tegenover het aantal huishoudens in Vlaanderen. Een cijfer dat de komende jaren verder zal stijgen omdat er een forse groei van het aantal huishoudens verwacht wordt met enerzijds de toegenomen vergrijzing van de bevolking en anderzijds de stijging van het aantal alleenstaanden en éénoudergezinnen. De beschikbare woonreserve zal dus gradueel blijven krimpen wat zal resulteren in een grote druk op de woonmarkt met stijgende woning- en huurprijzen. Bijkomende uitdaging is dat Vlaanderen een relatief verouderd woonpatrimonium heeft waardoor op termijn ongeveer 250.000 oudere woningen zullen moeten worden gesloopt of gerenoveerd.
DE OVERHEID MOET EEN KADER CREËREN WAARIN EEN WONINGTEKORT EFFECTIEF KAN AANGEPAKT WORDEN
De grote hamvraag in deze discussie is niet of er een woningtekort is, maar vooral of dit besef al voldoende is doorgedrongen bij de verschillende overheden. Momenteel blazen de Federale en Vlaamse overheid tegelijkertijd koud en warm. Hier en daar worden er maatregelen in de marge genomen die één en ander zouden moeten bijsturen. De meeste van die maatregelen zijn echter onvoldoende om het roer echt om te gooien. Bovendien worden bestaande afspraken teruggeschroefd of afgeschaft zoals het verlaagde btw-tarief van 6 procent voor projectontwikkelaars voor sloop en heropbouw. Deze fiscale incentive was nochtans een grote hefboom om het verouderd woningpark versneld en tijdig energieneutraal te krijgen. De overheid hoeft niet noodzakelijk zelf te participeren op de woningmarkt. De taak van de overheid bestaat erin om een betrouwbaar en standvastig kader te creëren waarin de vastgoedmarkt voldoende instrumenten aangereikt krijgt om het woningtekort de komende jaren effectief aan te pakken.
VOOR DE VASTGOEDINVESTEERDER STAAN ALLE LICHTEN OP GROEN
De toekomstige evoluties op de vastgoedmarkt bieden heel wat opportuniteiten voor wie van plan is om te beleggen in residentieel vastgoed. Het tekort op de woningmarkt in combinatie met de gestegen vraag naar moderne energiezuinige nieuwbouwwoningen zijn de perfecte ingrediënten voor een rendabele vastgoedinvestering. Wie dus belegt in dit segment van energiezuinige nieuwbouw heeft uitzicht op heel wat potentiële huurkandidaten. Dit bewijzen ook de gestegen huurprijzen het voorbije jaar, deels aangewakkerd door de inflatie, maar toch vooral gedreven door de enorme vraag naar duurzame woningen en het beperkte aanbod. Het feit dat ook meer mensen bewust kiezen voor een huurwoning zal de investeringsmarkt geen windeieren leggen. Heel wat mensen hebben het met de duurdere woonrente moeilijker om een woning te kopen en daarnaast is er ook een groeiende groep die bewust kiest voor de flexibiliteit van een huurwoning. Dat de vastgoedinvesteerder in België kan terugvallen op een stabiele en robuuste woningmarkt die minder onderhevig is aan prijsschommelingen is een grote meerwaarde.
Want naast zijn maandelijkse terugkerende huurinkomsten heeft de investeerder over verloop van tijd ook zicht op een waardevermeerdering van zijn eigendom. Vooral mensen die beleggen in populaire nieuwbouw met een duurzaam label zien jaar na jaar de waarde van hun vastgoed stijgen. In deze context blijven de klassieke 2-slaapkamer appartementen, maar ook 1-slaapkamer units en kleine studio’s het bijzonder goed doen op de huurmarkt. Ook nieuwbouwhuizen in de stadsrand met een kleine tuin kunnen rekenen op heel wat interesse. In deze Home & Trends vindt u alvast enkele toonaangevende projectontwikkelaars en gevestigde immokantoren met een ruim aanbod investeringsvastgoed. Surf zeker eens naar hun website voor meer informatie en inlichtingen.