‘De stad, de buurt én de mensen moeten beter worden van wat we doen’
Maak kennis met Jean-Marc Vandersmissen, de drijvende kracht achter Oryx en Tondelier Development én bovenal een man met een stevige visie op stadsontwikkeling –en vernieuwing. Hij mag drie van de mooiste projecten in Gent op zijn conto schrijven, al vindt hij dat zelf veel teveel eer. ‘Het is allesbehalve een one man show. Integendeel. Wij hebben een bijzonder sterk team en dat moet ook als je bergen wil verzetten. Díe ambitie hebben we wel. Maar zoiets doe je alleen als je de juiste mensen aan je zijde hebt. Het zijn zij die het verschil maken, niet ik.’ Een gesprek over de stad van de toekomst en vooral hoe haar leefbaar te maken en te houden.
Met de Tondelier-site, Project Keizerpoort en Leiekouter geven JeanMarc Vandersmissen en zijn team mee gestalte aan het Gent van morgen én van lang daarna. Het Tondelier-project is typerend voor de manier waarop zij de stad van de toekomst zien. Je vindt er een mix van duurzame woningen en appartementen, ruimte voor winkels en kantoren en een uitgestrekte groene long. Een plek die gericht is op echt samenleven. En dat is niet toevallig. ‘Voor ons moet er in projectontwikkeling altijd een meerwaarde zijn voor de omgeving. Dat betekent dat we buurten echt willen opwaarderen en dat onze projecten zuurstof moeten toedienen aan een stadsdeel’, vertelt Jean-Marc. ‘We snijden stadskankers weg - dat klinkt grof, en zo bedoelen we het niet, maar het komt er in de praktijk wel op neer - om de vrijgekomen ruimte vervolgens te ontwikkelen. Dat doen we niet om zwaar te cashen, want dat is een kortzichtige visie. Winst is één ding en voor een commercieel bedrijf uiteraard niet onbelangrijk, maar wij beschouwen winst niet louter als een financieel gegeven. We geloven in maatschappelijke winst. En dus moet de stad én de buurt beter worden van wat we doen. Daarin schuilt de meerwaarde van wat we doen en daarin schuilt ook de meerwaarde voor de mensen die bij ons kopen.’
Mix van mensen
Die meerwaarde begint al bij het uitdenken van een project. Jean-Marc en zijn team geloven niet in de aanpak van het verleden, waar rijkere buurten en arme buurten of zelfs getto’s in schril contrast stonden tot elkaar. ‘Wij kiezen resoluut voor een recept dat ons toelaat een mix van leeftijds- en bevolkingsgroepen samen te brengen in een microkosmos. Want: hoe mooier de mix is, hoe minder bang je bent van elkaar en hoe beter je kan samenleven. Daarnaast zetten we ook volop in op duurzaamheid en groen.’ Een mooi voorbeeld van die aanpak is de Tondelier-site vlakbij het nieuwe gerechtsgebouw. ‘We creëren daar een nieuw dorp binnen Gent en de hoofdmotor in dat dorp is groen. Door covid19 hebben we nog maar eens gemerkt hoe belangrijk de nabijheid van groen is. De Tondelier-site is een microkosmos, een afspiegeling van de samenleving, die ook aantrekkelijk is voor de buurt rondom. Het wordt geen gesloten gemeenschap. Het groen is openbaar en wordt door de stad Gent beheerd. Zo trek je ook de buurtbewoners het project binnen. ‘
De zon schijnt voor iedereen
‘Als er iets is dat we kunnen meenemen uit maanden lockdown, dan is het dat veel mensen hun buurt ontdekt hebben’, vervolgt JeanMarc. ‘Ze konden niet in de wagen stappen om elders mooie plekjes te bezoeken en zijn zo ongetwijfeld anders gaan kijken naar hun eigen omgeving. Wij als projectontwikkelaar hebben daar samen met de stad - want het is zij die de vergunning aflevert natuurlijk - een grote rol te spelen. Wij kunnen het leven veel aangenamer en warmer maken door belangrijke keuzes te maken. Door voldoende ruimte en groen te voorzien, maar ook door binnen een project te zorgen voor een mix van woningen en bewoners. Wij kiezen er bewust voor dure, grote appartementen te combineren met zeer kleine appartementen. Binnen een project zullen we ook op andere manieren zorgen voor een evenwicht. Ik bedoel daarmee: we gaan niet alle duurdere appartementen aan de zuidkant steken of een uitzicht geven op het water, als dat er is. Nee, ook daar kiezen we voor een mix en dus krijgen ook kleinere appartementen in een goedkopere prijsklasse die zonnekant of dat mooie uitzicht. Zo creëren we ook binnen een gebouw een diversiteit aan bewoners. De zon schijnt voor iedereen.’
Briefje onder de deur
Dat die aanpak wérkt, merken Jean-Marc en zijn collega’s aan de reacties die ze krijgen van mensen die hun intrek al genomen hebben op de site. ‘Onlangs bereikte ons een mooi verhaal van wat kapitaalkrachtigere oudere kopers. Omdat er in hun gebouw ook appartementen zijn voorzien die qua budget behapbaar zijn voor jonge gezinnen, is er een echte vorm van samenleven ontstaan. Weet je wat?’ zei die man. ‘Toen we in het begin van die hele coronatoestand moesten binnenblijven, kregen we spontaan briefjes onder de deur geschoven. Van jongere bewoners. Of we misschien iets nodig hadden van de winkel? Want dat zij graag extra boodschappen voor ons wilden meebrengen.’ Die man was oprecht verwonderd. Hij en zijn echtgenote herontdekken een humane manier van samenleven. Dat is mooi en ik vind dat het onze verantwoordelijkheid is als projectontwikkelaar om dát mogelijk te maken. Wij moeten het faciliteren en dat is essentieel in onze visie van projectontwikkeling. Daar zijn we met z’n allen zeer van doordrongen. Ik zal je meer vertellen: als wij die visie niet kunnen vertalen in een project, dan passen we gewoon.’
Tonnen visie
Wat hij daar precies mee bedoelt, willen we weten. ‘Simpel’, antwoordt Jean-Marc. ‘We zullen nooit bouwen om te bouwen of om onze winkel draaiende te houden. Dan wachten we liever tot de juiste context weer voorbij komt. Ik besef dat dat een luxe is. We maken deel uit van een grote groep die veel meer doet dan projectontwikkeling. Het team van de projectontwikkeling kan binnen onze onderneming uitzwermen om elders mee te werken. En als het juiste project zich aandient, dan worden we gewoon weer bijeen gezet en gaan we hard aan de slag. Het helpt dat we maar één aandeelhouder hebben, iemand met tonnen visie, die twee, drie generaties verder kijkt. Ook dat is trouwens bepalend voor onze manier van werken. Wij kijken niet alleen naar het nu en de korte en middellange termijn. Wij kijken 60, 70 jaar verder en staan stil bij de impact die onze gebouwen dán zullen hebben, wanneer ze afgebroken worden om weer plaats te maken voor nieuwe projecten. We kijken ook op een andere manier naar duurzaamheid. Er zijn heel veel dingen die aantrekkelijk lijken, maar als je alles gaat afwegen, zijn ze dat vaak niet.’
Boemerang
Daarom kijken Jean-Marc en zijn team naar een globaal plaatje. ‘We nemen alles in overweging: het voortraject, het eigenlijke traject - het wonen dus - én het afbraaktraject. De som van die drie moet positief zijn voor ons. Ik geef een voorbeeld. Iedereen heeft de mond vol van zonne-energie, als milieuvriendelijk alternatief. Maar wat is de totale impact op onze planeet? Ze produceren elektriciteit. Dat is positief. Maar voor de productie heb je steenkool en kwarts nodig. Kwarts dat maar zeer beperkt aanwezig is in de natuur en waarvoor je hele gebieden en bergen moet ontginnen. Biomassa is nog zoiets. Dat is supergroen, roept iedereen. Ja, maar je moet er wel hele bossen voor ontginnen. Begrijp mij niet verkeerd: in de ontwikkeling van onze projecten gaan we heel ver op het vlak van duurzaamheid. Maar je moet wel verder kijken dan het nu. Duurzaamheid wordt op den duur ook een commercieel gegeven, een onderdeel van een marketingverhaal. Wij willen zeker weten dat iets dat vandaag groen is, dat binnen 50 jaar ook nog is. De eindbalans moet positief zijn, niet alleen de balans van vandaag. Het kan niet de bedoeling zijn dat onze maatschappij een boemerang terugkrijgt in het gezicht.
Meer weten?
Nieuwsgierig naar de unieke projecten van Oryx en Tondelier Development? Je leest er alles over op www.leiekouter.be, www.tondelier.be en www.projectkeizerpoort.be.