Hebt u nog recht op uw woonbonus ?
De voorbije maanden is al heel wat inkt gevloeid over de afschaffing van de woonbonus. Een cruciale vraag die echter heel veel mensen bezig houdt en in het debat nog grotendeels onderbelicht is gebleven: “Hoe zit de vork aan de steel als ik mijn bestaand krediet in 2020 wil herfinancieren?” Met dit artikel focussen we daarom dieper in op de vele vragen van mensen die, getriggerd door de historisch lage rente, plannen hebben om in de nabije toekomst hun bestaand krediet te herfinancieren. Met de ganse heisa rond de woonbonus zien velen immers door de bomen het bos niet meer. Daarom zetten wij in dit Home & Trends magazine de belangrijkste feiten voor u graag nog even op een rij.
De woonbonus
Voor we van wal steken leggen we eerst nog eens kort uit hoe de woonbonus nu precies in elkaar zit. Tot eind 2019 vormt de woonbonus in Vlaanderen een belangrijk fiscaal voordeel voor wie een hypothecaire lening heeft lopen voor de eigen woning. Afhankelijk van het totaal geleende bedrag en gespreid over de hele looptijd van de lening kan dit voordeel voor een gezin met kinderen als snel oplopen tot 30.000 euro en meer. Enkele maanden geleden besliste de Vlaamse regering echter om deze woonbonus voor nieuwe hypothecaire kredieten vanaf 1 januari 2020 af te schaffen. Tegelijkertijd werd ook beslist om, als tegencompensatie, de registratiebelasting in 2020 te verlagen van 7 naar 6 procent.
De bestaande hypothecaire kredieten blijven genieten van de woonbonus
Om alle misverstanden te vermijden indien u op deze moment, anno 2019, met uw huidig lopend hypothecair krediet geniet van een woonbonus zal u ook in de toekomst kunnen blijven genieten van het fiscale voordeel. Voor nieuwe leningen die worden aangegaan vanaf 1 januari 2020 komt de woonbonus echter niet meer in aanmerking.
Wat als u uw bestaand hypothecair krediet in 2020 wil herfinancieren?
Bij een herfinanciering betaalt de kredietnemer het openstaand kapitaal van een duurdere lening terug met het geld dat hij opnieuw leent via een goedkoper krediet aan een lagere rente. Met de huidige historisch lage rentes is de kans vrij groot dat u een aanzienlijk voordeel haalt uit een herfinanciering van uw bestaand woonkrediet. Er is goed nieuws voor deze grote groep van eigenaars want administratief bekijkt de Vlaamse overheid een herfinanciering als een verderzetting van de oorspronkelijke lening en dus niet als een nieuwe lening. Wie dus voor 31 december 2019 al van de woonbonus genoot en eventueel een herfinanciering overweegt van die hypothecaire lening na 1 januari 2020 kan dus zonder probleem verder gebruik blijven maken van de woonbonus.
“ De Vlaamse overheid beschouwt een herfinanciering als een verderzetting van de oorspronkelijke lening en dus niet als een nieuwe lening. ” Enkele kanttekeningen waarmee u ook rekening moet houden:
1. U wil via uw herfinanciering een bijkomend bedrag lenen
Als u bij een herfinanciering na 31 december 2019 ook nog een bijkomend bedrag leent dan komt dat extra supplementair geleend bedrag niet in aanmerking voor de woonbonus.
2. U wil de termijn van uw bestaande krediet verlengen
De Vlaamse overheid wil absoluut vermijden dat kredietnemers een bestaande hypothecaire lening verlengen om op die manier toch nog langer van de woonbonus te genieten. We verduidelijken met een praktisch voorbeeld. Als de resterende looptijd van uw lening eind 2019 bijvoorbeeld nog 60 maanden is, en als u de looptijd hierop met nog eens 24 maanden wil verlengen, dan komen de afbetalingen aan de bank voor die bijkomende 24 extra maanden niet in aanmerking voor de woonbonus. De resterende looptijd van de lening wordt dus vastgeklikt op 31 december 2019. In dit voorbeeld kunt u de aflossingen, waar de woonbonus van toepassing is, nog voor 60 maanden in rekening brengen.
3. U wil een wederopname doen op uw lopende hypothecaire lening
Bij een wederopname neemt de kredietnemer het reeds afbetaalde bedrag van een lopende hypothecaire lening opnieuw op. Een wederopname wordt altijd aanzien als een nieuwe lening. Met een wederopname vanaf 1 januari 2020 komt de kredietnemer dus niet meer in aanmerking voor de woonbonus.
4. Welke kosten gaan er gepaard bij een herfinanciering?
Bij een herfinanciering rekent uw eigen ‘huis bank’ een zogenaamde ‘wederbeleggingsvergoeding’ aan voor de potentiële rente die ze gaat mislopen. Wanneer u een woonkrediet bij een andere bank afsluit zal die opnieuw een hypotheek nemen als waarborg. Die hypothecaire inschrijving verloopt via een notariële akte die u uiteraard ook weer geld kost. Een herfinanciering bij uw huidige ‘huisbank’ vergt geen nieuwe hypothecaire inschrijving bij de notaris waardoor uw ‘huisbank’ het dossier meestal sneller rond krijgt en u dus theoretisch minder kosten zal betalen. Belangrijke kanttekening hierbij is dat uw eigen ‘huisbank’ zelf weinig voordeel haalt uit een herfinanciering en vaak dus minder geneigd is om gunstigere voorwaarden toe te kennen. Los van dit feit loont het dus zeker de moeite om ook met andere concurrerende banken te gaan onderhandelen. Hou er dan wel rekening mee dat hun rentevoorstel voldoende lager is dan dat van uw ‘huisbank’ zodat u de kosten van de nieuwe hypothecaire inschrijving kan compenseren.
“ Overweeg een herfinanciering en profiteer ook van de historisch lage rentevoeten. ”
Historisch lage rentevoeten van 1% en lager
Sommige banken zijn voorbije weken voor een woonlening met een vaste rente op twintig jaar onder de psychologische 1% rente gedoken. Het gaat hier voor alle duidelijkheid over sterk onderhandelde individuele tarieven van klanten die over een bijzonder stevig financieel dossier beschikken zodat ze de bank tot extra toegevingen kunnen bewegen. Dergelijke dossiers bieden een grote zekerheid qua terugbetalingscapaciteit en omvatten in veel gevallen ook een engagement op andere bankproducten zoals verzekeringen, sparen, betalingsverkeer en beleggingen.
Waarom zijn de rentes nu zo laag ?
De bijzonder lage rentes waartegen leningen momenteel kunnen worden afgesloten zijn een direct gevolg van de strategie die gehanteerd wordt door de Europese Centrale Bank (ECB). Die moedigt immers met ‘goedkoop geld’ de financiële bankinstellingen ertoe aan om zoveel mogelijk geld te ontlenen aan particulieren en bedrijven zodat die vervolgens de economie verder kunnen aanzwengelen. Op ‘restbedragen’ die de banken niet uitbesteden aan leningen en bijgevolg terug bij de centrale bank moeten parkeren is voor die banken zelfs een negatieve rente van toepassing.
De conclusie voor heel wat banken is dus snel gemaakt waarbij ze liever een klein rendement opstrijken in plaats van een strafrente te moeten betalen bij de ECB.