De voorbije weken hebt u ongetwijfeld krantenkoppen zien passeren die nogal categoriek en éénzijdig een historische correctie van de vastgoedprijzen voorspelden. Als we echter de inhoud van deze krantenartikelen lazen kwam we al vrij snel tot een iets genuanceerder beeld. Daarom vonden wij het bij Home & Trends noodzakelijk één en ander eens wat diepgaander te bekijken en in perspectief te zetten.
Voor vastgoed enkel en alleen focussen op de korte termijn effecten van de corona crisis is immers niet de meest verstandige aanpak. Om het reilen en zeilen van residentieel vastgoed goed te begrijpen moet u immers voorbij de horizon van de corona crisis kunnen kijken.
Niemand heeft een glazen bol
Beginnen doen we met de statement dat ook wij geen glazen bol hebben. De corona crisis heeft ons allen totaal onverwacht getroffen. Wat begonnen is als een ‘ver van ons bed’ verhaal in China is op enkele maanden uitgegroeid tot een wereldwijde pandemie. Heel weinig mensen, inclusief de vastgoedsector, hadden dit scenario zien aankomen. Een onverwacht scenario waardoor vanaf midden maart tot eind april heel de economische motor grotendeels tot stilstand is gekomen. Voor sommige sectoren zal deze pandemie ongetwijfeld diepe wonden nalaten. Voor vastgoed echter liggen de kaarten anders op tafel en biedt deze corona crisis voor de wakkere vastgoedinvesteerder zelfs opportuniteiten.
“ Tijdens de lockdown periode is er een toegenomen vraag ontstaan naar ruimere panden, zoals een huis met een tuintje of een iets groter appartement “
Corona zal de baksteen in de maag niet laten verdwijnen
Het cliché dat elke Belg geboren wordt met een baksteen in de maag blijft ook na deze corona crisis nog overeind. Verschillende enquêtes hebben immers uitgewezen dat het merendeel van de Belgen ook nu nog steeds blijft vasthouden aan hun vooropgestelde vastgoeddromen. Mensen gaan immers voor hun droom waarbij ze een eigen woning willen bouwen, niet over één dag ijs. Bovendien heeft de lockdown periode ook voor een gewijzigd inzicht gezorgd waarbij het hebben van een wat groter woonoppervlakte geen overbodige luxe blijkt te zijn. Denken we hierbij maar aan een huis met een tuintje of een wat ruimer appartement. Veel mensen zijn zich plots wel heel bewust geworden van de potentiële nadelen van een kleinere woning of appartement. Het hoeft dan ook niet te verwonderen dat heel wat makelaars melden dat er de voorbije weken een grotere vraag is ontstaan naar iets ruimere panden.
Welke drie elementen zullen de groeiende vraag naar woningen blijven aanvuren
1. Lage rentes
De quasi nul-rente op de spaarboekjes en de zeer lage intresten voor een hypothecair krediet waren de voorbije jaren ongetwijfeld een enorme katalysator voor de vastgoedmarkt. Om de gevolgen van deze corona crisis te financieren zullen de overheden meer schulden moeten aangaan. Voor de centrale banken, waaronder de ECB, is dit de hoofdreden om de rente van de banken de komende jaren kost wat kost historisch laag te houden. Zolang banken aan ‘goedkoop geld’ kunnen geraken en de risico’s beperkt blijven is de algemene verwachting bij economen dat de rente in de toekomst niet zal stijgen. De uitzonderlijke hefboom met een historisch lage rente zal dus ook na de corona crisis nog steeds aanwezig blijven.
2. De huurmarkt zal groeien
Door de corona crisis is de onzekerheid bij bepaalde mensen hier en daar wat toegenomen. Door deze onzekerheid gaan bepaalde kandidaat kopers zich voorzichtiger gedragen en waarschijnlijk eerst toch nog enkele jaren huren. Deze afwachtende houding die deze kandidaat kopers aannemen zorgt voor een bijkomende vraag op de huurmarkt. Door het beperkte aanbod van kwalitatieve huurpanden zal dit de druk op de huurmarkt verder verhogen met als gevolg dat de huurprijzen waarschijnlijk stijgen. Dit ontstane vacuüm creëert unieke opportuniteiten voor mensen die investeren in residentieel vastgoed om te verhuren. Door de grotere vraag op de huurmarkt zal de residentiële vastgoedinvesteerder immers sneller een huurder vinden en dus ook afhankelijk van de regio uitzicht hebben op een potentieel hoger huurrendement. Vastgoedinvesteerders kunnen hun aankoop ook nog steeds aan een lage rente financieren wat hun rendement op hun gedane investering alleen maar groter maakt.
3. Bevolkingsgroei zorgt voor een toenemende vraag naar woningen
Tussen 2011 en 2019 steeg de Belgische bevolking van 10,95 miljoen naar 11,43 miljoen inwoners. De prognoses geven aan dat de bevolking in België de komende jaren verder zal aangroeien naar 12,5 miljoen in 2040. Concreet betekent dit dus een toename met gemiddeld 50.000 nieuwe inwoners per jaar. Uiteraard moeten we deze bevolkingsgroei op een wat langere termijn bekijken, maar het bewijst wel dat de druk op de woningmarkt komende jaren zeker niet zal afnemen. De vraag naar extra woningen is hoog en zal in de toekomst enkel nog verder toenemen.
“ Alle lichten die de woningvraag in België komende maanden moeten aanvuren staan nog steeds op groen, waarbij de historisch lage rente de ultieme drijfveer blijft “
Conclusie: Hoe zullen de vastgoedprijzen evolueren ?
Om uit te maken of de vastgoedprijzen door deze corona crisis zullen dalen, stagneren of stijgen is het interessant om even in te zoomen op de periode 2008, vlak na de bankencrisis. Voor de vastgoedsector was deze bankencrisis immers nog van een heel andere grootorde omdat hier vooral ook een acuut financieringsprobleem dreigde. Niettegenstaande zijn ook tijdens deze zware bankencrisis de prijzen van het residentieel vastgoed in België niet gedaald.
Ondanks enkele tegenstrijdige krantenkoppen de voorbije weken is dan ook de algemene verwachting dat de prijzen gedurende deze corona crisis niet zullen dalen. Het is een feit dat tijdens de verplichte lockdown periode van half maart tot 10 mei er inderdaad weinig tot geen vastgoedtransacties zijn geweest. Los hiervan staan alle lichten die de woningvraag in België komende maanden moeten aanvuren nog steeds op groen waarbij de historisch lage rente de ultieme drijfveer blijft. Uiteraard is enige voorzichtigheid aangewezen. Indien de corona crisis bijvoorbeeld een tweede golf te verwerken krijgt in het najaar, met opnieuw een eventuele lockdown periode, is het niet ondenkbaar dat ook het vastgoedvertrouwen aangetast zal worden.
Op deze moment is dit echter niet het geval. Heel wat experten blijven dan ook in deze bijzondere tijden, vastgoed naar voor schuiven als één van de veiligste havens om in te beleggen. De fundamentele vraag naar kwalitatief vastgoed in België blijft bijzonder groot en zolang deze niet plots gaat opdrogen zal ook de prijs niet dalen. Vastgoed is en blijft dan ook een tastbare investering die door het verloop van tijd steeds zijn vast rendement heeft bewezen.