De voorbije jaren draaide de vastgoedmarkt in België op volle toeren. De effecten van de coronapandemie hebben de verkoop van vastgoed in een bijkomende stroomversnelling gebracht. De eerste negen maanden van dit jaar is het aantal vastgoedtransacties met meer dan 20 procent gestegen tegenover dezelfde periode vorig jaar.
Naast het aantal transacties zetten ook de vastgoedprijzen onverwijld hun klim voort. Momenteel kost een huis in België gemiddeld 295.000 euro en een appartement 257.000 euro wat over de eerste negen maanden van dit jaar overeenkomt met een stijging van 6,6 procent voor een huis en ongeveer 3 procent voor een appartement. Hierbij valt het op dat de markt gedreven wordt door zowel kopers van een eigen woning als vastgoedinvesteerders. We spraken met enkele vastgoedexperts en zochten uit waarom een vastgoedinvestering zo populair is.
De historisch lage rente en een oplopende inflatie zetten de vastgoedmarkt extra onder stroom
Momenteel staat er ongeveer 300 miljard euro geparkeerd op de Belgische spaarboekjes, dat is 300.000.000.000 of een 3 met elf nullen. Deze enorme hoeveelheid spaargeld brengt bij de bank weinig tot niets op. Daarnaast worden spaargelden sinds kort ook geconfronteerd met de negatieve gevolgen van een sterk oplopende inflatie. Inflatie betekent dat het algemene prijsniveau van onze producten stijgt. Inflatie staat synoniem aan geldontwaarding, want als de prijzen stijgen, kunnen we met hetzelfde geld minder kopen, en is ons geld dus minder waard. Een inflatie van bijvoorbeeld 3 procent zorgt er voor dat 100 euro aan spaarcenten op het einde van het jaar nog maar 97 euro waard is. Naast de te verwaarlozen spaarrente van gemiddeld 0,11 procent is dus vooral inflatie vijand nummer één van het spaarvermogen. Een stijgende inflatie zal de eigenlijke waarde van de spaarcenten laten verdampen als sneeuw voor de zon. Ook de vrij recente invoering van een negatieve rente voor grotere vermogens is een bijkomende reden waarom meer en meer beleggers naar vastgoed kijken. Investeerders op zoek naar rendement zien in vastgoed een stabiele, betrouwbare en waardevaste belegging. Door de historisch lage hypothecaire rente kunnen beleggers hun vastgoedinvestering aan uiterst interessante voorwaarden financieren. Momenteel schommelen de tarieven om te lenen op 20 jaar, afhankelijk van uw risicoprofiel, rond 1 à 1,5 procent. Als u de huidige inflatie van 2 à 2,5 procent in rekening brengt, is het reële rentetarief zelfs negatief.
Een bevolkingstoename en gewijzigde demografie ondersteunen de groei van de vastgoedmarkt
Studies wijzen uit dat het aantal huishoudens gemiddeld met 0,6 procent per jaar zal toenemen. Vooral de categorie van éénoudergezinnen zal komende jaren sterk stijgen. Ook de algemene bevolkingstoename zorgt voor een grotere vraag naar vastgoed. De Belgische bevolking zou tegen 2050 stijgen naar 12,5 miljoen inwoners. In de marge van deze bevolkingstoename manifesteren zich ook demografisch twee grote trends. Enerzijds versnelt de vergrijzing van de bevolking en anderzijds is er een sterke aangroei van de jongere leeftijdsgroepen in de centrumsteden. Deze factoren zullen er voor zorgen dat het huidige vastgoedaanbod een transformatie zal ondergaan dat meer afgestemd is op de woonbehoeften van ouderen, jongeren en éénoudergezinnen. Om vastgoed in de toekomst betaalbaar te houden voor een grote groep mensen wordt algemeen aangenomen dat de deelcultuur ook in de woningmarkt aan populariteit zal winnen. Dit verklaart grotendeels het opkomende succes van de kangoeroewoning en co-housing. Dergelijke woonmodellen zullen zich in de nabije toekomst exponentieel ontwikkelen en een stijgende vraag genieten.
Kiezen voor een vastgoedinvestering in of buiten de stad? Als u naar een locatie kijkt voor een vastgoedbelegging moet u steeds een schatting maken tussen de vraag en het aanbod. De coronapandemie heeft de sterke ‘run’ die er vóór 2019 naar onze steden was een stukje afgeremd. Mensen zijn door de gevolgen van de pandemie vooral op zoek gegaan naar meer rust, ruimte en natuur. In deze zoektocht kwamen niet alleen de randgemeenten rond onze steden in het vizier, maar ook uitgesproken landelijke regio’s zoals de Vlaamse Ardennen of het Meetjesland hebben volop hun troeven kunnen uitspelen. Het gevolg hiervan is een duidelijke trendbreuk waarbij het voorbije jaar vooral de prijzen in gemeenten buiten de stad sterk zijn gestegen. Voorlopig is het nog iets te vroeg om te stellen of dit een tijdelijk fenomeen is of niet. De meeste vastgoedexperts verwachten dat de stad en zijn randgemeenten ook in de toekomst terug aan belang zullen inwinnen. Steden en hun randgemeenten blijven immers een natuurlijke aantrekkingskracht uitoefenen als groeipolen voor tewerkstelling, shopping, cultuur en ontspanning. Vooral centrumsteden met een lage werkloosheid en hoog beroepsinkomen, een vlotte bereikbaarheid en gezonde verhouding tussen beton en groen blijven uitermate interessant voor vastgoedbeleggers.
Blijven de vastgoedprijzen stijgen?
De kans dat de vastgoedprijzen de komende jaren verder zullen doorstijgen is bijzonder groot. Alle indicatoren die de vastgoedprijzen kunnen beïnvloeden staan op groen. Door de coronapandemie zijn de overheidsschulden wereldwijd spectaculair toegenomen. Deze toegenomen schuldgraad die trouwens mede door bedrijven en gezinnen gedeeld wordt, maakt het weinig waarschijnlijk dat op korte termijn de algemene rente zal stijgen. Een renteverhoging van slechts een halve procent zou de overheidsfinanciën budgettair volledig laten ontsporen. Voor vastgoedinvesteerders is naast een gunstige financiering met een lage rente tevens het vooropgestelde huurrendement van cruciaal belang. Gezien de steeds groter wordende groep potentiële huurders is de kans bijzonder groot dat ook de huurprijzen in de nabije toekomst verder opwaarts zullen evolueren. Vastgoed is grotendeels inflatiebestendig en zal dus de komende jaren voor beleggers op zoek naar een waardevast rendement een bijzonder aantrekkelijke investering blijven. Hierbij zal vooral de vraag naar nieuwbouwwoningen met een tuin en compacte 2 en 3-slaapkamer appartementen sterk in de lift zitten.