Immo Zone is van mening dat correct informeren essentieel is. Als vastgoedmakelaar krijgen we dan ook regelmatig de vraag of met zekerheid het verlaagd registratietarief van 3% kan worden toegepast. Vooral bij gebouwen met gemengde functie of bij uitvoering van werken is er soms onduidelijkheid. In dit artikel verduidelijken we de regels.
Artikel 2.9.4.2.11 van de Vlaamse Codex Fiscaliteit is formeel: het 3%-tarief kan enkel worden ingeroepen voor de aankoop van een woning.
WAT IS ‘EEN WONING’?
Een woning wordt gedefinieerd als ‘het huis of het geheel of het gedeelte van een verdieping van een gebouw dat hetzij dadelijk, hetzij na normale herstellings- of onderhoudswerken hoofdzakelijk dient of zal dienen tot huisvesting van een gezin of één persoon, met in voorkomend geval de aanhorigheden die tegelijk met het huis, het geheel of het gedeelte van een verdieping worden verkregen’ (art. 1.1.0.0.2, lid 12, 6° VCF). VLABEL heeft hierbij nog enkele verduidelijkingen aangebracht (SP 20052).
REËLE TOESTAND OP DATUM AKTE
De feitelijke situatie primeert. Met andere woorden: wordt een handelshuis in werkelijkheid als woning aangewend, dan mag het pand fiscaal als woning beschouwd worden (“dienen tot huisvesting”). Dat maakt op zijn beurt het inroepen van het 3%-tarief mogelijk, mits uiteraard aan alle andere voorwaarden is voldaan.
De reële toestand op de datum van de aankoop, zoals omschreven in de akte, is van tel.
De kadastrale kwalificatie is daarentegen niet doorslaggevend. Als het pand bij het kadaster (deels) gekend staat als handelshuis zullen er bij VLABEL uiteraard wel knipperlichten beginnen pinken. Dan ben je maar beter goed in staat de feitelijke aanwending te bewijzen.
1. Het volledige aangekochte goed dient of zal dienen tot huisvesting van de koper(s)
Wordt het goed in de akte omschreven als een woning, dan zijn er twee mogelijkhe - den:
- De woning is instapklaar: als aan de andere voorwaarden is voldaan, kan het 3%-tarief toegepast worden (“dadelijk dienen tot huisvesting”).
- De woning is niet instapklaar: als aan de andere voorwaarden is voldaan, kan het 3%-tarief toegepast worden, mits de vereiste werken beperkt zijn tot normale onderhouds- en herstellingswerken.
WAT ZIJN NORMALE ONDERHOUDS- EN HERSTELLINGSWERKEN?
Dat is steeds een feitenkwestie. Gelukkig heeft VLABEL wel een aantal voorbeelden aangereikt…
Ingrijpende werken aan de structuur van het pand zijn in principe geen normale werken.
Zijn wel voorbeelden van normale onder - houds- en herstellingswerken:
- het plaatsen van een badkamer of keuken
- vervangen of verplaatsen van ramen
- vervangen van de elektriciteit …
Deze voorbeelden mogen we echter niet veralgemenen. Er is steeds een beoordeling ad hoc, op basis van de specifieke omstandigheden, noodzakelijk. Wees dus zeer voorzichtig bij veronderstellingen over het al dan niet kunnen toepassen van het 3%- tarief!
3 PISTES
Als er werken nodig zijn opdat het goed tot huisvesting kan dienen, zijn er drie pistes.
- Vóór de aankoop was er alleen een woonfunctie, maar de woning is niet instapklaar.
Voorbeelden die aanmerking kunnen komen voor het 3%-tarief zijn:
- een woning die enkele jaren leegstond met kapotte ramen
- een kraakpand met een vochtprobleem en vervallen badkamer/keuken
- de situatie waarbij de verkoper begonnen was met een renovatie maar die niet werd afgewerkt (bijv. badkamer/ keuken en tegels al uitgebroken, maar nog niet vervangen). Komen niet in aanmerking: een volledig in - gestorte/afgebrande woning. Deze woning kan mogelijks wel beantwoorden aan de voorwaarden voor het 1%-tarief bij sloop/ heropbouw.
2. VÓÓR AANKOOP WAS ER EEN GEMENGDE FUNCTIE → EEN DEEL MOET OMGEVORMD WORDEN TOT WONING
Voorbeelden die in aanmerking kunnen komen voor het 3%-tarief zijn:
- Een woning met ruimte voor kinderopvang: schilderen volstaat
- Een kapperszaak: wastafels afbreken en nieuwe vloer
- Een woning met een bloemen-/ fiets-…winkel: grote etalage wordt deels dichtgemetst en deels vervangen door een kleiner raam en plaatsing van een binnenmuur
3. VÓÓR AANKOOP WAS ER GEEN WOONFUNCTIE → HET GEHEEL MOET OMGEVORMD WORDEN TOT WONING
Voorbeelden die in aanmerking kunnen komen voor het 3%-tarief zijn:
- Een huis waar een notariaat was
- Een appartement dat gebruikt werd als kantoorruimte, als de juiste indeling al aanwezig is. Het is niet noodzakelijk dat het ooit een woning geweest is of dat de leidingen al aanwezig zijn
Een klassiek tuinhuis of carport/garage - box die omgevormd wordt tot woning, komt niet in aanmerking.
CONSEQUENTIES
Als het aangekochte gebouw niet voldoet aan het begrip ‘woning’ omdat er meer dan enkel normale herstel/onderhoudswerkzaamheden nodig zijn, wordt het beschouwd als bouwgrond. In deze situatie kunnen de kopers niet genieten van een verlaagd tarief. Het standaardtarief van 12% is van toepassing.
Op dit punt is er regelmatig verwarring. Het onderscheid tussen enerzijds normale herstellingswerken en anderzijds meer ingrijpende renovaties wordt te weinig gemaakt. Het is fout om te zeggen dat van zodra er werken worden uitgevoerd het 3%-tarief kan. Dat hangt geheel af van de aard van de werken.
2. Een deel van het aangekochte goed dient of zal dienen tot huisvesting van de koper(s). Het andere deel heeft een niet-woonfunctie (“gemengde functie”)
Als het gebouw een gemengde functie heeft, moet er een beoordeling gebeuren op twee niveaus. Enerzijds moet het woongedeelte afzonderlijk beoordeeld worden: is het instapklaar of zijn er werken nodig? Als er werken nodig zijn, gaat het dan om “normale herstellings- of onderhoudswerken”? Hiervoor verwijzen we naar het voorgaande onder I.
Anderzijds moeten beide delen met elkaar vergeleken worden. Het gaat om een functionele vergelijking: hoe verhouden de functies van de verschillende delen zich ten opzichte van elkaar?
- Ofwel heeft het goed hoofdzakelijk een woonfunctie
- Ofwel is de woonfunctie evenwaardig of ondergeschikt aan de andere functies
HOOFDZAKELIJKE WOONFUNCTIE
In dit scenario is de woonfunctie de hoofdzakelijke functie. Met andere woorden: de “niet-woonfunctie” is ondergeschikt, toevallig of bijkomstig aan de woonfunctie. Opgelet: het volstaat niet dat het niet-woongedeelte een kleinere oppervlakte heeft. VLABEL maakt een globale beoordeling, rekening houdend met de omvang, de waarde en de gebruiksfrequentie van beide delen. Voorbeelden:
- Een woning met 1 kamer die verhuurd wordt aan een derde
- Een woning met een verzekeringskantoor op het gelijkvloers, dat deeltijds gebruikt wordt (bijv. 2x per week)
- Een woning met een kamer ingericht als nagelsalon, met enkel klanten op zaterdag
In geval van een hoofdzakelijke woonfunctie kan de volledige aankoop aan 3%, uiteraard mits (ook) aan alle andere voorwaarden voor het 3%-tarief is voldaan.
EVENWAARDIGE OF ONDERGESCHIKTE WOONFUNCTIE
Voorbeelden hiervan zijn:
- Bakkerij op gelijkvloers (100m²), appartement op 1ste verdieping (100m²)
- Chocolaterie op gelijkvloers (50m²), woongedeelte op 3 verdiepingen (150m²) waarbij de koper de bakkerij/ chocolaterie overneemt als voltijds beroep
Opgelet: enkel de eigen woonfunctie is relevant. Bij een woning met 3 volwaardige appartementen waarvan de koper er 1 zelf betrekt (100m²) en er 2 verhuurt aan derden (200m²) is de woonfunctie dus ook ondergeschikt aan de niet-woonfunctie (verhuur).
In deze voorbeelden is het 3%-tarief wel mogelijk, maar alleen voor het (eigen) woongedeelte, op voorwaarde dat
• Het goed opsplitsbaar is in de zin van artikel 2.9.7.0.5 VCF “Voor de toepassing van […] titel 2, hoofdstuk 9 van deze Codex moet de aanwending of de bestemming van een onroerend goed worden nage- gaan per kadastraal perceel of per gedeelte van kadastraal perceel als dat gedeelte […]een afzonderlijke huisvesting is […]”
en
• Er effectief een opsplitsing gebeurt in de akte, met een afzonderlijke prijs per gedeelte. Daarbij mag niet louter worden opgesplitst op basis van de oppervlakte.
Zoals gezegd zijn ook de waarde en de frequentie van het gebruik belangrijke criteria. Als er geen opsplitsing mogelijk is/gebeurt, dan valt het geheel onder 12%.
3. Aanhorigheden
Dan zijn er nog de zogenaamde aanhorigheden. Die worden in de VCF gedefinieerd als: “elk gebouwd of ongebouwd onroerend goed dat volgens de aard, de ligging, de oppervlakte en de waarde ervan een normale bijhorigheid vormt, al naargelang het geval, hetzij van het huis of de verdieping of het gedeelte van verdieping, hetzij van een op te richten woning” (art. 1.1.0.0.2, lid 12, 2° VCF).
SP 15110 stelt 3 voorwaarden opdat iets als aanhorigheid wordt beschouwd: • Bijzaak van de woning (niet omgekeerd)
- Kadert in de woonfunctie (garage, tuin …), niet in een economische activiteit
- Ligging: • Gronden: grenzen aan het perceel waarop de woning ligt • Garage: in de onmiddellijke nabijheid van de woning
Om als aanhorigheid beschouwd te worden geldt een vereiste van gelijktijdige aankoop. De aankoop moet op dezelfde dag gebeuren. Het hoeft niet om dezelfde akte te gaan. Voorbeelden van aanhorigheden zijn:
- Aankoop appartement met garage in de straat
- Aankoop woning met grote tuin
- Mits het nog een bijzaak is van de woning = feitenkwestie • Ook als het nadien verkaveld wordt in bouwgrond (opnieuw, zolang het gaat om een bijzaak)
Niet:
- Garage die later aangekocht wordt
- Kleine loods, gebruikt voor (deeltijdse) beroepsactiviteit
Gaat het over een normale aanhorigheid, dan kan ook op de aankoop hiervan het 3%-tarief toegepast worden. Indien er een afzonderlijke prijs is bepaald voor één of meerdere aanhorigheden, dient deze prijs te worden opgeteld bij de prijs voor de woning, om dan op basis van deze som na te gaan of men al dan niet kan genieten van de rechtenvermindering (grensbedrag van €220.000 of €240.000).
4. Wat bij twijfel?
Bij twijfel is het aangewezen een interpretatieve vraag te richten tot VLABEL. Dat kan via het contactformulier op de website. Bij dergelijke aanvraag is het belangrijk om VLABEL toe te laten het dossier correct te beoordelen. VLABEL benadrukt dat alle feitelijke elementen juist weergegeven moeten worden (identificatie van het goed, de partijen, de huidige en toekomstige bestemming, …) en de vraagstelling duidelijk geformuleerd moet worden.
Best gebeurt dit door een notaris. We raden sowieso aan om zelf, in geval van twijfel, geen uitspraak te doen over het al dan niet kunnen toepassen van het 3%-tarief, maar om hiervoor door te verwijzen naar een notaris.
bron CIB
